浅谈美国的房产空置率

《雾谷飞鸿》专栏开通早期，介绍过美国普通家庭的房产，其中一篇说的是首都近郊工薪族的住房，引起相当大的反响。无论在哪个国家，衣食住行都是人们最基本的需求，它们的供求关系涉及一个国家的经济增长是否正常。如果偏离轨道，比方说房产空置率过低或过高，都会影响市场的健康发展，严重的将有可能引发动荡甚至发生经济危机。

本文先介绍一张图表：

图一：左边是今年第二季度美国住房空置率和居民自有房屋的占比；右边曲线图显示最近20多年来美国住房空置率的变化曲线（美国人口普查局）

该图发布于今年8月，显示美国今年第二季度家庭自有房屋占比65.9%，自住房空置率0.7%，出租房空置率为6.3%。其中的出租房空置率与去年第二季度的5.6%相比有所上升，但是相较今年第一季度的6.4%，其差距在统计上可以忽略不计。

再来看自住房空置率。去年第二季度和今年第一季度这个数值都是0.8%，也就是说无论是同比还是季度差别，自住房的空置率都下降了0.1个百分比。

这张图表的右边，是千禧年以来美国住房空置率季度变化的折线图，上面的折线是出租房空置率，下面的是自住房空置率。

该图纵坐标上有三道阴影，分别代表最近20多年来影响美国经济的三次事件对住房空置率带来的影响：911恐袭事件、金融危机和新冠疫情。这些突发事件都会带来住房空置率的上升，尤其是出租房的空置率的上升表现得更为明显。

以2008年前后出现的金融危机为例，美国出租房空置率在那之前已经在9.11事件，以及后续的反恐行动影响下攀升到10%上下。在那之后，从2008年开始，一直持续到2010年第三季度，出租房空置率几乎一直维持在10%以上，最高在2009年第三季度达到11.1%的历史高位。

图二：美国的出租房大部分是独栋房屋或联排房，公寓楼房只占少数。（图片取自美国劳工部劳工统计局网站）

与金融危机时期相比，新冠疫情对出租房空置率的影响没有那么大，但是也曾经在持续下降的过程中有一定的影响：从2019年年初的相对高位7%之后才再次有所下降。至于近一年来的波动和略有上升，有相当大的可能要归因于世界贸易格局因为俄罗斯侵乌战争带来的影响，甚至可能与全球范围内的供应链转移有关。

无论如何，美国的住房空置率相对较低，要归因于市场化程度较高，政府干预难以成为住房建设的主导因素，从而避免了可能带来的灾难性后果。

https://share.america.gov/zh-hans/u-s-housing-vacancy-rate-trending-downward/