重磅 ◇ 温哥华新房开工率降23%多伦多降29%!但未来十年急需580万套新房
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CANADA REAL ESTATE
【大温好房 综述】
8月16日,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)表示,2023年7月加拿大新房开工率下降10%,而房价最高的温哥华更是大跌23%。
图自BIV,2023年8月
新房供应严重不足的问题将在未来爆发!
数据显示,多单位新房开工率下降12%,独立屋新房开工率下降4%。而整体开工率下降最严重的城市居然还不是温哥华,而是多伦多的29%。
这也说明过热的房地产市场中,开发商更为犹豫,以内利率飙升、建筑成本暴涨,开发商缺乏盈利的信心,所以开工意愿不足。
但盖房子和种地一样,现在不开工,未来就不会有新房上市。
但除了温哥华和多伦多之外,蒙特利尔上涨12%,卡尔加里上涨33%,埃德蒙顿上涨6%。这也说明开发商对上述城市未来房价的预期更为明确。
黄三水表示,以温哥华市为例,一个公寓项目从申请许可证开始算起,到房屋交付结束,总开发周期长达7年。漫长的7年时间对开发商控制成本的能力要求很高。
如果出现市场剧烈波动的情况,就有可能导致开发商辛辛苦苦好几年,最后赔本做买卖。除了部分不道德的开发商之外,一些楼花违约的案例也是因为开发商在项目进行到一半时发现预售价格已经覆盖不了开发成本,所以只能违约。
尽管我们不赞成开发商轻易违约,但新房开发难度大也是不争的事实。
特别是在央行加息预期以及何时降息预期都不明朗的背景下,很多开发商暂停了项目,处于观望阶段。
目前,加拿大正在努力解决移民驱动的人口增长与新屋建设速度大幅放缓之间的长期不匹配问题。
如果新房开工不足,未来必然导致住房短缺。虽说政府一直都在说要新建更多的房屋,然而事实却是,建筑行业在高利率下依然非常的不乐观。
CIBC Capital Markets的经济学家Katherine Judge表示,高利率阻碍了需求,未来建筑业将面临更大的压力。
加拿大住房建筑商协会(CHBA)的数据显示,22%的加拿大房屋建筑商在2023年第二季度完全取消了项目。
CHBA的首席执行官Kevin Lee表示,加拿大在未来10年内需要建造580万套住房,才能弥补现有的住房供应缺口。但劳动力短缺、利率升高、建筑材料涨价导致这个目标根本无法实现。
所以,仅从供需关系看,加拿大房价还要继续涨。连续加息十次也没有导致房价崩盘,所以一旦开始降息,房价还会疯狂反弹。或许,加拿大政府需要反思移民政策和住房政策是否匹配了,每年新增50多万常住人口,总不能让大家睡在大街上。
黄三水说,如果不出意外,楼花市场可能会在2024年比现房市场更火爆,因为相比二手房,新房的供给明显开始短缺了。但与此同时,楼花的违约风险也在增加,特别是在疫情期间开盘,在2024年或者2025年交房的项目。
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