最近的房地产，让人操碎了心

本届房地产真是让人操碎了心，最近受到关注的消息是“房地产税立法暂缓五年”。各种信号解读纷纷出炉，普大喜奔的激动万分。绕耳“暂缓5年”的表述并不准确，房地产税对房市的影响也不是暂缓多少年的问题。

暂缓是暂缓，“5年”并非刚性约束

还原一下事实。“十二五”规划中曾提到“研究推进房地产税改革”，但是最近公布的《十四届全国人大常委会立法规划》并未列入房地产税立法。然后就有专家在接受采访时解释:暂缓房地产税立法，则更多考虑到国内经济形势，此时出台任何增负措施都要格外谨慎；但长远看，上述税种立法方向没有改变，或将在条件成熟时稳步推进。

综合上述信息，可以得出的结论是，目前暂缓了，是不是保5年，就很难说了。

首先，“立法规划”可以理解为5年内要推进的立法，但是并不意味着没列入的就不能“插队”。不同于其他国家立法程序的冗长复杂，我国出台法律法规是有鲜明特色的，相当于流程更复杂些的大号政策，不能说是想立就立、想改就改，至少也是高度灵活。

很多立法修法都不在立法规划的文件中，比如2021年4月29日公布并实施的《中华人民共和国反食品浪费法》，就从未出现在立法规划文件中。所以，房地产税没有出现在立法规划中，并不能保证5年内就不搞了。立法规划没有那样的刚性约束。

其次，专家的解释也很清楚，按下暂停键的原因是“更多地考虑到国内经济形势”，“条件成熟时”重启。暂缓和重启都没有明确的、可量化的标准，既没有时间标准，也没有“经济形势”的具体指标。“暂缓5年”的说法纯属脑补。

总之，所谓“房地产税立法”实际上并不是立法程序问题，而是一种政策工具。何时出台、如何出台，都看政策需求，不会纠结产权等法理的逻辑自洽，也不会有明确的时间表。只要政策需要，就是一个“收”字不带含糊的。

楼市的核心不是“购房刚需”，而是“财政刚需”

其实，暂缓5年还是10年并不重要。房产这样的固定资产，买了是一辈子的事，按揭都要还个二三十年，早5年晚5年区别很大吗？晚5年收，就多收几个点，再来个“应收尽收”，连本带利都收回来，财政吃不了亏。这几十年，财政什么时候吃过亏了？

财政收入增速高于GDP增速、GDP增速高于国民收入增速，这是中国经济的基本规律。流水的经济、铁打的财政，说的正式一点就是“财政需求的刚性很强”，换而言之就是税收“增负”的需求是刚性的。

中国楼市的主要需求是“财政刚需”，而不是“购房刚需”。甚至可以说，整个中国经济都是围绕“财政刚需”运转的，财政刚需永远必须放在首位，没有之一，没有任何竞争者。

因此，专家解释说暂缓的原因主要是经济形势，只能姑妄听之。房地产税的真正开关是财政形势，经济形势只是间接影响。

目前的情况是经济疲软影响了土地财政，房地产税这样的大杀器只能缓一缓，看看土地财政有没有救。最理想的情况当然是重新激活房市，房子卖得动、土地卖得出，“增负”自然水到渠成。这样就能落实“房地产税改革”。

这是把卖地卖房的薅一遍羊毛改为房地产税薅两遍的改革。从此，买房的过上了一边还按揭一边缴税，还完按揭继续缴税的幸福生活。财政刚需既能从卖地收益中获得巨大满足，又能从税收收入中得到长期满足。妥妥的双赢，财政赢两回。

六个钱包撑起来的房市，经不起薅两回

能先卖地后收租子当然好，但是这个生意操作起来有难度。因为，收租子必然卖地。日本就是前车之鉴。

1980年代日本的土地价格持续飙升。日本虽然没有土地财政，但是财政部门还是大喜过望，下场分杯羹的机会来了。顺应民粹化的舆论大潮，打着“抑制快速上涨的地价”的旗号，顺势出台一系列的交易税。交易税当然不会起到抑制价格的作用，税收成本增加反而进一步刺激了地价持续上涨。

地价涨税收增，顺手还cosplay了爱民如子，日本政府偷着乐之余，决定再加一把火。1991年5月出台大杀器——资产保有税性质的地价税，规定除了自住房以外，土地所有者每年缴纳地价0.3%的税金。理由当然还是“抑制快速上涨的地价”，财税部门以为还能通过地价上涨消化税收成本，再白嫖个几十年。

可是，这次的时机很不好，政策撞车了。日本央行担忧经济过热，强力调控，续拔高利率，导致股市大跌，市场流动性大损。股市资金和土地市场是相通的，银行系统一看苗头不对，纷纷对土地市场停贷。地价税这时出台，更是雪上加霜。这回真的起到了抑制地价的作用，而且抑制得很彻底。

于是乎股市跌完地价跌，跌跌不休。日本经济管理部门发现问题不对，掉头救市，1992年后大幅降低土地交易税，地价税大幅豁免，基准利率一路跌到0。但是，“三斤砒霜包治百病”的日本经济部门，这才发现自己拿不出不出九转金丹、还魂草，自己给市场挖的坑，自己无力填平。一通操作猛如虎，还是挡不住日本经济掉坑。

中日经济有很大的不同，不要对号入座。详细分析可以参看本号旧文的《对标日本“失落三十年”，有点好笑！》。这里拿日本作为例子，就是为了说明房地产税这类资产保有税对资产估值的杀伤力是直接的，大到无法估量。卖地和收地租，是鱼与熊掌不可兼得。

或许将来我们迈入发达国家水平，达到人均GDP三万美元的富裕水平时，可以尝试开征房地产税作为地方公共事业的资金来源，比如美国房地产税80%用于本社区的公立基础教育机构专款专用。

在此以前，不管是5年、10年，没有达到这样高度富裕水平之前，靠六个钱包、节衣缩食撑起来的房市，都经不起薅两回的折腾。

何时开征房地产税，除了很多法理问题尤其是产权逻辑有待厘清，主要应该考虑整体经济发展水平、国民富裕程度的长期经济指标，而不是“目前经济形势”的短期判断，更不应该是财政需求的短期需求。

道理归道理，现实归现实。如前所述，中国经济政策逻辑的中心是“财政刚需”，这就不能以经济逻辑的常理度之。今天“暂缓房地产税”是为了“救房市”，更直白地说，是为了救土地财政及其衍生的土地金融。

如果救不过来，土地财政不能支持“财政刚需”，财政压力持续增加。那就只有两个选择，要么节流，要么开源。显然，节流的难度远远大于开源，届时房地产税还会“暂缓”吗？能“暂缓”多久呢？