探寻产业地产转型新逻辑｜学途笔记·7 月课程

封面图 | 地产 Plus 赋能营学员合影

夏至已过，暑气渐长。

这意味着万物壮大繁茂到极点，阳光也达到极致。全国多地高温炎热，不少地方的气温已经突破了有气象记录以来的历史极值。

连续走高的气温却丝毫没有阻挡冯叔和学员们学习的步伐，7 月 1-2 日，风马牛地产研究院、博雅商学联合举办的「未来之路——地产 Plus 赋能营」第五次课程圆满结束！

转型 01

首创·郎园 Station：纺织仓库到创意园区

迎着夏日阳光，微风吹拂，在首创郎园运营总监吕佳女士的带领和引导下，同学们一边参观园区实地体验，一边聆听首创·郎园 Station 自 2018 年底开发至今一路而来的发展和变化历程。

首创郎园 Station 是由北京纺织仓库改造，通过前期的整体规划，合理利用空置资产，成为北京市工业仓储区城市更新的优秀案例。该项目现是北京市首批「新消费品牌孵化基地」，也孵化培育出一批商业机构。

冯叔一边实地体验和考察，一边向吕总询问项目的规划设计、空间布局、运营情况和优势资源等。并在接下来的交流环节，首创郎园 Station 方面与大家分享商业发展的新思路、消费者的新变化，进一步展示了城市更新与社区构建、规划先行与其背后的商业逻辑等。

最后，冯叔也启发大家要拓展思维，对非标建筑型态、展示型复合商业业态要深入研究，找到适合自己的发展空间和发展新模式。

转型 02

BOM嘻番里：服装市场到主题商业

之后，大家来到位于学院路街道金码大厦 B 座的 BOM 嘻番里，受到北京首创郎园文化发展有限公司助理总经理梁一帆先生和北京首创郎园文化发展有限公司嘻番里项目负责人古丹丹女士的接待。

BOM 嘻番里操盘团队是平均 90 后的年轻群体，在交流讨论环节，梁总反馈，项目是郎园 ACG 产业链的外延产物，从概念层面打通了现实与虚拟的边界，客群精准定位为喜欢线上种草、线下打卡的 Z 世代人群（18-25 岁）。

在业态构成上，以 Z 世代的兴趣分类作为标准，侧重选择孵化引入小众、垂直类商户；在内容运营上，同样贯彻以兴趣社交为核心，联合多类型机构，建立兴趣社群、兴趣部落等；在战略合作上，与蚂蚁数科为新消费叠加了线上能力。未来，还将实现全国包括上海、杭州、重庆、成都、长沙、西安等七个新青年消费城市的旗舰项目布局。

首创郎园系列项目考察结束后，同学们一行人来到弓箭馆，激励团队，提升凝聚力。

作为世界上最古老的运动之一，射箭早在数万年前就已经诞生，在进行基础的射箭培训后，同学们完美融入创新拓展活动，彻底放松身心，让汗水在运动中挥洒，让压力在战斗中释放。

自由练习的过程当中，教练针对每个人的动作进行一对一的指导，帮助大家快速掌握射箭技术并做到命中靶心。为了增加了射箭活动的趣味性，工作人员协助进行射箭比赛的举办，并设有颁奖环节，满满的仪式感！

转型 03

中小房企转型窄门之选：产业地产

本月课程核心围绕产业园运营的新模式及转型趋势，为实现课程实践性与理论性的统一，除了深度体验考察知名文化创意产业园区首创郎园外，我们还准备了内容丰富、干货满满的主题分享。

第二天，IPG中国首席经济学家柏文喜老师进行了《产业地产-房地产行业的窄门之选》的主题分享。柏文喜老师从业近 30 年，连续服务多家上市公司，如正大集团、铜锣湾和绿城集团等，负责多家企业经营管理及战略决策，在地产投融资、财务管理及大资管理论体系方面有着丰富的经验。

在本次教学中，柏文喜老师通过 4 部分对产业地产进行全方位解析，包括产业地产的基础知识、产业地产的价值逻辑及其实现、产业地产投资运营模式与管理案例精解以及产业地产资产管理全过程等。

他认为，中国商用物业的残酷现实是，大多数物业经营收益连贷款利息也不能覆盖，更难以在经营上实现盈利，但产业地产是其中值得关注的特殊现象，并具备特殊机遇和机会。可以通过不动产基金、REITs 等资产证券化手段，以资产管理思维提升产业地产流动性。

此外，产业地产的操作周期要横跨大半个周期或至少一个周期，其商业逻辑是逆周期投资、顺周期出货，大资管主要赚行业趋势的钱，获取买卖差价，而不是靠经营来回收投资。这也是郭广昌所说的：「在价值的地板上随行业周期起舞。」

房地产行业进入下行周期，寻找新的增长点成为企业能否持续发展的关键。然而，房企转型产业园区真的那么容易吗？产业地产真的是你认为的产业地产吗？相信经历这次课程，每位同学心中都有了自己的答案。

骄阳似火，不惧「烤」验。7 月的课程刚落下帷幕，8 月的课程即将启程。8 月5-6 号，让我们相约魔都上海，看商业地产的突破与创新！