为什么楼市是城市兴衰的晴雨表？

撰文 | 维舟 中欧商业评论首席评论员

          吴歆彤 CEIC中国宏观经济高级研究员

责编 | 施杨

楼市冷暖背后的中国城市

虽然楼市的起伏在过去一些年里也是常有的事，但今年格外寒冷，可能每个人都多多少少听说过这样的事：买好的房子，还没交房，房价已经跌去了几十万，但不仅自己贷款还得交，而且就算想脱手都没人接。

像这样的处境，很多人都是头一回遇到，但除了自己的直观感受，可能并不清楚究竟有多“寒冷”。借助环亚经济数据（CEIC）整理的全国70个大中城市房地产交易数据，我们可以看出，这一轮的楼市遇冷是实实在在的：始于2020年秋季的史上最严房地产调控，叠加上疫情防控因素，从今年2月以来，大部分城市的房价都进入了下降区间。

不仅如此，这一下跌趋势正在各城市中快速扩散：今年年初，70个城市中，仅有20个城市新房价格同比下跌，而7月这一数字已经达到了48个，占比高达69%。与此形成鲜明对比的是，疫情前的2019年，70个城市每月平均仅有0.67个城市新房房价同比下跌。

◎数据来源：各地统计局 CEIC

70个大中城市范围：

• 一线（4）：北京、上海、广州、深圳

• 二线（31）：天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐

• 三线（35）：唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理

二手房市场表现同样疲软，今年7月，70城中有61城的二手房价格同比下跌，占比高达87%。从2020年秋季以来房地产交易的状况来看，二手房受政策调控的影响更大，这既是因为市场对相关规定的反应和买房者对新住宅的偏好，恐怕也是因为土地财政使得各地城市更愿意激励新地产的开发，而抑制二手房的交易。

不过值得说明的是，尽管价格同比普遍下跌，平均来看，降幅却是有限的。7月份，三线35城房价平均同比下跌3.34%，降幅较上月的2.94%进一步扩大。同期，二线31城房价同比仅下跌0.5%，而一线4城房价仍保持正增长，同比上调3.1%。

◎数据来源：CEIC

为什么会这样？原因可能是头部城市受到此轮房市下行的影响相对较小，而市场层级较低的城市，受到的冲击更大。不过，考虑到上一轮2015年秋冬的调控中，一线城市下降更剧烈，这似乎也表明，近几年来一线城市受到了更严格的管控，而三线则相对宽松，以至于更容易出现供过于求的过热现象，当市场需求萎缩时，所受到的冲击也就更大。

由于国家城市发展的基本规划是在落户、批地等方面严控超大城市的规模，避免出现“城市病”，同时鼓励发展小城镇，因此近几轮房地产调控的基本规律之一，就是调控的力度上一线最严，依次往下，而放松时则是从底下三四线开始，一线最后才会放开。在这种情况下，一线城市房价的高企可说是“供不应求”，想买的人很多，但供给太少；而往下去则状况相反，市场其实没那么大，但却因为管控较松而盖了超出本地市场需求的房子。

陆铭、陈钊在《大国治理：发展与平衡的空间政治经济学》一书中研究得出结论：国内为了扶持内地二三四线城市，将用地指标更多配置在人口流出的欠发达地区，结果是扭曲了市场，“本身就是严重的资源空间错配”，结果是大量新城建在人口流出地，投资回报不高，地方政府债务不断累积，而一线城市和沿海发达地区土地和住宅供给不足，抬升了房价。

尽管平均来看，国内城市房价并未出现价格大幅下降的情况，但成交量同比却收缩了很多。根据国信披露的65城新建住宅交易数据（与国家统计局的70城范围不同），7月份新房交易量平均同比下跌36.4%，此前的4月份，交易量一度同比下挫超过50%。

◎数据来源：CEIC

更重要的是，人们的心理预期已发生了重大变化：根据城镇储户问卷调查，2018年春，全国有近37%的城市居民预期下一季度房价将会上涨，但到2020年秋本轮调控开始时已跌到只有1/4，而在上海封城之后，今年6月这一指数已降到了五年来的最低，仅为16%——这还是在河南爆雷之前的，现在很可能又已创下了新低。

房子也是一种特殊的商品，难免“追涨杀跌”，因为人们之所以愿意掏空“六个钱包”来买房，并不一定只是因为住房的刚需，也需要一种对未来的乐观预期：如果你觉得房价会继续上涨，那么这就是包赚不赔的投资保值手段，甚至唯恐买迟了；反过来，如果失去了这种预期，那么退潮是不可避免的。

交易量的萎缩，不仅是因为想买的人少了，也是因为愿意卖的人也少了。就像我周围的不少朋友，总觉得现在卖就是纯亏本，反正也不着急用钱，不如再等等；而买房的人则预期还有可能再跌，在这样对未来的不同预期之下，结果就是市场的疲软。

毫无疑问，这一轮的房地产降温、一二三线市场房价走势的不同表现，都证明调控的“有形之手”仍是影响楼市的重要因素，楼市要回温，“放松调控”肯定也是相当关键的先决条件之一，各地近期也确实在推出五花八门的各种购房奖励政策，尤其是在相对宽松的三线城市：

• 山东聊城：青年人在主城区购买首套住房，财政给予5万元购房消费券；

• 湖北襄阳：高层次人才住房公积金贷款额度上限210万元；

• 河南周口：居民购买一套房已结清贷款的，第二套住房首付按首套执行；

• 浙江绍兴越城区：购买新房给予商业贷款第一年利息额的15%贴息。

类似这样的，各地还有很多，但问题是，尽管这样变着法地刺激，但市场并不见起色，这首先是因为真正需求较多的一二线城市仍未松动，更重要的是：当下正面临着全新的局面，“放松调控”已经成了楼市回暖“必要但不充分”的条件，仅仅这么做已经不够了。

自1998年住房商品化改革以来，国内商品房均价在20年间涨了4.2倍（据国家统计局数据），这有诸多方面的因素，比如缺乏投资渠道（股市不景气时，更会鼓励热钱涌入楼市）、急骤的城市化进程、人们改善居住生活的热切愿望，但最重要的一点，说到底是人们手里得有钱买房，而这不仅仅是当下全家人手里的钱，还包括未来一段时间内对自己的收入预期，要不然拿什么来还贷？

因此，楼市要反弹，一个更重要的因素是当地经济的回暖。在疫情防控之下，越来越多的人发现赚钱不易，更不敢做长远的投资规划或大件的消费，确保现金流的稳定才是王道，这种普遍的心态势必打击人们买房的信心，甚至连“刚需”的房子都可能会推迟或观望。说到底，以前往往是靠楼市来救经济，但现在要“救楼市”，根本上得先“救经济”。

哪些城市更值得看好？

这一波的楼市兴衰，很可能带来的一个深远冲击是：加剧已有的城市分化。虽然这一分化的迹象在2019年房地产牛市的时候就已出现，但在现在经济下行、楼市降温的大环境下，基础较为薄弱的城市会率先挺不住，而那些底子较好的城市更有可能熬过来，成为人才、资金的避风港，实现可持续发展。

在所有城市的房地产市场中，最先值得注意的是郑州，毕竟这是今年楼市爆雷的震中。那么为什么是郑州？郑州的爆雷究竟有多大的代表性？——换言之，郑州的问题是否意味着其它城市也会迟早爆发类似的问题？

◎数据来源：CEIC

从近年新房成交的数据来看，郑州的房地产市场确实早就过热了。2019年，郑州每月成交的新房高达18478套，这个数字在所有70个城市中位列第一，超过了武汉（17478套）、上海（11380套）、成都（10622套）、杭州（9357套）、广州（7302套）、北京（5387套），考虑到它的人口规模和经济体量，这是一个令人惊诧的突出表现。在巅峰的2020年11月，郑州单月新成交的新房竟高达32088套！

在本轮房地产调控开始后，郑州的楼市已经开始逐渐降温，2020和2021年新房成交量分别同比下降11%和29%，今年1-7月更是暴跌48%——这种加速不仅说明了调控的成效，也证明当地内需已经乏力。

不过，尽管如此，今年月均新房成交量仍达到7018套之多，略低于杭州（7496套），但超过了广州（6444套）、南京（6159套）和北京（5083套）。从我之前对郑州的实地了解来看，这座城市对河南省内外的1亿多人来说仍是最好的选择之一，也正是这样的预期在支撑着人们继续涌入郑州寻求生活的改善，这是郑州渡过难关并实现城市转型最重要的压舱石。

今年以来，虽然房价负增长是各地普遍且持续的现象，但仍有少数城市在个别月份出现交易套数同比正增长。7月份，仅有上海、成都、武汉月交易量过万，分别是16527、16153、12393套。成都尤其是一线城市以外新房成交最活跃的城市，在二手房成交方面，国信披露的45城数据中，在上海数据不可得的情况下，7月份成都一骑绝尘，当月成交了17296套，遥遥领先排在第二的南京（8465套）。