短时间内back to market 两次的房子能买吗？

家里娃马上上初中，想给他换个学区。刚需，我们在美东抢房区。上半年看了好几个房子都没抢到，但回头看看都不是心中特别理想的房子，要么学区一般，要么小区一般，或者房子太旧，也挺庆幸错过。 最近看好一个town home，价格在我们budget内， 学区好，小区环境和location一直是我们特别喜欢的。户型，大小也很符合我们的要求。但是查房子的记录， 这个房子在去年夏天上市过， contigent 两次，都是在4天内重新回到market，卖家后来降价还是没能卖出去，租了一年今年重新拿出来卖。 我们问seller agent， 他回复不知道是什么原因 back on market，卖家不透露 我们这边也问不出来。请问这样的房子能考虑么？小区的town home 都是同一年建，去年有几户open house 我们都去看过，房子很popular, 一般很快就卖掉了。 有经验的MM 给分析下，短时间内回到市场的房子都有一些什么情况？是不是大概率是房检后查出房子结构问题？ 最近因为房子焦虑的不行， 非常感谢大家的分享和建议。

我朋友有一次看中一个房子，inspection出来有白蚁，就没要。

东部 应该争取买 single house 吧？ 首付不够可以再等等。

我朋友有一次看中一个房子，inspection出来有白蚁，就没要。
河边垂钓 发表于 2023-06-08 22:34

我们请了专业的home inspection, 但不包括白蚁检查，中介说就算检查出来不能以白蚁为由反悔。屋顶地基或其它结构性问题都可以作为不要这个房子的原因，但白蚁不行。

如果两次contingent买家都反悔了，那应该是能查出来的原因，你也花钱找人查一查。

东部 应该争取买 single house 吧？ 首付不够可以再等等。
gokgs 发表于 2023-06-08 22:37

就是因为刚需才急着上车，现在房租太贵了，而且特别小，想把父母接过来都住不开。

有顾虑还是不要买 我一般就问两个问题， 有没有人非正常死亡 ， 有没有涉及罪案， 白蚁什么的inspection应该能看出来

我们请了专业的home inspection, 但不包括白蚁检查，中介说就算检查出来不能以白蚁为由反悔。屋顶地基或其它结构性问题都可以作为不要这个房子的原因，但白蚁不行。
hehe1 发表于 2023-06-08 22:40

那他们就继续攥着呗。

有顾虑还是不要买 我一般就问两个问题， 有没有人非正常死亡 ， 有没有涉及罪案， 白蚁什么的inspection应该能看出来
Ertou 发表于 2023-06-08 22:43

请问怎么查有没有非正常死亡和罪案记录？

回复 9楼hehe1的帖子
我每次都是直接问seller agent这是一个 yes no的问题他没法模棱两可

有可疑，如果是我我会pass

我之前下过一个offer inspection检查出来房子发过水，墙角和车库有泡过的痕迹，估计是水管爆过；还有一些小问题 后来把offer cancel了，其实inspection还是其次，主要是下offer是云看房，真飞过去一看好多不喜欢的点
你可以问seller agent 要之前buyer inspection的报告，一看就知道了，seller应该会留的。 我做inspection后也把报告给seller了，让他知道这房子有什么问题，最后seller降价还是卖出去了。 如果seller不给你就更说明有问题了。 或者如果是小地方，做inspection的就那么几家，你可以问问谁做过他家，看看能不能问出点什么

我之前下过一个offer inspection检查出来房子发过水，墙角落有泡过的痕迹，估计是水管爆过；还有一些小问题 后来把offer cancel了，其实inspection还是其次，主要是下offer是云看房，真飞过去一看好多不喜欢的点
bigxianzun 发表于 2023-06-08 23:20

如果因为房屋检查出问题，offer 取消了能拿回全部的押金对吗？

如果因为房屋检查出问题，offer 取消了能拿回全部的押金对吗？
hehe1 发表于 2023-06-08 23:26

对的，因为不是热门地区，下offer都是带contingent 最后就损失了几百inspection fee

我之前下过一个offer inspection检查出来房子发过水，墙角和车库有泡过的痕迹，估计是水管爆过；还有一些小问题 后来把offer cancel了，其实inspection还是其次，主要是下offer是云看房，真飞过去一看好多不喜欢的点
你可以问seller agent 要之前buyer inspection的报告，一看就知道了，seller应该会留的。 我做inspection后也把报告给seller了，让他知道这房子有什么问题，最后seller降价还是卖出去了。 如果seller不给你就更说明有问题了。 或者如果是小地方，做inspection的就那么几家，你可以问问谁做过他家，看看能不能问出点什么
bigxianzun 发表于 2023-06-08 23:20

谢谢建议，问卖家要份前buyer的报告，我们自己也约了专业的房检，能放心些。

我们请了专业的home inspection, 但不包括白蚁检查，中介说就算检查出来不能以白蚁为由反悔。屋顶地基或其它结构性问题都可以作为不要这个房子的原因，但白蚁不行。
hehe1 发表于 2023-06-08 22:40

先inspect再下offer啊，哪有什么反悔不反悔的 你要是担心白蚁再找人看看好了

下个lowball offer

先inspect再下offer啊，哪有什么反悔不反悔的 你要是担心白蚁再找人看看好了
Candycapsule 发表于 2023-06-08 23:43

因为在抢房区，我们已经提前下了offer. 然后卖家也接了。现在等home inspection. 如果检测没问题就进入下一步程序了。 如果检查出问题，我们可以cancel offer. 知道这样做风险很大，但看房已经进入疲惫期。对这个小区也很熟悉，只要房子没什么大问题，小毛小病我们都不介意自己修。

下个lowball offer
bibihulu 发表于 2023-06-08 23:53

请教什么是lowball offer?

因为在抢房区，我们已经提前下了offer. 然后卖家也接了。现在等home inspection. 如果检测没问题就进入下一步程序了。 如果检查出问题，我们可以cancel offer. 知道这样做风险很大，但看房已经进入疲惫期。对这个小区也很熟悉，只要房子没什么大问题，小毛小病我们都不介意自己修。
hehe1 发表于 2023-06-08 23:58

你一定不在真的抢房区，抢房区都是先inspect在下offer，买家不在乎inspect的成本，因为这样可以下无条件的offer非常占优势，虽然对好房子来说有竞争力的前几名基本都是这么干的（而且贷款获批条款也remove）

我们房子back to market 3次 全是对方问题

换句话说，卖家愿意接受你们带inspection条件的offer就说明他没有价格相当不带inspection条件的offer，这说明要不1 这房子没人抢 2. 提前inspection的人查出来较大问题砍价了

你一定不在真的抢房区，抢房区都是先inspect在下offer，买家不在乎inspect的成本，因为这样可以下无条件的offer非常占优势，虽然对好房子来说有竞争力的前几名基本都是这么干的（而且贷款获批条款也remove）
Candycapsule 发表于 2023-06-09 00:01

我们抢的这个房子还没上市，都不知道里面的condition怎么样。先递的 offer, 如果卖家接了就安排home inspection. 如果没有接就再说。 也是抱着试一试赌一把的心态。知道这样做风险很大。

退货两次的房子我真的会打个问号，如果是我会仔细检查一下，甚至找两个不同的inspection独立检测。当然不排除房主就是运气不好，但按你说的同小区类似房子挺多，你也不用这么焦虑

我们房子back to market 3次 全是对方问题

oncebluemoon 发表于 2023-06-09 00:04

可以分享一下买家会因为什么原因吗？谢谢

回复 1楼hehe1的帖子
下一个low ball offer。之前两次back on market可能是因为房检出了问题，也可能是买家反悔找借口退出，也可能是买家贷款没有通过。如果房子质量有问题，其实就是一个维修费，如果房子砍价把维修费给省出来了，那你也不亏。

好好做做inspection，可能有大问题

两次都是4天，应该是inspection，而且没咋商量。
真正抢房地方，卖家不给pre-inspection的。1）waive inspection/mortgage 的offer一堆一堆 2）如果inspection检查出大小问题，其他买家问，卖家都要release info。很多卖家都懒得的。

只有四天的话 inspection report 也不会回来那么快吧。感觉有可能是之前的buyer没有按时交押金

要是pending了几天就back那大概率是房子问题，肯定pass
要是过了几周才back那估计是买家贷款有问题，可能是他本身收入贷不出来，也可能是银行对房子估价过低但是卖价太高了他要付gap付不出来

美东地区买房的合同押金很低，一千块就行。而卖房的无需做任何验证就可以上市卖。所以有缺陷的房子挺多，都得等买家进入合同后才能发现。而押金低，所以walk away的成本也低，买家退出合同的很多。 加州要严格得多，卖家上市必须自己走一遍inspection, report available on MLS. 各种disclosure卖家都要陈述签字才能正式上市。但是加州买家押金也多， 3%在递offer时就要开出支票。

很可能是房检问题， 基本上你问对方问不出来。要是seller已经知道问题弄过了，也可能查不出来了。自己要好好检查。LZ别焦虑。不行看看能不能上私校。

实在不行先租房住呗，买房子切忌有疑虑，有疑虑的一概不买，买了后悔

回复 1楼hehe1的帖子
下offer的时候加上inspection contingency，有问题可以退出。

我的房子是back to market后买的，前一个买家需要卖掉一套condo才有down pay，结果市场不好卖不掉。 卖家已经下了新房子的offer急于出手，所以我们看房的时候seller agent就一股脑把来龙去脉都告诉我了。 如果不是房子本身的问题，卖家应该非常主动说之前walk away的原因是什么的 遮遮掩掩不说的，十有八九房子本身有问题