再说一次，这几种房子千万不要买！

◎作者 | 夏虫

◎来源 | 已获楼市黄大大（ID：HouseLeader）授权

为什么穷人越来越穷，富人越来越富？

有时看后台留言，经常会被气得血压上升，给你看几个片断：

黄大大：海景房很美，但你宁租也不要买

读者1：现在真的很便宜，更何况租出去还能赚一笔

黄大大：真的不要回老家买房！

读者2：未来孩子要结婚的，这是自住需求，贼刚的刚需

黄大大：买一二线城市核心地段，否则宁愿不买......

读者3：我们不想压力太大，手头上的现金不够，先买套小城市吧

这样来来回回，确实看得心累，但也让我们不得不认清一个现实——

如果不重建认知，钱依旧只会涌向不缺钱的人。

这几天看到一个故事，给我的触动太大了。

一大群老年人，被以旅游的名义，半哄骗半胁迫地着买了山东乳山的海景房。

老年人啊，也不放过。

乳山银滩，又名“东方夏威夷”“天下第一滩”。名声显赫的背后，却是一个鬼城的凄凉现状。

整个银滩不过21公里长，3公里宽，却竟然分布了200个海景房小区！

保守估计每个小区1000户，那么这里的房子，已经够20万个三口之家（共60万人）入住。

而整个乳山市加起来，户籍人口也不过53万人。

大量过剩的房子，严重挤压了房子的价值。

所以，尽管这里新房还要七八千一平，但当地的二手房大多以每平方米一千多的价格出手，落差极大。

几万块买套精装修海景房，在当地已经不是新闻了。

由此，这里也被称为“海边鹤岗”。

图源：每日人物

更可怕的是，这里除了海景房之外，什么都没有，别提商场、电影院，甚至连医院和出租车这种基础配套设施都没有。

一个石家庄来的老人，2006年买了1600元/㎡的海景房养老。而当年，石家庄的房子均价就比这个价格微高一些，但这么多年过去了，石家庄的房价已经是当年的6倍。

不知道这位老人深夜想起当年的这个决定，会不会气得捶胸顿足。

就是银滩这样葬送了无数人财富的地方，偏偏有一些年轻的小机灵鬼，觉得价格都这么低了，已经不会再跌了，反而是入手的好时机。

更有人觉得，趁机团下房子搞民宿，说不定是发财良机。

你黄大大气得直接笑了出来——

这里的海景房，一个月房租300块左右，最便宜的甚至1000元就能租一年。人人都怕砸在手上的东西，怎么还有人头铁，硬要往上碰呢？

凭啥？凭你比人家专业机构还懂得搞钱？

千万记住了：

没有产业，没有人口流入，没有配套设施......空有房子的地方，没有任何的投资价值。

你以为是抄底，但没有看见：低谷之下，就是悬崖。

有个3万买了鹤岗房子的年轻人，最终决定以2.2万的价格把房子甩卖。

被称为“海边鹤岗”的银滩，不会逃离鹤岗的命运。

不止是乳山，很多别的海景房也是类似的情况。

号称大湾区城市的惠州，最近一套九铭屿海133.67平的海景房法拍，足足拍了8次才以65.5万的价格成交，单价4900元左右。

相当于原业主1.6折血亏大甩卖。

即使是寸土寸金的深圳房子，沾上了郊区＋海景房的属性，也会沦为纸面富贵。

2018年评估价823万的半山豪宅天麓某房，最近的拍卖价降到558万都没人要。

总结一下，这些所谓的海景房，问题在哪呢？

l要地段没地段

l要产业没产业

l要人口没人口

l房子一大堆

你把房子，卖给谁呢？买房，认知错了，第一步就是深渊。

比起海景房，“老家的房子”是一个更容易踩中的大坑。

最近，楼市日子不好过，地方日子更是过得紧巴巴的，不得不呼吁农民进城买房。

但这恰恰是家庭投资的大忌。要记住，县城的房子千万不能买。

因为，房子已经严重过剩了。

很多年轻人，因为在大城市买不起房子，因此退而求其次，在一线城市赚钱，回到来家买房，实现购买力的降维打击，把房价一点点买高。

但问题是，买了的房子，只有春节回去住几天，平时是很少有人回去住的。

这就导致一个奇葩的现象：

房价不算低的县城，房子卖得差不多了，但是人影却不见几个，更别提什么工作岗位和发展前景了。

所以说，县城是没有房地产的，这里压根就没有新增需求，更没有二手房市场。

这里有几个活生生的例子：

小A，作为一个定居天津的济宁人，想把2017年在泗水县花了33万全款＋11万装修的房子卖出，结果5年过去了，现在她挂牌47万，房子无人问津。

小B，是在广州工作的湖南人，他在2018年在邵东县花60万买了一套168平的大房子，如果算上税费等，按最乐观的价格卖出，也要亏13万。

小C......

但亏钱卖房，还不是风险。

县城房子的真正的风险，在于亏钱都卖不出去。

看看现在的形势吧！——

人口出生率每况愈下，县城年轻人都在往大城市跑，新生儿越来越少，进城的农民数量有限，哪来的需求买二手房？

说句刺耳的：没有人接盘的房子，就是垃圾。

相比起来，我们一位北漂的学员，我们叫她“小迪”吧，水平真是高太多了：

虽然也出生在相对而言不甚繁华的哈尔滨，但后面跑去北京定居，也没有回老家买房。

2020年跟着我们买房，在重庆入手了一套小三居和一套大三居，又在北京买了一个小两居。

她跟我们的观点一样：

坚信只要房子在核心城市的核心地段，上涨是迟早的事儿。

果不其然，这3套房子，去年上半年涨了大概30%左右。

不止是升值快，就连作为出租房也非常抢手，还在源源不断带来现金流。

认知的偏差，带来的就是财富的损益之差，往远了看，就是阶层的分化。

上面的故事都告诉我们，现在买房想赚到钱，一定要提高认知。

我就说两点：

一是要有全国视野。

你在所在城市应该拥有的房产数量，应该要有一个比较清晰的衡量标准：

例如，一线城市上不封顶，强二线城市≤3套，弱二线城市≤2套，三四线城市≤1套。

这个标准，就是你的努力方向。

在小城市买房，换房，注定是穷忙活的事情，因为小城市的房子就是消费品，没有任何投资价值。

同理，对于很多出来打拼的年轻人，尤其是女孩子，更要记住这一点：

有孝心很可贵，但是千万不要给老家的爸妈和哥哥弟弟买房，更不要借钱给他们在老家买房或装修，否则这笔钱，很可能会掉进无底洞。

类似的例子，我们见得实在是太多了。

那么，别人找你借钱怎么办？意思意思包几百块钱红包，送上你的最大祝福，点到即止。

那些生活在一线城市的人呢？也不要拘泥于自己的城市，纠结着要全款买房还是买商铺和公寓。

而是要打开眼界，看到外面的世界很精彩，有很多还在轮动上涨，有价值的城市。

二是要搞懂房价上涨的逻辑。

房价上涨的逻辑有几个。

一是货币增发。

7月份的CPI同比涨幅已经到了2.7%，创下2007年来的新高。这意味着，通货膨胀还在继续。

今天我的一个同事还在提，说麦当劳的甜筒，怎么突然就5块钱了。在她的印象里，甜筒应该还是2.5元。

不止是这个，最近很多东西都在悄悄涨价——

共享单车的月卡从25涨到35，外出的机票更是凶猛......

当然，按照这个逻辑，你也会发现，金融吸附能力强的城市，往往放水时，房价上涨会比较快。例如深圳、上海。

核心资产，依旧是放水时的大盆，而坚信“现金为王”的人，只会在日复一日的水流声中，被洗劫成为新时代的“万元户”。

二是城市发展的需求，地方财政的需要。

地方财政的情况，最近大家都有所感受。例如核酸开始收费，罚款开始常见。

这个太敏感，就不再赘述。

反正，最大的炒Fang客，永远都不是开发商和普通买房人。

三是供需关系。

正如前言所说，未来人口红利消失，分化必然到来。

那么，一线城市好产品大涨，一般产品普涨，弱二线和三四线城市跌，公寓商铺和海景房，全部大跌的日子，已经是板上钉钉了。

只有擦亮眼睛，保持认知更新，才能选准一条大概率正确的路。

步步惊心啊。

“黑铁时代”已经到来，楼市分化深度加剧！

未来，只有人口不断涌入的城市，楼市才有价值，库存才会被消化。

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