郁亮：做时代需要的东西

万科一年一次的媒体公开活动，郁亮有一次公开的谈话

关于行业也关于企业

其实现在大家也都希望能够听到身处行业内的房企品牌对于行情的判断

郁亮大概和我们聊了半个小时

我站在一边完整地记录了这个过程，摘录一些我觉得对我有启发的观点

整理一下和大家分享

内容来自现场旁听的思考，用我自己的逻辑还原成段落

或许还夹杂着自己的一个看法，大家综合地看看，说的对的都是郁亮的，说错了可能是我理解错误了

大概这样

01、行业好像已经很悲观了

确实，这是大家的感觉

对于整个行业来说不论是整个数字还是各个企业的业绩表现以及一个个体的体感

好像大家都觉得环境怎么还是这么差

郁亮也帮我们分析了一下现在行业之所以悲观的两个论断

一个叫过剩论

大概意思就是房子太多了，每个人住的面积已经足够了，所以以后大家都不买房了

一个叫政策无用论

就是现在全国各地都这么多政策怎么没有效果，市场怎么没有立竿见影的反馈

确实，我们单独来看这两点似乎都是对的

但是企业家和专家的区别就在于，面对可能是对的感觉，自己会下什么样的判断

对于市场来说郁亮有一个被平均说

大概意思就是虽然人均居住面积达到38.6平米，但是我们去看城市人均居住面积，再看一二线城市的人均居住面积，包括一个具体城市的人均居住面积，这个数据没有想象中悲观

这个论点我觉得不太重要

我更想要和大家分享的是，万科在思考悲观结论之后的反馈

其中一点来自于：需求的细分

一些我们认为的小众需求如今在行业内被越来越认可，比如说异地旅居，如今开始在越来越多的城市成为主流

一些在一线城市没办法实现的居住梦想被在其他地方得到充分的释放

一个是来自市场的自动修复

确实今年去年都很惨，但是对应的是房地产的开工量也在骤降，换句话来说可能过一两年产能过剩的情况也会得到缓解

02、不要指望政策解决所有问题

我觉得这可能是郁亮对于地产人的一个呼吁吧

作为我们经常习惯性的等待一个大牛市的到来

一个周期逆转似乎大家什么都不做，就可以解决所有问题

但是在郁亮眼里，政策依然有用，但是我们却不能指望政策解决所有问题

每个城市每家房企都要根据自己的情况来做对应的改变

能够穿越周期的城市和企业，都是在逆转时代里依然在努力尝试的一方

库存较大的城市，其实可以在当下这个阶段降低土地供应量，甚至不新出让土地

这意味着勇气，也意味着魄力

但这样的改变意味着这个城市在改变

当行情不好的时候疯狂地卖地只会带来更多的风险，不如降低土地供应

帮助存量去库存的同时，城市也可以试图在浪潮中找寻到新动力

包括对于前期一些错配的用地，通过转型以及土地结构的改变，能够让存量用地更好地激活起来

而对于万科来说，也在积极地适应这样的改变

这次发布会上其他万科合伙人的分享没有聊任何宏观的东西，都在说自己做的一些小事

包括万科的租赁万科的物业，传统房产营销的一些直播的打法以及万科新做的几个项目

这一些都是万科努力在对外释放一个信号：万科在赚小钱和辛苦钱，也赚到了

而这样模式的转变其实就代表着万科转型的决心和态度，也是万科眼里穿越这第四次周期时候的新动力

在万科眼里，城市是永不落幕的，城市只会向心发展

郁亮开玩笑说：现在任何一个城市的土地都不能随便拿，但是在哈尔滨虽然城市能级不大但是在核心区域依然有开发的意义和潜力

这就是单位城市向心发展的魅力

哪怕在纽约每隔一阵子也会有关于纽约没落的论调，但是这么多年过去了纽约还是纽约

城市永不落幕城市也在自我修复

其实不用担心城市的未来，万科很明显是想要融入这样的城市转型浪潮中

03、基本功带来新价值

这其实不是郁亮说的

是张海的一句短话，但是我听的非常有感受

就是很多你以为很熟练很习以为常或者你很得心应手的东西，你再去重新打磨死磕，依然能给你带来巨大的价值

比如大家讨论刚需项目的产品力

关于这个能力其实不论是万科还是同行都已经做的非常标准了

关于户型关于立面关于整个规划，好像已经不能再改变了

也是这种感觉让很多企业放弃了思考

但是万科体系里发现，一些标准化产品，哪怕地砖的拼缝做的更整齐更细腻，整个社区的立面和呈现还是可以在美学上呈现的更好

审美本质上就不是贵的艺术

只要再用点心思打磨下基本功，还是能够唤醒更多的价值

行业过去的投入产出都在围绕着性价比在呈现，沉淀下来的基本功当然也是如此

而在转型阶段，万科也试着把自己的基本功在另一个层面重新做一遍

在万科眼里很笃定一件事情的发生：今天的关键变量可能就是明天最大增量的来源

你以为的山穷水尽，很有可能也是别人眼里的柳暗花明

04、个人的判断永远都有主观

不过郁亮也提到了一点，确实这个阵痛期比想象的更痛一点

其实仔细想，好像所有周期都比我们想象的要更久一点

当年万科喊出白银时代喊出活下去的时候，事实上确实周期并没有那么快的逆转，依然维持了很长时间的牛市

当然对于现在的阵痛好像也会比我们想象的更久

但是郁亮也强调，不论这个周期多久，单纯的熬和等是没有用的

不论你愿不愿意，不论我们有没有准备好，我们都会进入一个新周期

房地产常做常新，房地产常做常有，但是关键还是要做

整个沟通环节其实也有非常黑色幽默的地方

就是所有人的提问都是在问环境、政策以及热点，但是在提问之前万科和大家非常认真努力的说着过去一年自己做的事情

我想这可能就是差别

对于一个企业来说，既然依然身处地产，既然依然热爱地产，做比预判或许更加重要

05、记录在最后

整个交流我其实记住了一句话：信心和耐心

其实大家都需要信心

所以都在问郁亮关于信心的事情，这或许可能就是如今这个行业的常态，希望得到一个方向，并且知道这个方向有一个具体的截点和可看见的未来

但是在信心之后，我们个体是否还有足够的耐心

房地产这个浪潮之所以让人看不清楚，就是他自始至终一直在变化，变化不会很快消失，变化也没有办法回避

如果我们还身处这个赛道，让自己成为变化本身才更有意义

整场发布会听下来，我一种感觉就是万科试图把自己变成一种可能

通过项目开发的同时不放弃任何的可能

你应该很难想象一个集团层面的沟通，万科会邀请一个外部设计师说他在良渚文化村做商业的故事，也很难想象其中一个沟通环节是两个主播在和大家分享万科如何做直播

这些其实都是小事

但本质上对于万科来说万科正在努力抓住各种可能

这种可能也有可能未来都会被抛弃和遗忘，甚至都有不成功的案例

但是这种变化的过程，是万科试图努力呈现的

这两天郁亮特别开心的是，做了八年的长租公寓在今年终于可以赚钱了，我从他脸上看到孩子般的笑容

就可以看出在八年前万科迈出这一个可能到如今长大成人的时候，作为家长内心的雀跃

这个时代在一个三维立体空间里有着各种各样的平行线

而万科正在用空间这个载体，让所有平行线相交

06、

郁亮说过不要指望政策解决所有问题

我觉得这话大概还有下半句：应该多指望指望自己