好聪明！房贷利率过高，美国购房者这样做避免支付利息……

2023-11-19 01:11

撰稿 Taola | 排版 Nancy | 校对 Max

近期，现金购房报价达到了近10年来的最高水平，这一现象主要是由于高利率扰乱了市场，超过30%的购房者选择通过现金支付来避免支付利息。

根据科技驱动的经纪公司Redfin提供的数据，在美国的房屋购买中，约有34.1%选择全款支付，相较于一年前的29.5%有所增加。这表明在9月份，全款购房的比例创下了近10年来的最高水平。

即使如此，依然有大部分人迫于经济压力选择贷款支付，在全国范围内，总抵押贷款债务现已超过12万亿美元，占美国家庭持有总债务的70%以上，过去几年里，由于低于平均水平的利率、对住房的强烈需求以及住宅建设的激增，未偿还的抵押贷款债务急剧上升，将新的抵押贷款发起推到创纪录水平。

房贷利率过高使现金购房更吸引人

Redfin进一步指出，全款购房在过去的几年中并不常见，尤其是在2014年，当时富裕买家和公司投资者在2008年房地产泡沫破裂后引领了房地产市场的复苏。

对于那些负担得起的购房者来说，在房贷利率保持在8%以下的市场中，通过现金购房变得更为吸引人。然而，值得注意的是，在9月份，随着现金购房数量达到了近10年来的最高水平，每周平均30年期固定房贷利率也达到了7.2%，这是20年来的最高水平。而到了10月，房贷利率接近8%，导致月供较一年前上涨了约20%。

尽管房贷利率略有放缓，截至11月8日，30年期固定利率为7.88%，但仍然是疫情初期水平的两倍多。Redfin的首席经济学家Sheharyar Bokhari表示，这些利率的上升“加剧了拥有房屋和没有房屋的人之间的不平等”。

对于那些负担得起的人来说，在抵押贷款利率徘徊在8%以下的市场中，以现金购买房屋变得更具吸引力。/盖蒂图片社

当前，房屋价格相较于疫情购房热潮前已上涨了40%。与此同时，借款利率的增加进一步扩大了购房者月供的负担，使得那些被高房价和高利率推出市场的房主既无法承受当下的购房费用，又无法通过房产积累未来的财富。

总体而言，经济学家们预测2023年将成为自2008年房地产泡沫破裂以来房屋销售最为缓慢的一年。

美国家庭债务构成

抵押贷款占家庭总债务的70%以上。

来源:纽约联邦储备银行数据建筑业覆盖率分析b/建筑业覆盖率

在全国范围内，总抵押贷款债务现已超过12万亿美元，占美国家庭持有总债务的70%以上，过去几年里，由于低于平均水平的利率、对住房的强烈需求以及住宅建设的激增，未偿还的抵押贷款债务急剧上升，将新的抵押贷款发起推到创纪录水平。

与抵押贷款相比，其他消费者贷款类别在总未偿债务中所占比例较小。汽车贷款和学生贷款是紧随其后的两大贷款类型，各占总债务的略超过9%，合计为18.5%。信用卡债务约占6%，而HELOC（房屋净值信贷额度）和其他贷款类型占剩余的5%。

按贷款类型划分的严重拖欠率（90+天）

抵押贷款的拖欠率保持在历史低水平。

来源:纽约联邦储备银行数据建筑业覆盖率分析b/建筑业覆盖率

纽约联邦储备银行的数据突显了COVID时代的财政援助计划（如贷款宽限、直接救济支付和增强失业福利）是如何阻止贷款拖欠的。在这些计划实施的2020年和2021年期间，几乎所有主要贷款类型的严重拖欠率都降至历史低水平。例如，2021年第四季度，严重抵押贷款拖欠率从疫情前的1.1%下降了75%，降至0.27%的低点。信用卡、汽车贷款、学生贷款和HELOCs也出现了不同程度的类似趋势。

不幸的是，利率上升以及大多数联邦和州一级的强化福利计划的结束，导致了拖欠还款率的上升，尤其是信用卡贷款和汽车贷款。幸运的是，即使在这些计划结束后，抵押贷款的严重拖欠率仍然很低，这可能是就业市场强劲的结果，而且尽管新抵押贷款的利率不断上升，但大多数在2022年之前购买或再融资的房主都能够锁定低利率。

抵押贷款违约的地域差异

东南海岸的抵押贷款拖欠率最高。