请教： HOA 的律师要求停止出租，因为Trust set up 触发了HOA rental cap

大致情况： 2015年开始，买了投资房在有 HOA 的小区，一直出租。小区 HOA 在2021年出台新的 “rental cap restriction” ：限制出租房在15%以内 （已经在出租的地主不受影响）。然而，一旦换房主（出售/赠予/transfer）新的房主就必须受到 rental cap 的约束。我在2022年 set up 了Trust, 把出租房也放到了 Trust 里面。

 

最近收到一个律师送来的两份邮件 （我和太太各一份）和两封挂号信（我和太太各一封）。该律师认定我们 “transfer to Trust” 是 “transfer” 给了new owner。因此，违反了HOA 的 rental cap 规定。“this rental must immediately cease” 。 “Any leasing of your property in violation of these provisions must cease within ten days.”

 

有没有哪位遇到过这种 case? 或者听说过类似的情况？

 

先谢了！

OMG，还有这种事，10天的限制应该可以商量

如果有一点希望的话

你要去看HOA的文件，看看他的定义，transfer to new owner是什么。这是第一。

第二，是根据HOA的定义，狡辩原房主和trust的trustee完全一致。就是如果原房主是夫妻两个，trustee也是夫妻两个。这样还稍微有点希望。

 

哎，自己找了个大麻烦

基本无望。

HOA 怎么会知道？我在考虑做 trust, 那就不做了？

先谢谢！ 第一：HOA 只提“transfer"。之所以送信给我们，是认定我们的 trust 是 “new owner

 

第二：这个 trust 是我和太太二个人 trustee。原来的房主也是我们两个人。

这个问题 我也不清楚

也许我的这个 case，能够对 trust 多少有些帮助和理解。我会更新情况发展。

谢谢，有空谈谈建立trust，比如 DIY or 律师，费用？

County record?

你不能怪人家给你发信，是你们transfer的，人家假设是transfer给新房主也是有道理的。

但是如果你们提供trust instrument，是可以解释清楚的。实在不行让你们的estate lawyer写一封信。如果是你们DIY，那么就good luck了。

如是Irrevocable trust,肯定是transfer，即使是revocable TRUST，因trustees

如果是Irrevocable trust，肯定是transfer，即使是revocable TRUST，因trustee可以改，hoa也可以定义它transferred

hoa approve后, 你们改了trustee的话hoa不知道怎么办。所有这个也算是transferred.

一定

They probably review ownership changes each month

如果他们盯上这个，基本是不会松口啦。

Once owner ship changes, previous owner should give new owner all the HOA documents. HOA charge fees to give previous owner those document. That is one of their income.

IT'S A TRANSFER. REVOCABLE TRUST TRUSTEE CAN BE CHANGEED

county recorded it as A Transfer，HOA当然知道！！！ LOL

不错！

说得有道理，但是

你说得对，但是楼主或许可以参考以下法律，做一个argument。可能不是他自己可以DIY的。

 

背景：一般来说，如果有贷款的房主把房子的拥有权改变，贷款公司有权收回贷款。但是联邦法规定，如果是直系亲属赠与或者继承等特殊情况，贷款公司不能收回贷款，这个叫做mortgage due on sale 的exception。

其中一个exception，就是把房主从个人改成同一/二个人的living trust，mortgage公司不能recall 贷款。

规定如下

https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/1701j-3

(d)Exemption of specified transfers or dispositionsWith respect to a real property loan secured by a lien on residential real property containing less than five dwelling units, including a lien on the stock allocated to a dwelling unit in a cooperative housing corporation, or on a residential manufactured home, a lender may not exercise its option pursuant to a due-on-sale clause upon—
...
(8) a transfer into an inter vivos trust in which the borrower is and remains a beneficiary and which does not relate to a transfer of rights of occupancy in the property; or

 

 

 

在北卡，已经签订的 lease，在 Lease 到期前，是不可以随意终止的。否则，租客告房东，一告一个准。

贷款公司有抵押，hoa没法在title上抵押，无法enforce任何合同所以hoa不会同意这个做法。转llc也有这个问题

如果他同意hoa在TITLE上放这个奇怪的限制条件，那房子TITLE报告会很难看，以后卖房子价钱可能会比较难看

HOA当然可以enforce，户主和HOA有合同关系，必须遵守公约，否则罚款。

是难看，但是不是取消不掉的。

正确。

hoa不会去做hoa handbook里没定义的事，所以hoa会拒绝其它解决方案，坚持county说转了就算转了

我没有说我的建议肯定成功，我是说按照这个思路去狡辩。

你说的没有错，但是俗话说

都是讲道理的，肯定可以协商，租约到期不再更新，反正赚了，房子卖了

贷款的规则有联邦法律来定。hoa是自己定规则随它说。况且这种情况hoa不会是第 一次。hoa肯定胜券在握

那如果是用trust 买的，是不是一开始就lease agreement就应该用trust 出租？

这个基本上没办法，因为trustee虽然目前是你们夫妻俩，但可以随便改的。HOA肯定只能认为是transfer new owne

如果你现在的lease是transfer后才sign的， 那本来就违法先，法律上无效必须立刻终止。

如果是transfer前sign的，应该可以等到lease结束。

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