中国房地产进入过剩时代，普通人该把钱投在哪？

*本文为「三联生活周刊」原创内容

今年9月底，许家印被依法采取强制措施，作为中国房地产狂飙时代最具标志性的人物，许家印落幕也代表了一个时代的终结。

随着房地产市场进入前所未有的震荡期，中共中央在今年确认“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。这意味着，我国房地产市场已经掀开了新的一页，进入一个不同以往的全新时代。

过去20多年，中国房地产市场高速发展，不仅改变了中国经济，也改变了很多普通人的命运。而随着中国房地产进入一个全新的时代，无论对于中国经济，还是普通个人，都将带来深远影响。

2023年，中共中央确认“房地产市场供求关系发生重大变化”，我国房地产市场又迎来一个全新的时代

在中国房地产发展的历史上，有几个重大的历史性时刻改变了房地产发展的进程。

第一个时间节点是在1998年，这一年，我国正式终止了计划经济时代的福利分房制度，实行住房商品化，这是我国房地产市场发展的一个重要里程碑。

新中国建国以来，我国城镇住房长期实行福利分房制度，由单位向职工免费分配住房，或者以极低的租金出租。这种完全依靠计划分配的模式，不仅容易滋生腐败和不公平，更大弊端在于无法形成足够的供给，导致民众的居住水平持续下降。

建国初期，我国城镇人均住房面积大概为4.5平方米，到了上世纪70年代末，人均住房面积反而下降到3.6平方米。而同期西方国家的住房面积普遍在20平米左右，福利分房的模式已经越来越难以持续。在这样的背景下，我国从80年代开始探索住房商品化的道路，一直到1998年，正式终止了福利分房。

当时中国的住房改革虽然终止了福利分房制度，但还是采取了相对谨慎的做法，并没有将房地产完全市场化，而是借鉴了新加坡的保障房模式，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

2020～2022年，我国的GDP增速分别为2.2%、8.4%和3.0%

我国房地产发展的第二个重大时间节点发生在2003年。这一年，我国将房地产作为经济支柱产业，住房制度也由此发生了一次历史性的重大转变，房地产的供应模式，从1998年保障房为主的新加坡模式，切换到市场化为主的香港模式。

这一次转变，是中国房地产狂飙之旅的开始，对中国经济乃至普通个人都带来了前所未有的巨大影响。

随着市场化力量大规模进入，房地产机器开始高速轰鸣，中国的住房迅速告别了极端短缺的状态，民众住房条件得到了大幅改善，这是房地产高度市场化的积极意义所在。但由此带来的负面影响就在于，随着国内房价越来越高，高房价带来了一系列社会和经济问题。

过去二十多年，作为中国经济的支柱产业，房地产对于中国经济做出了重要贡献（视觉中国 供图）

在经过20年的高速发展之后，房地产开始慢慢迎来拐点，房子越来越卖不动，房价持续下跌，恒大、碧桂园等头部房地产企业的债务危机浮上水面，越来越多的烂尾楼无法完工交付……而所有这些乱象的背后，最终都指向了一个本质，那就是中国的房地产已经进入了过剩时代。

按照统计局的数据，截止2020年，我国人均住房面积为41.76平方米，和70年代末相比，足足增长了超过10倍，已经远远告别了短缺时代。以家庭住房拥有率来看，我国的住房供应更是充裕甚至过剩。按照央行的数据，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套，在美国、日本等发达国家，户均拥有住房套数大概为1.1左右。

2023年，中共中央确认“房地产市场供求关系发生重大变化”，我国房地产市场又迎来一个全新的时代。这个全新时代的到来，对于中国经济乃至普通个体都将带来深刻变化。

对于中国经济而言，房地产进入过剩时代，首先意味着经济增长失去了一个强有力的引擎。如果考虑到房地产对其他相关产业的带动作用，中国房地产对GDP的贡献度超过30%。所以，一旦房地产下行，不再成为拉动经济增长的引擎，中国经济的增速就会明显放缓。

2017年3月13日，青岛市李沧区公租房项目发放钥匙，图为市民察看新居（视觉中国 供图）

不过，如果从更长远来看，房地产不再成为中国经济的支柱，其实也并不完全是坏事。在经过了房地产冲击带来的阵痛之后，中国经济有可能会摆脱对房地产的过度依赖，走上一条更具持续性的发展之路。

从全球发达国家来看，没有一个国家是靠房地产成为真正的发达国家，更多的还是依靠科技创新。一个大国如果不能靠科技创新，而是长期依靠钢筋水泥的模式，不可能成为真正全球领先的大国。

只有房地产降温，其他产业才有更多的发展机会，当中国的新能源、芯片等高科技产业实现突围，中国经济才可能实现从大国到强国的转变，而房地产业永远不可能带领中国经济走到这样的高度。

在大城市有一套自己的居所，仍然是很多年轻人的梦想

随着房地产进入过剩时代，对于普通个人也将带来巨大冲击，最大的挑战就在于，中国的家庭资产配置模式将发生重大改变。

在过去20多年中国房地产高速发展的时代，在房价飙涨的刺激下，住房成为中国民众最重要的资产配置。按照央行的统计数据，居民住房资产占家庭总资产的比重接近6成。

中国民众对房子的偏爱，也远远超过了其他很多发达国家，比如美国，住房占家庭资产的比重只有28.5%，超过7成的资产还是集中在股票、养老基金等金融资产上。

那么，随着中国房地产进入新时代，住房不再是最可靠的资产，中国民众是否会像美国民众一样，逐渐将资产配置重心从住房转向股市等金融资产呢？

如果考虑到房地产对其他相关产业的带动作用，中国房地产对GDP的贡献度超过30%，这在全球经济史上都是极高的水平

至少从目前来看，这种可能性并不大。美国人将主要资产投放在金融资产而不是房产，主要是因为美国股市良好的长期回报率，而中国股市并没有这样的回报机制，多年来一直在3000点上下沉浮，能够在股市赚钱的普通人只是凤毛麟角。

所以，对于中国普通民众而言，当房子不再成为保值增值的利器之后，钱往何处去就成为一个巨大的挑战。股票市场难堪大任，看似稳妥的银行理财市场，现在也不再能够保本保收益，甚至动辄亏损，放眼当前有限的投资理财渠道，几乎都没有太理想的选择。

万般无奈之下，很多人还是选择了最没有风险的存款。尽管我国的银行存款利率已经降到了70多年的新低，但是存款规模还是高速增长，去年的居民新增存款大幅增长了8成，在去年高增长的基础上，今年上半年继续增长了15%。在一个不确定的时代，越来越多的人开始选择现金为王。

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