房贷利率又下降了，该买房还是提前还房贷？
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九
新年第一天，很多人发现自己的房贷利率比去年降低了，对于饱受房贷压力的购房者而言，每个月的房贷支出又可以略微减轻。
房贷利率之所以在新年出现普降，主要原因在于，新年第一天是存量房贷利率的重新定价日。由于我国的房贷利率以LPR（贷款市场报价利率）为基础，如果过去一年LPR利率出现了调整，那么到下一年新年第一天，存量房贷利率就会集中调整一次。
《未生》剧照
以我国LPR的走势来看，去年5年期以上的LPR利率在6月份下调了一次，从4.3%下调到4.2%，所以到了今年，存量房贷利率也以此为基础重新定价，下调了10个基点。
最近几年，我国房贷利率总体呈现下降趋势，前几年房贷利率曾经高达6%，而现在已经下降到平均4%左右，有些购房者的房贷利率在LPR基础上向下打折的点数较多，房贷利率甚至已经低于4%。以现在的房贷利率来看，已经处于历史上最低房贷水平。
但是，一个有意思的现象是，过去每当房贷利率下调，人们总是视为买房的黄金机会窗口，纷纷进入楼市买房，最终拉动房价大幅上涨。从2009年和2015年这两次房贷利率下调的历史来看，房贷利率下调都成为房价上涨的导火索。
《三十而已》剧照
而这一轮房贷利率持续下调，甚至创出了历史新低，不仅没有刺激人们买房，反而让更多的人选择提前偿还房贷。提前还贷，已经成为过去一年多来楼市的一个主旋律。
2024年的房贷利率大概率还会继续下调，但预计不会像以往一样刺激人们买房，大多数人可能还是会继续选择提前还贷，尽量减轻自己的财务杠杆和还贷压力。
为什么2009年和2015年的房贷利率下调会刺激人们积极买房，而这一次房贷利率下调到历史新低，更多人反而选择提前还贷呢？
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首先是人们对于楼市的预期发生了重大变化。过去每逢房贷利率下调，人们总是会积极入市买房，原因在于人们对于楼市上涨的前景非常看好。房贷利率下调，其实就相当于房子打折出售，所以就成为一次绝佳的上车机会。
但是现在，随着我国房地产的供求关系发生重大转变，人们对于楼市上涨的预期也发生了逆转。过去很多人认为房价会永远上涨，但是现在，越来越多的人开始担心国内房价会重蹈日本的覆辙，泡沫在高点破灭之后，会持续下跌20多年。随着人们对于楼市未来的预期从上涨转为下跌，买房的积极性也就会大幅下降。即使房贷利率下降，也不足以刺激到人们买房，因为利率下降带来的优惠力度，可能还不足以抵消未来房价下跌的幅度。
所以，在人们预期房价还会继续下跌的背景下，房贷利率下调除了能够对刚需购房者能够带来好处，刚需之外的购买力，房贷利率下降能够起到的作用就会相当有限。
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这一轮房贷利率下调无法复制以前的效果，除了人们对于房价下跌的预期之外，还有一个技术层面的原因在于，当前房贷利率虽然从绝对值来看，已经处于历史最低，但是和当前整体利率相比，还是处于高位，这也在很大程度上消减了房贷利率下降能够起到的作用。
之所以说房贷利率处于相对高位，是因为我国贷款利率虽然一直在下调，但是存款利率也在下降，去年就已经下调了4次，存款利率处于建国70多年来的最低水平。存款利率下降，也导致整体理财收益率大幅下跌。
具体而言，当前我国房贷最新平均利率大概为4%，而5年期存款利率只有2%，市场上大部分理财产品的收益率也不到3%，也就是说，和市场上的无风险或者低风险理财相比，房贷利率依然很高，没有理财产品的收益率能够跑赢房贷利率。
对于普通人而言，如果手里有富余资金，提前偿还4%利率的房贷，就成为最好的无风险理财，所以，即使房贷利率已经降到很低，但是人们还是会选择提前还贷。
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如果回顾一下2015年那一轮房贷利率下调，就会发现和现在的情形完全不同。当时的房贷利率大概在4.2%左右，但是市场上各种投资理财的收益率远高于现在，当时银行理财产品收益超过4%，万能险大概在6%左右，当年还有风头正劲的P2P，收益率大多在7%到10%，信托产品的收益率更是高达10%左右。
由此可见，当年很多理财产品的收益率都高于房贷，这就意味着，当时如果敢于贷款买房，理论上而言，可以用房贷做无风险套利，如果能够通过买房在银行贷款，贷到就是赚到。所以，在这样的背景下，很多人都意识到了其中的机会，开始贷款买房，2015年房价悄然升温，2016年的房价迎来历史上最凶猛的一次上涨，很大程度上就和当时很低的房贷利率有直接关系。
如果和2015年相比，现在的房贷利率虽然绝对值更低，但是如果和当前的无风险收益率相比，房贷利率其实还是很高，所以，这就使得人们更愿意偿还房贷，而不是积极贷款买房。
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除了利率高低这些技术层面的原因之外，如果从更本质上而言，前几年人们在利率下调时敢于积极买房，其实就是一种加杠杆的行为，而现在利率下降到历史最低却选择提前还款，其实就是一种去杠杆的行为。
从加杠杆到去杠杆，普通民众在选择上的重大转变，本质上其实就是对于未来信心的体现，只要有信心，多高的利率都敢加杠杆，但是如果没有信心，即使利率降到零，也还是会选择去杠杆。
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