此时万科的一次焦虑

不要低估万科的每一次焦虑，不论他出现在哪个环节

问一个哲学问题

各位你认为，此时此刻去买万科的房子，你希望这个品牌给你带来什么

咱们可以来想想这个问题

你说房子比边上便宜那也不存在，你说房子以后涨的更好这也见仁见智，那么到底买万科的房子你可以得到什么

或者说额外得到什么

咱们这行已经发展了这么久了，太阳底下无新鲜事，几乎所有企业都是明牌在外

土地成本，硬件投入，开发周期……所有的元素都已经敞开来了

甚至可以说都不是秘密

那么

对于我们来说，到底还能期待万科点什么

我认为，如果说万科的社区有一点的不一样，那么归结到背后，你可以得到

万科的思考

这虽然是一个听上去有点虚，但却是无比真诚的答案

今天给我一点时间，让我把话说完

我们举一个很小的侧面

比如说万科怎么对待架空层

常见的做法是，不同项目对于社区架空层的定位，会包括诸如活动室、游乐室、洽谈区等等，大概率是这样

在空间内摆放一些桌子摆放一些壁画，就算是各种主题空间了

这其实已经算做得比较体面，有灯有桌椅，但是对于当初购房者的预期来看还是会差很多

不如我们来看下，在条件具备的情况下，万科是如何把部分架空区域进行优化的

万科把这个空间定义为：盒子

首先我们看到的是一个完整独立而且被整体规划过的公共区域

这件事很重要，这件事意味着在前期万科的设计团队就为此投入自己的思考和想法

而室内呈现的样貌是这样的

万科秀隐翠园学习盒子实景图仅供参考，实际以交付为准

一个不大的地方内部做了一些商谈交互的空间

万科秀隐翠园学习盒子实景图仅供参考，实际以交付为准

一些互动学习交流的空间

万科秀隐翠园学习盒子实景图仅供参考，实际以交付为准

一些私人自主学习工作的地方

整个地方因为被整体设计过，所以虽然是架空层，也具备极强的仪式感和学习氛围

而这些空间也真正在被运营

小区域内也有公约制度，业主之间在参与自治

由「好有趣」社群服务品牌在整体运营，在举办着各种活动

是不是有点意思

说这种东西很奢华很金贵，其实都谈不上，但是如果你的社区里有，你会觉得很好用也很实用，甚至还会觉得温暖

这件事，在光年体系内不止研发一个，共有三个盒子可供不同地块进行可选配置

礼仪盒子、学习盒子、健身盒子

当然，具体有哪些模块，未来会变成什么样子不是我今天想要和大家聊的重点

最核心的是，对于万科上海区域发布的2022新“光年”，一个背负的职责就是，这是一条少有的产品线，是围绕着空间、服务、生态一起结合的产品体系

除了看得到的硬件，还有各种品牌以及相关服务

不知道各位是否看出其中的意思

对于这样的产品交付，第一有硬件驱动，第二也有后期服务的参与，另外也当然包括万科整体生态资源的结合

包括我们看到的学习盒子

就是由万科生态内「好有趣」社群服务品牌进行运营的

这意味着对于万科光年系，这条产品线端出来的那一刻就意味着，他不是以卖完房子交房为截点

而是一直围绕在你日常生活的一条产品线

这件事意味着延迟满足

给用户的爽不是在拿到房子的那一刻，而是在用房子的每一刻

而万科的2022新“光年”不仅做到延迟满足，还触达你每一个细枝末节，除了前面提到的三个盒子之外

还有四大聚场：街角聚场、戏水聚场、运动聚场、自然聚场

和四大系统：归家系统，立面系统，室内系统，CO·life

这样一个4+3+4的模式，基本涵盖了整个产品的每一部分

但严格意义上把产品的逻辑通过硬件的基础上，用服务加生态的方式重新做了一遍

这种环节的内容其实很多

社区内的很多转角都有这样的外摆空间被规划为一个个的场

前期硬件的时候就预埋下这样的可能，然后后期的服务和生态植入一同将这个场经营好运营好

02

好，那让我们想一下，万科为什么这么做

当我把这个问题抛给万科设计师的时候，他反而倒过来抛给我一个问题：

你觉得为什么后期社区的物业服务会下降，业主住在社区里感觉会不太好

“社区服务不好当然有服务的问题，但是你有没有想过很多前期的空间设置是不可能让社区有好氛围的。”

举个例子

如果说一个小区的物业服务中心做的很局促很压抑，那么怎么期待在里面工作的物业人员为社区提供好服务

再比如说

一个社区架空层没有空调，游乐场没有洗手地方，运动区域没有饮料提供，大家怎么可能会对空间产生依赖

大家有没有这样的感觉

万科设计师和我说，其实很多前期硬件规划是可以解决后期服务和生活体感上的东西

只有前期硬件干预，才有后期好氛围好场景的呈现

我们可以来看一下万科是怎么考虑社区入口的

作为入口而言，日常承载业主通行

但这背后其实也是整个社区比较暧昧的空间，需要承载大量若即若离的社交关系

那些半熟关系经常需要在入口处处理

所以万科在2022新“光年”产品的空间规划上

你会发现空间有私密的部分，也有相对通透的区域

与此同时，沿着建筑一侧都会有一些外摆和服务，可以处理短暂的接待，但与此同时也不会太过于失态

地块边缘红线交界处也处理成这样的半封闭半对外打开的步行街，连同城市绿化一起处理这样的灰度空间

甚至发现电梯厅等候区域也是一个社交场所

所以在墙面上弄出一些弧度可以让人更好的倚靠

这些都是在2022万科新“光年”的四大聚场的一部分，但背后就是在前期规划上尽量考虑未来的生活场景

一来让后期物业服务有植入的空间，二来让联名品牌可以渗透，第三整个生活氛围可以变得更好

对于万科来说，他一直在处理一件事：关系

业主与业主的关系，物业和业主的关系，业主和业主朋友的关系，业主和外部城市的关系

这种若有似无的感觉也第一次被一个开发商划入到产品系的考量范围之内

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这也是为什么我说万科品牌金贵的地方

投入的其实不只是钱，本质上是思考和时间，思考如何让一个住区可以变得更好

而万科之所以可以如此，逻辑是围绕着客群做的一次创新

而这样的创新是来自万科对于交付项目的复盘和沉淀

比如说，万科会反思水池，水池的存在目的是什么

普通项目交付的是，好看，但是难维护，频率低且不好用的这么一个空间

但是好的水池是应该给人玩给人开心的

这个想法后来在万科云谷公寓里有落地

万科将水景做浅做平，而且做成无围栏式可以让业主比较容易的进入和互动

而这件事在交付之后就出现一个特别美好的事情

万科云谷公寓水景实景图

业主开始在这里嬉戏和玩耍，成为整个小区最有人情味的地方

万科云谷公寓水景实景图

后来物业开始在这里启动服务，社区内组织摸鱼大赛等事宜

这样的衍化也让万科开始反思，未来到底应该怎么做水景

从此2022万科新“光年”的水景也成为其中一个聚场

整个规划的目的都和以前完全的不一样

在2022万科新“光年”的产品序列里，整个水景是可以用来划水的，人是可以参与的

不论水景内还是水景外都是可以躺下来的

包括鱼也是可以互动的

所以我们来看万科对待产品，内核不是多少钱什么风格什么样的气场，核心还是考虑人本身

在万科内部，对于2022新“光年”产品有一个重要的价值观输出：像运营商业一样的运营社区

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这是万科上海区域的一款新产品发布，也是光年系2.0的升级，未来会在杭州和宁波首发落地三个项目

分别是位于杭州城北CBD的星遇光年府，杭州良渚新城的星图光年轩，宁波鄞州核心的星旅光年府

所以我们如何看待万科的这一个产品线

很明显很不一样，和我们之前看到的其他同行做的风格类产品不一样，也和万科内部之前的产品系也不太一样

本质上2022万科新“光年”的出现是对未来住区的一次综合性思考

说到这里的源头，其实也是因为万科的一次焦虑

在2019年时候的万科，在行业还处于比较好的时候开始启动了一次反思

一次对于客户失焦的反思

其实对于房地产而言，本质上其实不太关注客户本身

特别是行业还算不错的杭州，一直以来房子都是不愁卖的状态

但是对于万科而言，他们焦虑的是，地产如此的背后，其他行业的客户都在发生剧烈的变化

客户年轻化客户多元化都在彻底地出现着

所以对于万科而言，在这个时候要不要思考用户需求，要不要为这个时代的年轻人输出属于他们的社区产品

这件事构成了光年蝶变的所有源头

也因为如此

万科开始去看自己那些交付的社区出现的问题，以及社区内大家热爱的东西

然后一个一个，一点一点，把好的沉淀，把不好的改变

最后内部才有了一条硬件+联名+服务三者组合的产品开发模式

这样的客户倒逼也推动着万科在用钱以外的东西解决一些生活居住的问题

这件事很难，也因为难，这件事也成为万科光年最金贵的东西

所以写到这里还是有点感慨

我们都知道，万科一直以来都在保持着对于客群的思考，这或许也是这个品牌能够拿出这样产品的关键

很多时候我们都会谈论到一个词叫万科精神

某种程度上万科精神的本质就是，不论外面如何，不论内在如何，整个机制都在保持着对人的思考，对生活的思考

这或许是这个品牌最有魅力的地方

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2022万科新“光年”，一场和钱无关的产品创新，2022年一次最伟大的作品

以上为正文，来自真叫卢俊