关于新区应该如何发展，一直都是一个持续讨论的话题
新区的早期概念崛起，中期经济账的可持续以及后期长线的运营，都成为一个板块能够发展的一个很重要原因
无数个城市都没有想简单了这个问题，从而也让我们在异地看到很多的空城，无数的存量
但是系统性地回答这个问题也是很难的
今天就给大家举个小例子，上海一个比较成功崛起的板块：前滩
关于前滩很多人的第一反应就是前滩能够起来是因为位置太好了
确实，地段是这个板块给大家的第一标签
但是也因为太过耀眼很多人忽略了后期前滩整体运营的工作
而关于后期运营最标志性的一个数字就是，前滩的办公楼租金和空置率都做到非常好的水平
而当大家都在叫嚷着租金贵、房源多，为企业撤离而感到担忧的时候，有一个地方引起了我的注意作为一个2012年才启动开发的新区，经过10年时间，它可以拥有更好的规划，更新的建筑配套，其实这些都不稀奇
同样都是上海滨江区域，论地段核心论成熟度比不过陆家嘴，论租金北外滩甚至还要更低但就是在这样的情况下，在今年前三个季度里，前滩成为无一例外空置率最低的那个都是修写字楼，盖房子，都是大力招商引资，怎么前滩就能做到这一点
而我的第一站，自然也是大家都非常熟悉的前滩太古里，当然不仅仅是因为它的名气单就前滩国际商务区来说，办公用地就占据147万方，目前已经有超10余座投入使用的写字楼于是我特意挑选了其中两个最典型且都是近年才运营的：前滩中心（于2020年交付）、前滩信德中心（于2022年年初交付）且从企业能级来看，包括蒙牛集团上海区域总部、希尔顿、武田制药、德州仪器在内的中外知名企业都已入驻作为四大会计事务所之一的普华永道，就直接从上海新天地搬到前滩中心如今前滩中心L42-L52整个10层楼都是它的办公室包括世界500强松下电器、英国最大的汽车制造商捷豹路虎、世界上最大的体外诊断供应商之一奥森多医疗这样的优质外企
而据招商小姐姐告诉我，如今整个前滩的写字楼出租率在93%左右
报价可以高达12元/平/天，都快赶上陆家嘴三件套的租金级别所以，我们看到为什么前滩写字楼的空置率低，其实这意味着有足够多的产业导入此外还吸引了近300家企业入驻，其中约七成为外企，跨国公司地区总部达到31家正是如此力度的企业导入，也才能保证前滩如今整体约93%的出租率
我们可以先想象一下，为什么我们常见的新区规划会出现空置我想如果只要舍得砸投资，其实对于任何一个新区规划来说做到这一点并不难而如今前滩能够如此，在我看来它很聪明的地方在于，不同于一般新区修好楼之后再考虑招商问题
图片来源：新华网据悉前滩的商办项目，全部都会对自持比例有约定，最高出售比例不超过30%这里我们以2020年出售54-01地块为例，由于位置优越，该地块曾经引得100轮竞价，溢价率高达34.58%，最后由陆家嘴集团拿下面对一个动辄数十亿上百亿的项目，你必须拥有长期自持运营的能力可见要想进入前滩的开发商，从资金和运营来说就足够强势相较于转手二房东，一旦合同到期可能出现二房东直接撤场的情况，开发商自持也会让其积极应对未来的招商问题除住宅外，还包含19.9万㎡共6栋国际甲级写字楼以及全新购物中心而铁狮门自己就有一张名单，每个它建造的项目里会有一批忠实的租户，70%以上都是著名的跨国企业据上海陆家嘴集团数据统计，截至2023年6月末，其在前滩自持的办公楼中，入市超一年的楼宇出租率达到95%更大的诉求其实是从土地出让端，就确保了大量入驻企业的落实到位
图片来源：小红书@momo有了建筑，有了写字楼，但要想真正保持长久的活力，把好企业引进来的同时而对于这些人群来说，我想能一口气掏出大几百万买房的，那一定是极少数位于金字塔尖的要知道前滩是为数不多的由一家开发商，也就是陆家嘴集团主导整体规划及一二级开发的“中央活动区”所以我们看到关于前滩在租赁住房的落位，非常克制，它并没有追求一时的去化全部采取商品房的设置而是从土地规划之初，在紧靠商办约600米直线距离的地方甚至在数量上，比北外滩区域租赁住房只有3个项目还要更多大多以约50平的一房一厅，以及约80平的二居室户型为主
图片来源：L HOME并且据门店人员所说，他所负责的两个小区现在都处于满租状态，需要提前预约写字楼在前滩从来不是孤立的存在，围绕着办公出发，有商业、有住宅、有配套也才让业态与业态之间彼此紧密联系在一起，并没有让人们白天在前滩办公，晚上就各自回去，而是可以留下来当然也正是有了这样的基础，才有了前滩接下来的更大变化熟悉前滩的小伙伴可能知道，前滩拥有的不仅是平面城区的拓展，还是一个垂直城市且还是东方体育中心站的地铁上盖，轨道交通6号、8号、11号线均交汇于此但这还不是更重要的，当我在周五中午时围着前滩太古里四周转了转几乎每个门店，包括便利店都是人流满满，甚至不少需要排队叫号也是我看了大家带的工牌才知道，原来整个商业其实是和前滩中心内部相连的，电梯直达因此对于前滩写字楼的办公人员，中午的午餐，平时的购物需求都可以在公司楼下就能解决我曾听过这样一句话，说是在前滩可以完全承包一个孩子整个教育阶段的学习起步阶段的惠立幼儿园、冰厂田幼儿园，还有华二九年一贯制学校而即使到了大学，上海纽约大学前滩新址也于2023年8月迎来了全球各地的400多名中外新生有绿树环绕下可容纳1.8万人的东方体育中心，前滩休闲公园、前滩体育公园、前滩友城公园都能够很好地享受眼前的绿意，和落日滨江下凉爽自由的风如果你也有到前滩江边走走，也会被居住在这里的人，脸上的笑容所感染在这个地块面积不大，但因为滨江最好的位置也因为规划而蕴藏着巨量发展价值的地方而是从土地规划端就要求办公自持，到后期企业总部的真实引入，确保区域的产业浓度也是为了能让来此办公的人、享受教育资源的人、或是居住生活的人，能够真的长久留下来看见已经非常成熟的商场四周，还有更多新的楼宇正在树立起来
此外，关于前滩的内容，我们定向创作过一期视频，如果你有时间也可以顺便看看以上为正文，来自Moon
