房价开始涨了...

来源：子木聊房，作者子木

自从北上广深落地“认房不认贷”，全国楼市预期得到了实质性扭转。

不单是一线城市，就连三四线城市的朋友都在议论，房价会不会又要大涨。

毕竟过去“一线点火，满盘皆爆”的路径，已经重复了好几轮。

至于怎么涨，能不能涨，我放到后面来讲。

“广-深-上-北”，认房不认贷，总共用了56小时，大大超过市场预期，从落地速度来看，这轮刺激铁定又是野蛮的、无序的，存在一刀流的常规套路。

理论上讲，应该是想赶一波“金九银十”，政策利好叠加传统旺季，起到三两拨千金的效用，有助于年底经济大盘的恢复。

现在看来，效果的确不错。

根据报道，政策落地后，北上广深带看量、成交量直线拉升。

北京楼市首个周末新房销售近90亿，一天成交量赶上8月一半，北京链家三天成交了上个月的1/3。上海很多楼盘，一天卖了一个月的量。

售楼处里塞满了人，开发商顺势收回之前的折扣优惠，甚至连夜涨价。

这种做法让“买涨不买跌”的购房者，失去判断依据，很多都在紧张的氛围中，被逼定上车。

外卖骑手、快递员、滴滴司机，闻讯纷纷脱去马甲，百米冲刺扎进中介门店，致电维护已久的存量客户。

一夜之间，仿佛又回到了2015年前夕。

北上的起势，让唱空楼市的人，非常郁闷，他们到现在为止也不明白，为什么人口经济数据都下滑，楼市还能起来？

边抵抗、边怀疑人生……

其实根本上，还是没搞懂房地产的底层逻辑。

01

很多人问我，一线城市如果放开，楼市会起来吗？

答案是肯定的。

2017-2022年，四大一线城市，5年社保、认房认贷，购买限制极其残暴……

纵使如此，也跑出了大涨小跌的行情，拿北京来说，2017年房价最高峰是7万多每平米。

后来出台“认房认贷”等政策，楼市腰斩30%，但后来在极端压制的情况下，又开始反向上行，房价一路涨回到7万多每平米，证明什么？

穿越周期的稳健购买力。

全国主要资金、高净值群体、核心稀缺资源，都在一线城市，并对全国有钱人持续高强度虹吸，只要放开，人们为了占位资源，依旧会加持一线城市资产。

在绝对的购买力+绝对资源面前，任何利空都可以被吞噬，这个逻辑过去成立，在房地产后半段依旧成立。

当然四大一线城市，也有主次之分。

从放开认房认贷后可以看出，北上比广深活跃很多，这源于三个原因：

1、资金总量

2、居民杠杆率

3、old/new money

这三个因素组成一个模型，适用于全国所有城市。（下面着重解析，不感兴趣的可以直接跳到下一部分。）

资金总量（金融机构本外币存款余额），意思就是人民币与外币的存款总数。

反映的是一个城市对资金的吸附能力。

我们知道，资金是经济运行的动力，也是结果。一个城市能汇聚多少资金，显示出这个城市的综合实力和发展潜力。

按照资金总量（金融机构本外币存款余额）来讲，2023年上半年，北京近24万亿，上海近20万亿，深圳13万亿，广州8.5万亿。

同为一线，但真正的有钱人，多数藏在北上。

而且对比着看，经济下行，但大多数城市存款是增加的，北上总存款增加就达到了3.7万亿。

北京最为夸张，一年存了一个石家庄的总量。等到利好来袭，这些资金足可以入局盘活市场。

居民杠杆率，比较重要，衡量的是购买力的透支程度。杠杆加得越高，负债压力越大，自然购买力就会减弱。

这个跟政策有关，之前北上非普线定的太高了，人们撬杠杆买房，拿到的钱不多，想加都加不上。

而广深，之前贷款限制门槛极低，非普形同虚设，人们想贷就贷，在房地产比较火爆那几年，提前透支了信贷空间，楼市下行，一个俯冲，20-30%，首付没了，伤了心神。

最后一个是old  money 和 new money。

所谓old money多，就是城市积累厚实，有钱的土著较多。北京是“权”贵中心，上海是“金”贵中心。

拿上海来讲，土著有钱，且都吃过房地产红利，大部分家庭都是千万资产。

疫情之后去上海奋斗，并想留在上海的外地年轻人，家底也比较殷实。而且上海还是留学生回国的第一站，但凡这几年出国镀金的，家庭条件也不差。

土著的实力和外地流入的“富二代”，形成了强大的支撑力，这是北上行情领涨的另一个逻辑。

而new money，有两层含义，一层是新产业，比如互联网、电商、新兴科技产业为主诞生的城市新贵。

另一层含义，就是那些没有出生在富裕的家庭，也没在富裕的文化中长大，但通过知识、努力，自主赚取到财富的人。

深圳和杭州就是典型的新贵中心，但这几年局势动荡，赛道内卷，经济下行，高收入的信念纷纷击垮，new money 遭遇严重打击。

Old money 和 new money 各有利弊，前者底子厚，赚钱通道稳定，投资思维比较保守；后者底子薄，赚钱通道依赖新兴产业，投资思维比较激进。

按照城市发展逻辑，经济上行，new money 这种新鲜血液才是最有创造力的价值，会裂变生长出更多的新贵群体，有助于加速城市成长。

但也最容易为了追求高利润，投机炒作，从而身陷火海，原来炒房三兄弟是深圳、杭州、合肥，后来南京取代合肥，上位老三。

经过这几年的深刻教育，三兄弟被整掉半条命，这时候，Old money 这种扎实的购买力，反而才是城市最扎实的支撑力，互为周全。

随着时间的推移，new money 也会慢慢变成old money，整个城市的沉淀也显现出了结果。

资金总量、居民杠杆率、old/new money，“钱债钱”三个因素互为一体，量子纠缠，其实是“产业-人口”更高维度的思考，决定着一个城市是否能赶上这波行情。

02

北上之后，就是深广，不会太久。毕竟一线还是一线，底子厚实。

一线起势，二线筑底。

最先辐射的是一线城市所在的城市群。

上海旁边的杭州、苏州、宁波、南京等重点二线城市需要关注，苏州和宁波可以抄底，杭州和南京因为杠杆率太高，需要观察到年底。

杭州因为亚运会利好，招商引资空间放大，经济恢复一定会比南京快一些，南京这波有点儿难，如果情绪上来，要积极解套。

北京旁边的天津、石家庄准备上车，其他无所谓。

大湾区是重点，因为海上丝绸之路、金融开放创新、一国两制新模板、国际自贸港实验，等等国家战略，都要在这里试验兑现。

二次改开，事关国运，大湾区占了一半，深圳超跌入底，要赶快上车，第二梯队的珠海、佛山、东莞也要抓紧，其他不用着急。

成都、武汉、西安，这种能级较强的省会龙头，相当于内地本区域一线城市，积极上车，周围区域不用着急。

重庆、青岛、无锡、郑州、福州、济南，也属于比较强的二线城市，但因为库存积压较大，会对冲利好，板块轮动较为缓慢。

厦门这波未必能跟上，近三年的大幅回调，让福建有钱人开始重新审视这个地方，再加上居民整体杠杆较高，恢复速度会偏慢一些。

合肥可以重点关注，属于二线城市中库存极少的，政府调控的好，而且经过几年回调，房价比较实际。

长沙能上就上，这个城市一直被视为价格洼地，过去是调控标兵，但事实上，房价偷偷摸摸已经连涨32个月。这意味着地方对房价的态度，出现了正反面的改变。

当长沙在“房住不炒“层面沦陷后，房地产是国民支柱产业的逻辑，再次被证实。篇幅有限，更多的复盘我放在星球里，大家有空取阅。

上面提到的城市，能上就上，机会窗口打开的时间不会太长。

其他城市目前不用着急，板块轮动，需要时间。而一个城市也需要成交量上涨2-3个月，才能反应到房价层面。

可以观察9-10月的成交走势再做决策。

9-10月，如果成交还是半死不活，那么这个城市基本被判死刑。连最后一轮电击都救不明白的病人，怎么从ICU里活着出来。

也只能眼巴巴看着别人去KTV里蹦迪了。

03

这轮买房，必须谨慎，之前讲过一个公式：

100平米左右、小三居、电梯、次新房、低密度、地铁盘、好学校、写字楼商圈……能挨几个是几个。

这一轮改善为绝对主流，城市腰部以上资产才有很好的升值效果。如果买不到好房子，可以不用着急，别跟着别人的情绪，接盘老破小。

自住无所谓，但凡是考虑保值升值的，一定要仔细想想住在一套房子里，可以抓住到怎样的城市资源。

房子是获取资源的一把钥匙，稀缺决定价值，价值被价格所表现。

所以这两天很多人一上来就问，房子可以买吗？能涨钱吗？

真没法回答，因为我不知道你的资金能买到怎样的房子，能获取到怎样的资源，底层诉求是什么。

这才是最真实的逻辑盘点。

利好来袭，行情转折，楼市跟股市一摸一样：

要么相信赶在前面，及早上车；要么选择不信，彻底离场，洗手观望。

切记左右徘徊，人云亦云，被身边情绪侵扰而选择买房的，是下下策。

一线城市放开，全国资金向上涌动汇集，但因为限购的原因，预期和资金位又会溢出到二线城市，形成大规模的板块轮动。

2015年-2023年，8年时间，好像正对应了房地产大周期，不得不信周期的力量。

短期内，这波行情来的会很快，但规模不会很大。

效果会比较激进，因为近两年，央行一直在超发货币，M2暴增，利率历史新低，很容易引导资金流入一二线，入市炒作。

全国普涨概率为0。

只有真正的经济问题得以解决，就业充沛，收入预期稳健，才能考虑有全国范围内的普涨大行情，这个我们要清晰的认知，当然还有人口……

这轮行情，高能级城市寻求升值，中能级城市寻求保值，低能级城市寻求解套保平安。

无论你是否是刚需，有没有投资需求，都不重要，重要的是你能动起来，主动寻求资产避险。

形势只在一瞬间，稍纵即逝。