降租揽客，深圳甲级写字楼空置率仍上升

近日，戴德梁行发布的数据显示，2023年全年深圳甲级写字楼新增供应量达到84.6万平方米，接近2017年85万平方米的历史峰值。大量新写字楼的入市为企业提供了更多的选择，但多数企业对于扩张保持谨慎态度，整体市场新增需求相对疲软，全年净吸纳量录得39.3万平方米。

虽然净吸纳量已高于过去十年的平均水平，但深圳甲级写字楼空置率仍难敌大量的新增供应，2023年末空置率达到26.1%，较2022年年末增长了3.2个百分点。

激烈的竞争下，甲级写字楼业主不得不下调租金以促成租赁交易，戴德梁行数据显示，2023年末深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/月/平方米，同比下降8.4%。截至2023年末，深圳甲级写字楼租金较上年同期下降的楼宇占比超9成，其中，有44.7%的物业在租金回调之后空置率下降，但也有50.6%的物业，租金回调的同时空置率依然上行。戴德梁行研究院副院长张晓端表示，一部分业主降租之后空置率依旧上升，除了与租金下降幅度有关，也与物业本身的运营情况、服务质量等因素有关。

从需求端来看，2023年深圳甲级写字楼租赁市场的支柱性行业依然是金融、TMT、专业服务业三个行业，从租赁面积的占比看，近三年上述三大行业的成交占比合计都达到七成以上。值得注意的是，在互联网行业调整的背景下，TMT行业的需求占比逐年收缩，2023年占比为19.7%，与此同时，金融业、专业服务业占比则总体呈现扩大趋势，2023年的占比分别为34.3%和16.0%。

张晓端表示，成本控制下，不同行业的选址偏好也不同，近两年除了甲级写字楼，非甲级写字楼、M0研发办公物业、政策性产业用房也吸纳了不少TMT企业，2023年有49.5%的TMT企业办公租赁需求选择了M0研发办公物业。若将租赁需求范围扩大至包括甲级写字楼、非甲级写字楼、研发办公楼等物业在内的总体办公类需求，TMT仍是租赁成交面积最大的行业，占比达到26.5%，较金融行业20.4%的占比高6个百分点。

展望2024年，深圳甲级写字楼市场将依旧迎来供应洪峰，将有超过140万平方米的甲级写字楼竣工入市。戴德梁行认为，在供应放量的背景下，需求的缓慢提振难以支撑市场的平稳，2024年深圳全市租金水平将进一步回落，空置率指标预计也将继续上行。

张晓端表示，在甲级写字楼市场存量较大的情况下，有写字楼业主也开始转变策略，例如深圳已经有不少写字楼业主尝试引入酒店等业态。