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碧桂园躺平了

碧桂园躺平了

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作者:樱桃团队
来源:樱桃大房子(ID:ytdfz8)

01

8月,曝出公司陷入流动性困难,进入“准违约”状态;

9月,一个月的宽限期内,碧桂园踩线支付了已逾期的美元债票息,暂时避免了违约;

10月,也就是昨天,碧桂园发公告,现金状况依旧承压,将启动境外债务重组。


重组,就是房企无法按期支付债务,需要将债务展期,来获得喘息的空间。

现有的统计数据,碧桂园目前处于存续期的美元债共有15支,涉及本金约93亿美元。23年到期的本金没有,24年到期的有2只。

今年到期的主要是美元债务票据利息,这就是说,碧桂园现在是债务利息都还不起了。

发公告就是告诉大家,他们要躺平了。

或者说碧桂园已经知道没有翻身的机会了,与其苦苦挣扎,不如直接躺平。

毕竟大众的记忆可都还在。

比如老杨把位置传给小杨,这是想要全身而退

再比如小杨捐赠手中碧桂园服务20%的股份,合计64亿给国强公益基金会,用于慈善公益事业的发展,这就是典型的转走优质资产

……

和恒大剧情如出一辙,已经没什么好分析的了。

接下来,碧桂园只要按照高层的意愿保交楼,就可以争取一个很长的债务重组周期。

这个期间内,碧桂园可以作出很多调整动作,进行自救,就像恒大一样,暴雷以后照样可以拖个两三年。

但如果碧桂园像恒大一样不断踩红线,搞一些财产转移的小动作,那就不好说了。

今天媒体报道的消息,碧桂园近期的月度会议,去年年收入过亿的总裁莫斌解释了杨惠妍股份捐赠的问题,透露了老板把私人飞机卖了,顺便给自己开脱了一下。

大致意思股份捐赠早就开始了,目的是为了公益事业,只是时间点选的不好,各高管前些年确实挣了点钱,但现在年薪也都降到最低了,自己和程博士的年薪已经降到300万和100万。

这解释有没有用就不说了,但看得出,恒大事件确实震慑到了一些人,只是震慑的程度,不好说。

02

不过碧桂园说了什么,已经不重要了,它倒下是早晚的事。

今年前9月,碧桂园实现权益销售金额1549.8亿,同比降了43.9%,和2021年比,降了65.4%。

各月来看,1月碧桂园的销售额还有220亿元,7月掉到120亿,9月已经掉到61.7亿,对比高峰时期400多亿的月均销售额,就两字,萎靡。


所以,为什么大小杨在为暴雷做准备?因为碧桂园真实的销售情况,他们太了解了。

而且想要扭转局面,那真是太难了。

碧桂园超60%的待售楼盘都在三四线城市,三四线城市房价下跌已是定局,未来等待碧桂园的是去化困难、继续亏损,资产估值也会跟着持续缩水。


另外,公开违约,债务一分未减的情况下,无论是一二线的房产,还是三四线的房产,销售端都将面临毁灭性的狂跌。

这就是公开债务违约暴雷的恶性循环。

也就是说,碧桂园的真正的挑战和压力都还在后面。

这是明面上显而易见的,看不见的,还有外汇波动带给它的巨大压力、“借新还旧”玩不下去了。

8月份的时候,碧桂园就发过公告总结说,亏损原因之一,外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

简单来说,就是在国内的销售回款是人民币,去到境外的还款是美元,这里面有汇率的问题。

之前美元利率低,这两年美联储持续加息,美债利率已经接近6%,同时人民币也是弱势状态,浮盈早就变成了浮亏。

意思就是借的时候可能是六块,还的时候要还七块了,不仅没有少还钱,还得多还钱。

现在公开的数据,2022年,碧桂园因为汇率损失了84亿,恒大损失了96亿。

另外,美债利率持续走高,“借新还旧”已经玩不下去了。

国内房地产去杠杆之后,很多房企在银行那里拿不到钱,就跑到境外去借美元债。本来是挺好挺顺利的,但美债利率持续走高之后,融资成本越来越高,借新还旧这条路就被堵住了。

而碧桂园是出了名的敢借钱,之前碧桂园前首席财务官写过一本书,叫我在碧桂园的1000天,透露了很多碧桂园借钱的细节,因为内容过于真实,被杨主席大力气封杀了。

里面提到杨主席借GLD的事情,还提到杨主席跟国际资本对赌,总之利滚利滚到了几千个亿,但实际它赚的钱根本不够还。

债多了,就想着拼命拿地,快速周转开发,但是规模一大,经营也就不再精细,遇到现在的行情,结局已经没有悬念了。今年上半年碧桂园的资产规模1.62万亿,负债1.36万亿,其中资产一半以上是在建工程和待售物业。

碧桂园到今天,实质它犯了和恒大一样的错误。

03

那碧桂园的结局是什么?是下一个恒大?还是下一个融创?

这并不难回答,和恒大一样,直接施救是不可能的,因为财政负担不起,只能看市场。

三四线的市场已经是既定的,看什么呢?

总结起来就是两点:

1、能否大幅降价,以价换量,拉动回血;

2、能否实现金融机构的大输血。

目前来看,这两点都不现实。

1、近期的消息,惠州五折卖房已经被叫停了,这已经不是地方第一次叫停打折卖房了;

2、金融机构要自负盈亏,风险自担的,给碧桂园这类房企输血无异于肉包子打狗。

所以接下来的碧桂园,包括很多已经出险了的民营房企,结局都已经定了,现在就希望大家信誓旦旦喊出的保交楼,能够确确实实落下来。

目前统计到的关于碧桂园的数据:

还没交上的房子,大概有6000亿,按1套房100万来算,就是60多万家庭,但实际肯定不止;

欠供应商的钱,大概有3000-4000多亿;

欠金融机构的钱,大概有2600亿。

THE END
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