华尔街抄底商业地产

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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首图：mashvisor

华尔街资管公司正在筹集金收购写字楼、公寓和其他陷入困境的商业地产，希望以低价收购优质资产。根据监管文件，Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter和BGO等公司筹集了数十亿美元资金，瞄准房地产领域价值暴跌的不良资产。

“利率飙升，空置率激增，商业地产价值暴跌”

自2022年利率飙升以来，高杠杆业务的借贷成本急剧飙升。写字楼市场受到低复工率的打击，导致空置率飙升。公寓楼曾经是投资者的避风港，但随着业主以更高的利率进行再融资，该类资产也变得十分脆弱。过去2年里，一些购物中心地产价值跌幅甚至超过70%。

由于卖家不愿意将价格下调到买家要求的水平，商业地产销量锐减，小部分写字楼业主已经开始妥协，低价出售陷入困境的房产。这是一个悲观的信号，标志着更多陷入困境的业主选择将资产交给贷款机构，而不是继续等待商业地产市场的复苏。

例如，旧金山市中心一栋写字楼的业主Clarion Partners以4,100万美元的价格将物业卖给了开发商Presidio Bay。2014年Clarion买入这栋物业的价格为1.07亿美元。

虽然最大的困境出现在写字楼领域，但由于无法通过当前的高利率进行再融资，许多背负浮动利率债务的地产所有者也在承压，不得不以较低的价格出售资产。基金经理们预计，区域性银行在银行危机的影响下将以折扣价出售商业地产的贷款组合，这部分资产的价值将会下跌。

“华尔街抄底商业地产，一批针对该领域的新基金涌现”

对于想抄底商业地产的投资者来说，机会已经出现。MSCI Real Assets的数据显示，由于业主违约和贷方收回抵押品案例的增加，2023年第二季度不良商业地产交易量环比增长80亿美元，创下自2020年第二季度以来的单季最大增幅。

专注于房地产证券投资的资管公司Cohen & Steers正计划为一只新的非交易房地产投资信托（Reits）基金募资，目标规模超过25亿美元。该公司房地产策略主管里奇•希尔表示，商业地产价值已经从2021年第三季度的峰值下跌了10%-15%，总跌幅预计将达到20%到25%。“上次房地产估值出现如此大幅度的下跌时，全球正在经历金融危机。”

虽然大多数新基金的目标是购入商业地产，但也有一批计划向业主提供贷款，填补区域银行和其他贷款机构退出时留下的空白。由于竞争对手减少，仍然活跃在该领域的贷款机构能够收取更高的利率，并从借款人那里获得更好的交易条款。

例如，专注投资于房地产贷款领域的Invesco Real Estate正在募集首只面向个人投资者的房地产信贷基金。今年以来成立的许多新基金，比如Invesco和Cohen & Steers等公司正在募集的基金都面向个人投资者开放。

近年来，规模较小的机构投资者和个人投资者都对房地产投资表现出巨大兴趣，随着非公开交易Reits的增长，过去7年该行业募集了约1,000亿美元。该类基金不需要公开披露，流动性比公开发行的Reits更低，与股票市场相关性更低，分散性也更强。

许多在利率上升之前成立的非交易公开型Reits一直面临着投资者资金赎回的压力。投资银行Stanger的数据指出，今年上半年超过90亿美元的资金被赎回。

同时，新成立的基金也面临着来自现金充裕、服务于机构客户的竞争者们的压力。Preqin数据显示，私募股权公司管理的房地产基金拥有近1,450亿美元的待投资金（dry powder），高于去年年底的1,200亿美元。

“针对全球商业地产困境，对冲基金采取了多种交易策略”

总部位于纽约的信贷对冲基金Varadero Capital正在购买2012-2016年发行的商业抵押贷款支持证券(CMBS)。该公司负责人表示，由于市场对违约风险的担忧，CMBS量价延续下跌趋势，其中部分证券的交易价格颇具吸引力。

资产规模达148亿美元的Beach point正在做空商业地产投资信托类股票，押注商业抵押贷款房地产投资信托股票(CM-REITs)的卖出期权或买入其看跌期权。该公司认为，CM REITs包含公司的贷款组合极不健康，债务可能包括贷款抵押债券和无担保的高收益公司债券。这些贷款价值的下降将很快拉低这些公司的股票价格。