楼市新政月余后，市场为何没有出现“抢房潮”？

大家好，我是首席地产观察的贾社长。

原以为“831新政”已经够“大胆”了，没想到后面还有更刺激的，广州率先放开非核心区限购，核心区域社保和增值税门槛都调整为2年。这力度其实超越被称为“大放水时代”的2015年，当年几乎所有城市都取消了限购，唯独北上广深“屹立不动。”

这正应了我上次所说，只要楼市起色不够，就会一直刺激。但市场仍然“沉得住气，”你越急我越不急。

据中指研究院数据，8月全国百城二手住宅均价为15625元/平方米，环比下跌0.38%，已环比连跌16个月，跌幅较7月收窄0.01个百分点；同比跌幅扩大至2.29%。二手房价格环比下跌城市数量达96个，下跌城市连续3个月超过90城。

具体来看，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万平方米，同比下降40.8%。无论从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。

某业内人士表示从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。简单说就是刺激效果不够，还得“加大剂量。”

北京虽然“不那么着急但也有点慌”，根据公开数据显示，8月底二手房挂牌量还在12万套左右徘徊，而到现在，这个数字已经飙升到13万9左右，不排除9月底会超过14万套。

二手房挂牌量高不一定代表行情就很差，只要成交数据还行。

北京9月1日新政落地后，第一周网签742套，第二周网签量841套，这与8月底单周365套的成交量，妥妥翻倍了。而二手房房价持稳，甚至略有下降。不管怎么说北京这房子还算有支撑，成交量上去有信贷市场就能慢慢盘活。

社长发现有一些人不理解为何一定要放松一线，认为只有一线严格才能救楼市才能救三四线。这么说的人根本没有长期关注过楼市，楼市最后一点“余温”在2021年，这个时候一线普遍达到史上最严的程度。但广大三四线城市并没有因为一线越来越严就受到关注，反而一直扶不起来，甚至越来越烂。

只有明白三四线城市为啥烂的原因，才能读懂中国楼市。三四线城市楼市不行根本原因是经济增量不够，甚至有衰退迹象，这样就容易出现产业—人口—经济负循环，这个时候此前“豪横拿地大力推项目”的开发商就会“自食恶果”。

高额的库存成为开发商压死自己的最后一根稻草。截至2022年末，一线和二线城市广义消化周期分别为5.1年、5.2年，均处在合理范围之内。但是三四线城市平均广义消化周期达到了8年，在相当长的一段时间内将难以走出广义库存高位的泥沼。

所以房企们只会越来越保守，只做确定性高的城市，只做风险小的项目。

按照中指院数据，2023年上半年，20家代表房企28%的销售业绩来自一线城市，增幅最大。54.9%的销售业绩来源于二线城市，销售贡献率仍为主导。三四线城市不足20%。也可以这样说，房企在一线和强二线城市的土储占比越高，业绩越稳定。

因此一线稳则楼市稳，先让开发商在一线赚到钱，现金流稳定起来，整个楼市循环才会稳定，这比放松红线指定给多少信贷支持有用的多。

从目前的拿地情况来看开发商们显然还是缺乏信心。一线城市9月成交价格同比增近四成，成交量同比价跌近九成，出让金总额降近九成；二线城市供求同比下滑，成交量降近七成，出让金总额降近八成；三四线城市供应量同比走低，成交均价增近六成，出让金总额降幅近半有逾。

社长觉得倒也不用太急，存量房贷调整24号才开始，有一些人可能就差那几十万上车。当然行情差，对买房人并不是坏事，政策底还能再探探把优惠再挤一挤总能有的。

别的行业不一定买涨不买跌，但楼市一定是。倒不是说这个行业有多势利眼，而是买房成本高六个钱包不一定能凑够，也要看机会成本利率如何限购怎么样积分情况等等。

今年的情况不用社长多说大家都清楚，裁员降薪的大背景下能保住工资就不错了，对未来收入看涨多少有点强人所难。至于机会成本，通过社长的调查来看，很多人认为还是没调整到位的。广州都降到LPR指导价以下了，北京上海什么时候跟进呢？非核心区限购该放开就放开嘛，普通住宅标准真的增加不少成本，别说刚需上车改善都有点困难。

在现在的局面下，以上调整并不是不可能的事。

利好的风吹了又吹，现在就成了买方市场了吗？答案是不一定。一系列的放松降成本的同时也带来了更多符合入围的刚需，在新房市场竞争会更激烈，这个阶段想要折扣很困难。

有不少人既是买房者又是卖房者，他们需要先卖掉自己一两套老破小才能置换房子。眼下这个阶段对他们来说是最痛苦的，市场没有冷静期错了一个合适的买家往往要等好几个月，割肉吧亏几十万不止，他们左右为难尤其是卖两套以上的人。

那么刚需就能等得起吗？不见得。大部分刚需在上车时都差一点点，如果行情顿时沸腾了，这个上车门槛会迅速提高，然后被改善给挤出新房市场，只能在老破小挑挑拣拣。

所以要不要买房，真的要考虑清楚，资金成本如何，机会成本高不高。如果要买，不要等新闻说某某楼盘爆了才去看，那样黄花菜都凉了，一定要自己去实地看看，环境能否接受，周围人气怎么样。

大行情还会不会有？

几乎所有的中介都在说，这次就是2015年的翻版，错过再等十年！先信的吃肉后信的喝汤！

中介这么说，社长能理解，以中介的立场只有唱多才有赚钱的机会。但人不能两次踏入同一条河流，楼市也一样。

当年的居民杠杆率跟现在不可同语，大家普遍背着担子再加一点那可不是一点，有可能导致多米诺骨牌倒塌。

上一轮房地产牛市，它是波次性的，一线先涨，一线涨完二三线再回头涨。如果认为未来二三线房地产市场一直处于冻结状态，而一线却保持稳定、活跃，甚至房价上涨，这在历史上并没有存在过，也不可能实现。

有不少中介长期看好一线的逻辑是，一线具有虹吸效应，其他城市越差大家就越会卖掉其他城市买一线，这个话隐藏的逻辑是三四线城市还有购买力还能去一线博收益。但现实情况是三四线背的负债可不低，去化困难让不少地方“有价无市”。只有他们的困境缓解了，才会有人卖房去买一线。

所以社长认为楼市也不能只考虑一线，而忽视广大三四线的难题，全国一盘棋不是嘴上说说。如果从收入端和资产端不能支撑房价再出现一轮上涨，那凭什么再出现涨价去库存？

所以不要指望会出现大行情，让楼市的齿轮先转动起来，让买房人的得到实惠再说其他的。

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