行业剧变中的吴亚军：龙湖更警惕“看不见的冰山”

言谈间，吴亚军想起了十年前。

一位金融机构里管理风险的人跟她说过一句话，她铭记至今。

“他说，其实‘泰坦尼克号’撞上冰山的那一刻，你再掉头肯定来不及了。你一定要在没有看见冰山的时候就有所应对。”吴亚军说，过去十多年，这句话对她的影响非常大。“我也总在想，有没有我们看不见的冰山，我们要是撞上了怎么办？”

8月26日龙湖集团2022年中期业绩推介会上，面对《中国企业家》的提问，龙湖集团创始人、董事长吴亚军说了这样一段话。当问到“龙湖遭遇破产谣言和机构做空”等话题时，吴亚军首次对外坦露心境，“我的心情还可以”。

就在半个月前，龙湖刚刚遭遇了“惊魂时刻”。

8月10日，作为民营示范房企的龙湖突遭“做空”，叠加商票逾期谣言影响，股价一路暴跌超过16%，为三年以来最低。截至当日收盘，龙湖总市值蒸发246亿港元，跌至1273亿港元。除了龙湖，整个港股盘中的内房股和物业管理股全线下挫，行业负面情绪集中爆发。

对此，龙湖迅速“反击”。管理层当晚召开会议，吴亚军现身澄清传言，安抚投资者，且以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措，稳定了市场信心。伴随政策利好，8月16日，龙湖集团股价一度大涨超17%，由此走出“做空”阴影，谣言也不攻自破。

“做空是正常市场行为，但造谣不是。”此次业绩会上，吴亚军强调，类似遭遇公司早有预料，经过此事，业内也对龙湖看得更清楚。对于“行业周期怎么应对”，龙湖多年前就有思考和布局。目前行业底部已经显现，也有一些表现好的公司，能与龙湖一起穿越周期。

8月尾声渐近，房企纷纷交出今年上半年的成绩单。销售惨淡的背景下，多数房企营收腰斩、净利亏损，“寒意”席卷整个行业。8月26日，龙湖集团发布今年上半年的业绩报告。期内，龙湖实现合约销售额约858亿元，而去年同期，这个数字为1426亿元。

“穿越周期的过程虽然很痛，但不全是坏事。”吴亚军对《中国企业家》说。在她看来，如果行业一直上行，公司容易养出骄兵悍将，管理层也会有一些自以为是的行为。经过这次周期的调整，管理层也会更加谦逊、勤勉。

关键时刻，这位房地产领域少见的女性掌门人，展现了她的理性和智慧。经历过风雨的香港恒隆董事长陈启宗说，内地开发商中，他一向习惯以“得罪”的态度与同行交流，唯对吴亚军女士表达过敬佩。过去房地产行业的很多参与者头脑发热，都变成了疯子，吴亚军则头脑清醒。

龙湖正式奔赴港交所的那一年，接连撞上“冰山”。

诸如金融危机、冰灾、地震，叠加当年6月，银监会接连下发关于房地产行业授信风险管理和委托贷款管理的通知……2008年的低迷市场、房企的“钱慌”或许也不亚于现在。而今，与龙湖同年上市的恒大正行走在悬崖边，龙湖则因其财务水平被行业誉为“最后一道底线”。

据称，当年龙湖上市遇阻，花旗想用原来借给龙湖的一笔4亿美元贷款与之做对赌，但吴亚军最终未在协议上签字，她不愿稀释股权。上市前，龙湖如期归还了这笔贷款。相比之下，恒大则经历了数次与外资在可转债上的对赌。龙湖“财务自律”印象由此可见一斑。

“早有预案”是包括吴亚军在内的龙湖管理层反复提及的一句话。有消息称，2021年2月，吴亚军曾在公司内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资、能不能还得起债？得到的答案是，“不能”。

时间来到2022年上半年，尽管各类政策意在释放销售端利好，但房地产行业整体融资仍趋冷。据中指研究院监测，2022年1~6月，房企融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%；其中，信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%。

8月10日，龙湖遭遇机构“做空”，叠加“破产”传闻，导致股价大幅波动。龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在此次业绩会上表态称，经过8月“做空”事件后，目前各大评级机构对公司表现非常有信心，“并且，龙湖对于未来（应对）不确定性的准备也是充分的”。

单一负面因素并非龙湖股债价格暴跌的主因，风声鹤唳背后，是整个行业负面情绪的集中爆发。对民营地产缺乏信心，进一步影响了本就低迷的市场。民营示范房企如龙湖，或是最后一道安全底线，其前方是已经出现爆雷的民营房企，其后方是仍处于安全地带的国资房企。

回过头看，危机感让龙湖度过了最寒冷的“冬天”。

“龙湖到年底已基本无偿债压力。”对于外界关注的债务情况，赵轶表示。据其透露，截至6月30日，龙湖净负债率55.3%，在手现金875.5亿元。其中，现金短债比超四倍，一年以内到期的短债占比约10.1%。“平均融资成本进一步下降至3.99%，首次破‘4’。”赵轶称。

8月，龙湖发行了中债信用增进投资股份有限公司做全额担保的首单中期票据，为民营房企融资再次开辟新的模式。赵轶表示，无论市场起伏跌宕，龙湖始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。

对于接下来的融资动作，赵轶表示，将通过公开市场发债和项目贷款两种途径进行。“在与银行沟通后，银行也表态坚决支持高信用房企，这也会弥补公开渠道的融资。”赵轶称，从目前跟银行的沟通情况来看，银行对地产行业未来坚定看好，行业出清后会有更好的明天。

2003年，龙湖在重庆北城开出第一家天街，到现在已经开业了65家。截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，在手130座商场，整体出租率95.6%，相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元。

房地产行业发展逻辑剧变。地产开发之外，由商业投资、租赁住房及空间服务组成的经营性业务，已成为龙湖抵御风险、穿越周期的利器。随着各项业务进入收获期，龙湖旗下商业投资、租赁住房、空间服务等业务均已跻身行业头部，并在收入和利润中担纲重要角色。

值得注意的是，今年上半年，龙湖集团经营性收入合计110亿元，同比增长26%。其中，投资性物业租金收入59亿元，同比增长23%。具体来看，商业投资租金收入为46.5亿元，冠寓租金收入为11.8亿元，累计开业房间数已超11万间。

2021年初，龙湖商业启动“轻重并举”模式，输出运营能力。今年5月于重庆开业的龙湖爱加两江星悦荟，是全国首个轻资产星悦荟项目。龙湖集团执行董事兼CEO陈序平介绍称，未来每年会保持10座左右的商场开业速度，整个商业板块要争取实现每年30%的复合增长。

身兼物业管理服务和商业运营服务的龙湖智创生活，其上市话题备受关注。

赵轶称，上市资料已经准备完毕，但目前市场情绪不佳，“我们会关注市场，不着急。”赵轶还称，会把发展重点转为内生，关注内生转化率以及毛利率的提升，并减少对低质量收并购的依赖。“未来智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%，完全可期。”

此次业绩会上，赵轶表示，龙湖智创生活期内实现全口径收入约63亿元。其中，物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市布局，实际管理面积约2.8亿平方米。

陈序平提到，未来龙湖会更加聚焦和投入资源在五个主航道，原来的一些业务也进行了整合、合并，“比如把酒店类业务整合，由冠寓进行统筹代管，这样可以做到组织提效，更好地应对行业形势”。

“龙湖对全年销售目标不做预设，不会为了销售规模任务去做一些被动动作。”此次业绩会上，陈序平表示。对于房地产走势，陈序平判断，今年市场整体态势“低开触底向好”，预计全年商品房成交规模同比下降30%左右。

对于龙湖的销售安排，陈序平透露，今年全年计划推出4000亿元可售货源。“随着一些项目的陆续加推，8月非常有信心实现单月增速转正。”财报显示，2022年7月，龙湖集团单月实现归属本公司股东权益的合同销售金额为118.5亿元，环比下滑26%。

相比减少的销售额，今年上半年，龙湖实现营收948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%。从财报看，龙湖的营收表现没有往年亮眼，但相比行业大环境，仍实现了鲜有的正增长。此外，龙湖排名进一步提升，《财富》世界500强来到第412位。

此次业绩会上，吴亚军将大部分的发言机会交给了陈序平。“我们现在团队的变化非常明显，整个精神气儿和工作状态都有提升，我对团队也是前所未有的满意。”吴亚军点名表扬了陈序平，“新任CEO给了我们非常多惊喜，他能做得这么好，是超出我预期的。”

在行业最为关注的“保交楼”方面，今年上半年，龙湖集团实现5万套房交付，全部按期交付，30%提前交付。陈序平表示：“即使行业再有挑战，龙湖也会如期保障交付或提前交付，这点不会变。”此外，龙湖也是目前少数仍在拿地的房企。

今年上半年，龙湖在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取17个项目，总建筑面积为226万平方米，权益地价131亿元。陈序平称，随着高杠杆企业出清后，土地市场玩家和竞争减少，上半年龙湖获取的17宗土地，平均溢价率只有5%，其中一半是零溢价获取。

“未来我们会继续聚焦高能级城市。”陈序平表示，今年龙湖强调组织提效和聚焦，主要是与城市的进一步聚焦有关。“因为城市的分化速度比较快，龙湖地产开发只进入了68个城市，在TOP10开发商里面是最少的，接下来会进一步聚焦，提高效率，随之带来增效。”