崩溃！加拿大陷史上最大地产泡沫！住房投资20年来最低！但大温房价还在涨！

加拿大可能正处于有史以来最大的房地产泡沫之中，一位策略师近日发文表示，一旦泡沫破裂，加拿大可能陷入比经济学家最初预测的更严重衰退。

据Toronto Star报道，MRB Partners研究公司的合伙人兼全球策略师Phillip Colmar分析了全球范围内的房地产泡沫，并将加拿大列为可能存在最令人担忧的泡沫之一。

房地产泡沫是由需求、投买卖机和供应不足推动的价格大幅上涨。在一定程度上，不可持续的价格最终会崩溃，导致泡沫破裂。

这样的担忧已经反映在了投资者的行为上。

加拿大一直依靠房地产来推动经济，但现在住宅投资（住房对GDP最直接的贡献）在2023年第二季度出现下降。在短短两年内，加拿大住宅投资从占GDP的近十分之一转变为二十多年来的最低份额。

住宅投资是住房对GDP最直接的贡献。包括新房建设、重大整修和产权转让成本。

住房是必需品，因此随着经济的增长，住房投资也应该随之增长。只有当它超过总体经济增长并占GDP比重更大时，这才是一个问题。占比过高表明人力和财务资本的错误配置。这些经济体侧重于储存人口，而不是人们的实际工作。这会加大风险，使衰退比必要的更严重。

住宅投资过低也可能是同样令人担忧的迹象。人们在有信心借款时会在住房上花钱。他们在对经济和工作有信心时才会愿意区借款。住房投资下降是家庭失去信心的迹象，通常发生在经济衰退前。

美国可以作为加拿大的参考背景，美国的住房泡沫在2006年达到了GDP的7%的高峰。专家警告说，这是经济的危险高比重，2008年的危机证明他们是正确的。

Colmar表示，“加拿大具有一些最严重的特征，这可能导致其潜在地成为有史以来最大的房地产泡沫之一。”

“首先，加拿大的房价真的已经超过了收入。”自上世纪80年代以来，房价大幅上涨，而收入却没有跟上。

“其次，自2008年金融危机以来，加拿大人已经习惯了低利率，”他补充道。

“在2008年的美国和欧洲房地产崩盘之后，加拿大长期依赖低利率，”他指出。“这是有问题的，因为它诱使加拿大人承担越来越多的债务，结果加拿大人的负债严重超负荷。”

根据经济合作与发展组织的数据，现在加拿大家庭平均每1加元可支配收入欠债约1.87加元，而美国则为1.01加元。加拿大的高债务主要源于不断增长的房价，这是由于加拿大人口增长较美国更大，以及2008年金融危机对加拿大的影响较小，导致房贷债务更大。

新冠疫情还使加拿大人背负更多债务，因为尽管房价飙升，两年来的历史低利率激励了成千上万人涌入房地产市场。因此，购买房产的人承担着巨额贷款，当他们在五年周期内需要续约时，房主将面临更高的利率调整，而一些家庭无法承担新的房贷。

在达到不可持续的高峰后，加拿大的住宅市场正在回归现实。2023年第二季度，住宅投资下降了2%，至1331亿加元，这比去年下降了13.8%。

就在2021年第一季度，住宅投资几乎占GDP的1/11。现在，这是自2001年以来住宅投资最小份额。上次出现如此快速的投资崩溃时，迎来了80年代晚期的房地产泡沫。

当加拿大进入衰退并出现大规模失业时，房地产泡沫很可能会破裂。现在已经出现了破裂的迹象，消费支出放缓，失业率逐渐上升。加拿大住房和抵押贷款公司在五月份警告称，由于加拿大人负债过高，他们将无法应对衰退。

“我们不可能永远逃离衰退。当房地产市场崩溃时，将会有一个显著的价格调整，使其恢复到更正常的水平，”他说。“我们将在接下来的十年中见证去杠杆化的过程，并且经济增长将疲软。”

“泡沫通常会持续更长时间，但加拿大所面临的情况是不可持续的。如果房地产市场崩溃，可能会使加拿大陷入更深的衰退，”Colmar说。“但一个好消息是，它可能会创造更多的可负担房屋，帮助到多年来一直被排除在市场之外的潜在买家。”

翻译成大白话就是：对于刚需买家，危机带来的房价调整，倒是个上车的好机会。

不过，眼前这利率虽然kuku升，但大温的房价却似乎是“不走寻常路”，还在涨。

根据大温房地产协会 (REBGV)的统计报告，8月房屋销售量相比去年同期有21.4%的涨幅，而房价今年以来已经上涨超过8%。

统计显示，2023年8月该地区住宅销售2,296套，比2022年8月记录的1,892套销售量增长21.4%。不过这一数字仍然比过去十年季节性平均水平低13.8% (2,663 套)。

REBGV经济和数据分析总监Andrew Lis表示，今年春夏季的房地产市场很有趣，借贷成本在十多年来的最高水平附近波动，但大温哥华地区的房地产市场与许多专家对经济大幅放缓的预测相反，反而相对较无论房屋类型如何，销售量强劲，今年迄今为止的价格涨幅超过8%。

华人解放区——列治文也是如此。

列治文8月份的独立屋平均售价近220万，略高于第二季度的218万。

2022年8月，列治文独立屋的平均价格为196万。

城市屋价格与第二季度大致相同，但公寓平均价格从第二季度的739,300元上涨到8月份的747,000元。

难道大温哥华的地产市场真的有什么魔法？是逆经济规律的存在？