问渠人物 | #兔主席：为什么说“地产拉动经济”的观念需要改变了？

7月24日，中共中央政治局会议指出，“房地产市场供求关系发生重大变化”，应当“适时调整优化房地产政策”。

至此，政策调整进入实质性阶段。7月27日，住建部表示，要落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

到8月25日，住建部等三部门联合发文推动首套房“认房不用认贷”政策，五天后（8月30日），广州、深圳官宣落地执行——中国房地产局面是否迎来历史性扭转？

知名KOL#兔主席（微博网名）在接受凤凰网《问渠人物》专访时表示，“‘房住不炒’不会改变。以前国人的思维是‘靠地产带动经济’；今天我们已经在拐点之后，可能需要‘经济带动地产’。”

“房地产进入新的发展阶段”，兔主席认为，将住房供应增量市场里的六到八成调整为公共属性的租赁住房及保障性住房，租住并举、商保并存是未来地产的改革方向。“从长期看，国家会系统性地降低国民经济对房地产的依赖，弱化房地产与金融及资本的绑定，并且不会再将房地产作为宏观调控的手段。”

凤凰网：8月25日，住建部等三部门推进“认房不认贷”政策纳入地方自选工具箱，广州、深圳已经官宣执行，北京、上海是否会跟进？

兔主席：住建部提到的“降低购买房首付比例和贷款利率”、“改善性住房换购税费减免”、“个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策，这些都是需求端政策。

市场更憧憬：政府将考虑放开一线、高能级城市的限购、限价政策。随着时间推进，这些预期正在落实。

但是这些政策都是需求端的，存在两个问题：

1）当前，存在抑制居民购房需求的若干因素，包括高线城市资产价格已经在国际高位；对房价存在下行担忧；对自己未来收入预期的信心不稳；担心房地产行业还有风险，不希望再陷入保交付的困境；前述住房供应结构的变化使得居民选择变多，购置商品房并非唯一选择。这样看，降低贷款比例与利率、减免部分税费、“认房不认贷”等因素的作用就显得有限了——因为它们未必足以根本改变人们的购房能力和意愿。

以前国人的思维是“靠地产带动经济”；今天我们已经在拐点之后，可能需要“经济带动地产”。

2）北上深广等高能级一线城市很多其实已经是“存量市场”，即新房不多，且其中还有大量租赁及保障住房供应，主要是二手房市场。所以，无论是刚需还是改善型需求驱动的购房者，都可以直接购买二手房，二手房所见即所得，没有交楼问题，并有可能对应更好、更便利的教育与医疗资源。这部分需求的作用主要在于盘活存量资产。它的好处在于能够提高资产流动性，防止资产价值下跌，有利于抑制资产负债表衰退。

凤凰网：这些需求端政策目前是否对国企更有利一些？

兔主席：可能确实存在这些现象，这些政策对国企和民企的效果会存在“不对称性”。简单说，国企受益会更多，民企受益会打折。

其根本原因是，目前全社会“保交楼”工作尚未完成，许多民营房企已经出险，或还有出险风险。目前的销售也还是预售制——而预售制的底层逻辑是信用融资，即购房者给开发商提供贷款。如要买房，在同等条件下，购房者更有可能倾向于国营企业。此条不是政策导向或意向，但是目前制度及经济环境下的客观情况。

凤凰网：您在新书《房地产转型与重塑》中，主张探寻中国房地产“新发展模式”，您有哪些设想和建议？

凤凰网：现在舆论也呈不同的立场，一部分人认为不应该降价，降价会触发挤兑；另一部分人认为应该降价，供求关系发生了变化，这时候应该随行就市，您认为当前市场应不应该降价？

兔主席：我觉得应该降，至少改善现在的状况。但是也要分城市，房价泡沫严重的城市，除了降价没有什么好招。降价了以后，它的销售回款仍然是预售，钱能拿走吗？那钱就不能离开项目，监管一定是特别严的。

凤凰网：整体上您对房地产前景还是相对乐观的，对吗？

兔主席：无论是转型还是现在风险的化解，都需要一个过程。时间会很长，比你想的要长很多。

你要说我乐观，是因为“一张蓝图绘到底”，风物长宜放眼量，比如以5年为刻度，而不是短短一两年。