香港公布“北部都会区”图景，挑战不只是收地

“北部都会区”引起广泛关注，源于其有望解决香港产业政策过度依赖地产和金融、科技创新动力不足、楼价长期居高不下等深层次矛盾

10月底，备受相关各界关注的中国香港特区“北部都会区”发展推进迎来新节点。

一份由中国香港特区政府发展局公布的名为《北部都会区行动纲领》（下称《纲领》）的文件，正式对其发展勾勒出了清晰的板块性图景。在此基础上，对于该区如何获得土地满足一系列发展目标，其亦提出了新思路。

这是接续2021年10月《北部都会区发展策略》（下称《策略》）提出相关的一份细化性文件。从差异角度来看，这块位于新界地区占地约300平方公里的都会区（约占中国香港特区面积的27%）最初的“双城三圈”规划中的“三圈”（深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈）则自西向东细分为四大块区域。

在此基础上，受中国香港特区政府接连两份《施政报告》大力发展科技创新产业及着力改善市民居住条件等因素影响，以往限制“北部都会区”发展的“产业规划空洞”等问题亦在一定程度上得到改善，对其落地带来利好。

《纲领》亦承接了本届特区政府的“以结果为目标”等执政思路，对一系列相关重点节点均提出了明确目标。例如，在市民普遍关心的土地与房屋方面，其将可提供约3000多公顷的新发展土地，其中约1400公顷在10年内可供发展。而且将提供超过50万个新住宅单位，则意味着这里将是香港房屋供应的新重镇。

“北部都会区”未来的空间发展将从西向东分为四个区域，各个区块因发展基础及地理条件等不同被赋予不同目标。图为2022年10月，位于第三区块内的古洞北新发展区地盘平整及基础设施工程现场。《财经》记者 焦建/摄

在中国香港特区的城市发展史中，“都会区”的概念与以往的新市镇或新发展区的概念不尽相同，后两者多以居住为主，前者则不只是居住，更多是承载着经济社会发展，尤其是香港亟待开展的创新科技产业。

换言之，“北部都会区”计划引起广泛关注，源于其有望解决香港产业政策过度依赖地产和金融、科技创新动力不足、楼价长期居高不下等深层次矛盾。

随着“北部都会区”建设深入推进，面积远大于港岛和九龙的新界北部从传统的城市外围和投资忽视区域一举成为香港融入国家发展大局、承接大湾区内地城市辐射的核心地带，无疑是香港城市发展史上一次战略性更新。

正因如此，近两年来外界关注的核心问题之一，就是整个北都的计划需要补充的细节。

而按照《纲领》提出的总体性思路，“北部都会区”将会成为“国际创科新城”。在此“愿景”下，其亦将涵盖一系列具体目标，例如开拓土地房屋，以产业导向方式推动发展促进与大湾区融合，以铁路为骨干的发展模式带动基建先行，以及打造“北都大学教育城”等。

《纲领》实际上细化了《策略》对空间使用的整体性目标，由“三圈”变为四个区域。具体而言，这些区域从西向东，各有其承载目标：

首先是洪水桥一带的“高端专业服务和物流枢纽”，以高端专业服务作定位，将有不少于200万平方米的商业楼面面积，并预留超过70公顷用地以发展成现代物流重镇。

第二区域为“创新科技地带”，将涵盖新田科技城，其中约300公顷为创科用地，提供相等于17个科学园大的楼面面积。

第三区域为“口岸商贸及产业区”，包括正在规划的新界北新市镇、古洞北及粉岭北等区域，将发展各种与口岸相关的经济用途，亦适合用作发展商业服务、零售金融及休闲活动。

最后一区域则为蓝绿康乐旅游生态圈，包括沙头角、红花岭一带，内含丰富自然资源，亦有传统乡镇。

因近年来受特区政府发展创新产业政策的影响，《纲领》中的第二区域备受各界关注。实际上，这一区域将主要包括新田科技城、河套区，以及北环线沿线的牛潭尾地区。

“北部都会区内会有大量产业用地，新田科技城会有一半发展面积主力发展创科产业，这是以往（发展思路）较少有的做法。”北都区统筹办事处主任丘卓恒如此解析称。

在港深合作的大背景之下，这一区域的核心定位也涵盖了与深圳方面协同进行发展，即通过发展集群，组成深港科技创新合作区。为保障相关政策实施，香港方面将会在这一区域建立地铁及公路等交通基础设施，并连同将于2025年完成重建的皇岗口岸地区。

在细分的目标方面，前述四个区域将提供约3000公顷土地，其中近一半将于10年内可供发展。

具体而言，香港特区政府发展局公布的预计相关时间表为：2024年（或之前）为所有新土地发展项目制定土地用途和发展方向、2027年（或之前）为主要发展项目启动收地程序、2032年（或之前）完成平整新发展土地和落成新增单位各4成。

但亦有相关研究分析指出，在“北部都会区”可贡献的3000公顷土地中，其中1400公顷会在未来10年期出现，但这其中将包括了古洞、粉岭北等早已存在的发展项目，真正新增的土地供应规划，大概只有数百至1000公顷左右。

在此基础上，因为“北部都会区”是一个包含众多发展项目的宏大愿景，如何将四大区域和香港其他地区连系起来，同时对接深圳等大湾区内地城市，香港将通过港深西部铁路、北环线、中铁线和北都公路等项目打通北都“经脉”。

一系列的征地及基建均涉及大量资金投入。在各方关注的整个“北部都会区”项目总投入或造价方面，相关部门目前并未公开具体估算数字。这和以往元朗南新发展区及人工岛预计开支的做法稍有时间等方面的做法差异。

在相关的新闻发布会上，甯汉豪则指出：预计未来5年需于全港收回700公顷土地作发展，其中大部分位于北部都会区，政府部门对此已进行预算。其亦未透露每年有关收地的开支，但表示政府有既定的收地补偿制度计算，并会因应每年的工务工程开支做好部署，有信心可处理赔偿资金。

对于涉及各项工程钱从何来的提问，她则表示：香港特区政府财政司司长设立的“大型发展项目融资委员会”及“大型发展项目融资办公室”会研究融资的组合;政府未来也会容许更多公私营合作，对政府现金流压力问题亦有所纾缓。

为发展相关产业，“北部都会区”的项目在推进时将部分采用弹性批地条件，除了传统价高者得方法，还会采用多元模式，例如直接批地给企业，或兼顾投标价和素质的“双信封制”，这些都被认为可能会给政府的卖地收入带来一定影响。

“提出方案只是相对容易的一步，具体在拿地过程中将会面临的困难不小。新界北地区看似还有土地，但事实上地势较平的大量地块已经被用作物流园区、产业发展基地等等，再向北靠近深圳湾的部分则多山且少路，每一块想要用来建厂盖住宅，都需要真金白银的投入。”亦有相关研究人士对《财经》记者指出，“发展北部都会区，提出方案只是相对容易的一步，征地才是真正的硬仗。采取‘加强版传统新市镇发展模式’、推进大型融资等等设想还都只是一种思路，该如何落实又该如何监管，这些都是挑战。”