在地产泡沫幻灭后，一场现代社区的“复古运动”

中国房地产：

巨人的雄起与幻灭

对于中国房地产市场来说，这是一个“巨人陨落”的时代。

如果不曾经历，人们或许很难想象过去十几年中国房地产的狂飙突进。1998年，中国正式推进房屋所有制改革。2003年，土地招拍挂制度全面检查落实。可以说房改的一声“炮响”，为楼市带来了最高歌的20年。“三亩地、一头牛，老婆孩子热炕头”是中国人自古以来对于幸福生活的“最终幻想”。而房子，是这一切幻想的先决条件。所以市场一旦放开，疯狂的齿轮便已经开始转动。

资本们雀跃地投入其中，目光敏锐的商人们摩拳擦掌，贷款、拿地、盖楼，再贷款、再拿地、再盖楼，许多巨头的企业规模从10亿、100亿再到上千亿，资产增长得令人麻木。

随后人们发现，被拆迁的人富了，建房子的人富了，买房子的人好像也富了。房地产就像时代发展的突出部，享尽了几乎所有红利。于是，盖房与买房的循环被再次加剧，开始有钱起来的中国人毫不犹豫地把钱投入楼市。在2007年的电视剧《蜗居》中，描绘了这样一个场景：在上海，连外环的老破小都被看房的人群踏破了门槛，稍有犹豫就会被别人捷足先登。买房要靠抢，一天一个价，一切看起来刻不容缓。

在这样的背景下，中国房价一时间洛阳纸贵。以北京为例，商品房均价从2002年的4761元/㎡，暴涨到2022年的41191元/㎡（数据来源国家统计局），20年翻了近10倍。在这样的狂飙中，中国首富的位置被房企老板们轮流坐庄，城头变幻大王旗。连房地产企业持有的足球队都在整个亚洲所向睥睨，用“钞能力”为低迷的中国足球留下了最后一抹余晖。

不过，风流总被雨打风吹去，最近两年的房地产市场就像年轻人的爱情一样“说变就变”。随着全球经济的普遍低迷，消费者信心锐减。过去敢于“挣一个花十个”的中国消费者开始一边勒紧裤腰带一边勒紧荷包。有钱买房的人已经有了房子，没钱买房的人依旧买不起，房子炒不动了。种种因素，导致买方与卖方市场在瞬间发生颠倒，原本的供不应求变成了产能过剩。

在新闻里，市场噤若寒蝉，知名房企债台高筑、雷声四起，无数购房者“壮士断腕”，放弃首付款，将还未还完贷款的房产0元甩卖。对于中国房地产市场而言，凛冬将至只在一瞬间，曾经的勃勃雄心在一年之间就幻灭了。

据国家统计局的数据显示，2023年1月至7月，全国住宅新开工面积为41546万平方米，同比下降25.0%，骤减1/4。普通消费者们放弃了购房这样的大宗消费，引发了所谓的“口红效应”——当人们对大宗消费失去能力和信心时，会把消费欲发泄在那些“相对廉价的非必要物”上。这就是你的同事和朋友中，购买进口自行车的人越来越多的原因。

但在如此不景气的楼市中，却有一家名叫普罗的地产企业像一个异类，在别人曾经狂飙突进时，它保持了最大程度的克制，在巨人陨落时，它却依旧稳健前行。

在充满野望的市场中

保持克制

2001年，一部叫做《大腕》的电影上映，在影片的末尾，李成儒扮演的精神病患者为我们带来了一段经典台词：“一定得选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓！什么是成功人士，成功人士就是永远只买最贵的，不买最好的。”

现在看来，这段台词就像一个寓言，生动地描绘了当时中国房地产市场的疯狂——一切在看似宏伟实则虚无的楼阁中膨胀，建房的和买房的都陷入了一种不理性的癫狂中。在这部电影上映的两年之后，郑州三环边上一个名叫“普罗旺世”的城市功能多元复合社区开始悄然建设。

普罗的创始人徐益明出生于宁波，从80年代便通过进出口贸易淘得了自己的第一桶金。2003年，徐益明来郑州参加世界客属第十八届恳亲大会，来自世界各地的300多名客家人代表受邀回到客家先民生活的中原大地寻根谒祖。在这次大会上，他了解到郑州即将要进行城中村改造的消息。

长期在海外生活的经历，让他比大多数中国人都提前意识到了舒适的居住环境对于人的意义。当时正是中国房地产最野蛮生长的时刻，楼越建越高，容积率也越来越高，一切以效益为先。在这种氛围中，徐益明有着自己的另一番计较：“中国房地产刚开始发展的时候，房子越盖越高，这在当年看来，都是流行趋势，但是你看最近几年，除非是有特别好的景观，一般人不再偏爱高层建筑。”

他认为真正的理想社区，不仅需要好房子，更需要宜人的绿化、健全的配套和睦邻友好的烟火气。因此，徐益明开始萌生了在郑州建设一个自己心目中理想社区的想法。后来，他结识了金达利集团创始人谢广勇，两人整合了规划、建筑、室内、景观、灯光、艺术等国际国内优秀团队，联手打造了“普罗旺世”。

在项目最前期，徐益明与谢广勇围绕客户、社区、产品三个维度，一尺一尺地丈量土地，用了将近一年时间，才做出了开发体系和系统集成的规划构想。在当时的人们看来，用一年的时间进行这个规模的地产项目的顶层设计是“愚蠢”且“低效”的，但徐益明有着自己的节奏，他不怕做得慢，但怕做不好。

2012年，“普罗旺世”基本建成，在这里，不仅有1.5的低容积率，而且业主还能享受3.5万平米的南北双私家公园，更重要的是，“普罗旺世”还配有幼儿园、小学、大型超市、儿童会馆、邻里中心……业主们不仅可以在这里解决生活中的一切需求，还能在现代、完善的配套设施中，感受到最亲密、热烈的烟火气。孩子们可以在社区的公园中嬉闹，大人们则可以在楼下的小酒馆中畅聊。

这样既现代又惬意的“超前10年”的生活，让“普罗旺世”在当时社区规划相对滞后的郑州一炮而红，也让各种项目开发的邀约纷至沓来。在当时的人看来，这是千载难逢的发财机会，只要徐益明愿意，自己的企业规模便可以迅速扩张，成为叱咤中原地产届的巨鳄。然而，就在其他友商“削尖了脑袋”为自己加杠杆时，徐益明却选择了克制。他推掉了几乎所有的项目开发邀请，反而沉下心来，对“普罗旺世”继续进行着精雕细琢，让这里成为了一个十几年来依旧在不断建设、设计、改造的不停生长的社区。

至今，徐益明还保留了“普罗旺世”5万多平米的自持商业店铺。别人问：“普罗的店铺别人都抢着买，最高的时候至少可以以3万/㎡的价格变现，你为什么不卖？”徐益明说：“因为我担心卖了之后，产权是人家的，人家经营什么我很难干涉，很可能会打破原有的生活体验。”

4平方公里的

理想社区

在最快的时代选择慢下来，有些人说徐益明是“发神经”，是“和钱有仇”，但时间帮助他为这些质疑做出有力的回应。

由于郑州此前地产行业在存量、价格等层面相对内卷，因此当供需关系出现全国性萎缩时，郑州的楼市也随之呈现出了疲态。可就在这样的市场环境中，“普罗旺世”却依靠自己的高品质，保持了二手房价格的稳定。

对于为什么不抓住时机进行扩张，徐益明说自己“心力有限、能力有限”，但在速度与品质之间的不同选择，正是一名急功近利的商人和一名优秀企业家的最大区别。相比挣钱，他似乎更在乎把事情做好。徐益明说：“我最幸福的就是晚上散步时，其实很多业主只在宣传片中见过我，但依旧会和我热情地打招呼，没有一个人拦住我、骂我，都对我很尊重，这就是我最满足的地方。”

被精心打磨的“普罗旺世”让徐益明和他的伙伴对于社区规划有了更成熟的思路和更丰富的经验。在“普罗旺世”之后，谢广勇又以同样的模式参与了秦皇岛的阿那亚和三亚的半山半岛项目，均大获成功。

与此同时，在“普罗旺世”，徐益明也留下了一些遗憾，受项目规模所限，他很难在郑州市中心寸土寸金的地块中完整地搭建出自己心中的理想社区。为此，他始终等待一个新的机会，能够供自己再次大展拳脚。

2012年，在位于郑州与开封之间的中牟县，徐益明终于寻得了一块4平方公里的土地，并迅速拿定主意进行开发。为了充分实现自己对于“理想社区”的梦想，他把这个项目命名为“普罗理想国”。

今天，通过10年的开发，“普罗理想国”已成为成熟的第一居所。如果你能从天空俯瞰的话，会发现这里像一座缩小版的曼哈顿，被众多住宅和相关社区配套设施包裹在中间的，是一块面积广阔的中央公园。在中央公园里，除了郁郁葱葱的植物，还有湖泊、公园、足球场和商业。

这并非刻意营造的人工奇观，而是基于“以人为本”的设计理念进行的宜居规划——业主在居室之外获得了足够天然、舒适、多元的公共活动空间。在中央公园之外，“普罗理想国”还有属于自己的艺术文化中心；囊括餐厅、咖啡厅、文创店的普罗市集；从幼儿园到高中15年一贯制的一八学校；对宠物十分友好的宠物公园；在国内难得一见的社区棒球场；全龄化保障的河南中医药大学第一附属医院也即将落成。

其中，艺术文化中心中不仅有独属于社区的剧场、展厅，还有服务于业主的儿童图书馆和手工坊。而作为社区商业中心的普罗市集，也由于其独特的外观设计和既美观又美味的餐厅与咖啡厅，成为郑州市著名的文艺打卡点。只要你在社交媒体上稍加搜索，就能看到许多郑州年轻人带来的这里的打卡贴和推荐博文。

徐益明的母亲和舅舅都是中小学的校长，这让他心中始终有着一份“教育情怀”。幼年时母亲对徐益明的教育异常严厉，他深知“胡萝卜加大棒”的教育模式并不适合今天这个社会，因此，他希望能够建立一座能让孩子们感到快乐的学校。

一八学校是“普罗理想国”的又一个亮点，在一八学校的校门口，写着这样一行英文“One Infinity Academy（一所无限的学院）”，这足以说明徐益明心中的教育理念。

“一八学校的核心是爱心。小孩子懂事有早有晚，如果学校的老师们总是没有爱心，一天到晚板着脸，骂得小孩没有自信与自尊，他们怎么会健康的成长呢？所以我要求老师一定要给予孩子们爱和自尊，哪怕成绩不理想，你也不能打击他的自尊心，你只能帮助他。”徐益明这样说。

另外，在“普罗理想国”中，还有两条如项链般的河流流过——西川与东川。在2012年，徐益明第一次来这里考察时，西川还是一条仅宽1.5米的农地灌溉渠，而东川则是泄洪渠。因疏于整治，河沟中有着大量的生活垃圾和淤泥，夏天时臭不可闻。如今，西川和东川早已重新疏浚了河道，河岸铺设生态景观，有很多野生动物栖息，形成了独特的景观步道。

可以说，“普罗理想国”几乎将堪比一片城区的配套设施装进了一座社区。

“围着人转”的

现代社区

其实，社区的规划和建设只是表象，“普罗理想国”更为值得注意的是它的精神内核。

过去狂飙式的地产发展，在某种程度上加速了中国陌生人社会的进程。房子越建越多，却忽略了社区建设，似乎让我们与邻里的关系愈发陌生，从“社区围着人转”变成了“人围着楼转”。

徐益明时常怀念小时候快乐的生活氛围，邻里之间总是充满亲近感。“在我的记忆里，小的时候有一种特别珍贵的东西，就是人和人的亲密关系。有帮助、有爱护、有礼貌，逢人打招呼，有别于现在工作忙碌的人们，出门头抬得高高的。”徐益明这样说。

简而言之，那是一种“以人为本”的生活状态。为了能在“普罗理想国”重塑这种“围着人转”的人居环境，徐益明和他的团队做了不少努力。他们在黄河边开垦了一片普罗农场，业主们可以在食堂里吃到自家农场种植的有机蔬菜。社区里还组织了各类诸如跑步、骑行、篮球等兴趣社团。

闲暇的时候，家长们还能带着孩子前往中央公园，和同龄的小朋友们一起看到萌萌的羊驼、踢踢足球、戏戏水。对于大人们来说，在熟人社会中生活总有一种放松感，而对于孩子们来说，有几个能够从小玩到大的伙伴，无疑也是一种人生的财富。

每年，“普罗理想国”还会在艺文中心举办春节晚会、戏剧节。今年春天，徐益明还牵头举办了“我听见您”系列交流会，与业主坦诚交流，让“普罗理想国”的真正主人们有了更多发表自己意见的机会。每年跨年前，两万户业主还会收到徐益明的家书，他也开放邮箱、面对面工作坊保持交流。

在这样一个“围着人转”的社区里，我们能看到过去“熟人社会”的影子，仿佛在精神层面回到了小时候，但所有内容又具有高品质的现代感：小时候村外的小溪变成了优美的东川和西川，众声喧哗的菜场变成了文艺的普罗市集，由胡同改造的临时足球场变成了运动中心……

徐益明说：“现在我很高兴地看到，在这里工作的每一个员工，不论是物业还是园丁，见到人始终都微笑着，那是一种幸福感的体现，而对于生活在这里的人来说，这种潜移默化的影响，最终或许会改变整个社区的氛围。与此同时，用社区活动去维系社群的粘性，则会让每个人都更有‘家’的归属感。”

最初将项目命名为“普罗旺世”，或许只是因为一个关于“普罗旺斯”的谐音梗，而现在的“普罗理想国”真的像它的名字一样，是每一位普罗大众心中的“理想社区”。它在完善的、高品质的、充满现代便捷性的硬件设置之外，让我们感受到了久违的烟火气与人情味。

纵观普罗过去的20年，从“普罗旺世”到“普罗理想国”，它似乎在用一种更现代的语言还原了古早的生活，让以人为本的理想人居在郑州重新回归。

徐徐疾行

20年

时至今日，普罗整整走过了20年。在这20年里，普罗用它的徐徐疾行，让我们看到了一个关于人居的“非典型性样本”。

十年前，你或许会觉得克制发展欲望的普罗是在“逆潮流而动”，但当下，在大浪淘沙之后，沉舟侧畔千帆过，你会发现，普罗用自己的方式创造了自己的潮流。

过去，我们的居住观是以“快”为核心，怎样快速住进更高的楼，怎样快速住上更好的房子？这样的快让我们无暇顾及更高的楼层上是否能够看到更美的风景，更好的房子之外是否还有邻里间的人情味。所以当我们回头看时，会发现自己因为一味图快而忽略了更多。

就像当我们吃不饱的时候，首先要想尽一切办法吃饱，不能饿肚子。而在能吃饱的时候则谋求吃好，要吃的健康、绿色、有营养。在吃上如此，在住上同样如此，当我们走过了大干快上的20年，那么下一个20年的人居趋势，无疑会更加以人的个体感受、居住体验为核。我们会思考什么才是真正的舒适、便利与高尚，渴望那些真正的人间至味。

正是因为洞察到了这些新的趋势，“普罗理想国”才会从不放慢自己的脚步。在2024年底前，“普罗理想国”将呈现又一个全国性的非标商业目的地，约4万平方米的空间包括烟火气菜市场和运动聚落。菜市场将结合国际咖啡品牌、书店、小型酒店、文创、共享办公、艺术空间等。极具人文气质的运动聚落体验多元，包含但不限于8泳道50米游泳馆、室内篮球场、匹克球运动场、瑜伽馆、羽毛球馆、滑板公园和专业健身房等，将为这座城市带来前所未有的沉浸式体验。在2024年初，中牟理想社区连接中心也将亮相，建成后将成为连接居民与居民、居民与社区，以及更多社会专业力量的共建共益平台。

这些崭新的组成部分都在表明，为了更美好的“理想社区”，它始终在对可持续的社区模式不断探索，继续用“慢”的方式，为我们营造更好的社区的生活。

曾几何时，徐益明曾以“我有一个梦想”为主题，举办了一场“普罗旺世”项目说明会。今天（9月11日），在20周年纪念的《普罗家书》中，徐益明再次重提了这段往事。

在《普罗家书》中，他写到：

这或许就是“普罗理想国”会成为“理想国”的原因吧。

“普罗理想国”中的西川和东川就像一种天然的意象，象征了普罗的过去、现在和未来。他们或许不是湍急的大河，但作为黄河的支流，它们始终在以自己的频率，小而美的持续流淌。在两年前的郑州大雨中，在周围大水漫灌的环境下，这两条河并没有泛滥，普罗理想国也因为远超当地政府相关标准的“海绵城市”规划，丝毫没有受到大雨的影响。这正是在“慢”中积淀来的“定力”。

相信在未来，它依旧会用自己从容的步伐，为我们的生活带来更多惊喜。

策划丨三联.CREATIVE

微信编辑丨李雨旋

作者丨morlee

设计排版丨高旭芹

图片来源丨普罗理想国、视觉中国

*文章版权归《三联生活周刊》所有

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