求问， 需要交多少“学费” 、才能买到一套满意的房子？

最近， 为了孩子明年能转学，去一个更好的学区， 想在目标区域买一套SFH
陆陆续续看了一些房子， 下了3个offer 都没有抢上， 都是最后counteroffer 让再加价的时候， 预算有限，胆子也不够大， 加的没有别人多，败下阵来。
终于一个offer 被接受了， attorney review阶段也顺利完成，
但home inspection , 拿到报告，房检 结果不太乐观， 已经发给律师。
律师让我们列出来需要维修的，
小问题太多太多， 不一一赘述，
大问题 也不少
暖气锅炉需要换，到了设计寿命，
sewer line has cracks, inflowing, rooting, sludge ………
roof 已经至少25年了， 有些地方烂，有些地方没有shingles
地下室地板要换，因为已经是法律禁止用的材料， 好像包含石棉致癌物….
我非常头疼这个房子，想walk away, 但家人觉得只要卖家同意修或者…..就没问题。
我们已经付了 各种inspection fee 加起来差不多 $2200 appraisal fee $600 ( 我也不明白为啥inspection 还没做完， agent 就约好做完了appraisal ） 律师说过，最终没成， 要付律师费的1/3， 也就是差不多$600
我现在心里特别没谱儿， 因为为了贷款， 房屋保险也quote了（ 做贷款的人说需要房屋保险，可房子我还没买啊， 不明白） ， 押金也被title company 收了， 律师也会order house survey , ……..
我现在不知道卖家会不会同意维修等，
如果我们被卖家拒绝，walk away, 我是可以拿回押金的，但是 ， 其他的已付的款， 肯定都没了，
我想知道， 如果我walk away , 除了 已经支付完的 inspection fee, appraisal fee, part of lawyer fee, 还有哪些可能已经产生的费用我需要支付的 。
谢谢🙏

什么inspection要2200？是专门又加了地基，sewing之类的所有的inspection吗？

dingdang8467 发表于 2024-09-07 20:06
什么inspection要2200？是专门又加了地基，sewing之类的所有的inspection吗？

是的 加了scope sewer inspection, level 2 chimney inspection , swimming pool inspection…
幸好都做了，问题真是很多很多

有swimming pool还有烟囱那应该是老区豪宅，问题多很正常。

看你到底有多喜欢这房子了。老房子有各种问题难免的。你列的这些都是花钱可以解决的，而且卖家也许还能分担一部分。如果现在放弃，投入的时间成本和费用都打水漂了。后面也不一定能遇到比这个合适的。

安迪 发表于 2024-09-07 20:21
看你到底有多喜欢这房子了。老房子有各种问题难免的。你列的这些都是花钱可以解决的，而且卖家也许还能分担一部分。如果现在放弃，投入的时间成本和费用都打水漂了。后面也不一定能遇到比这个合适的。

家里人也是这个意思 说 协商之后修理吧
我们都不够handyman 那么多问题需要修 确实头疼 但是能解决也行
就怕这些修起来动辄 小几千 ，上万的， 如果协商不出好的结果， 只能walk away 了
是的 花了这么多时间 精力 和已经投入的资金
郁闷

fmsunshine 发表于 2024-09-07 20:28
家里人也是这个意思 说 协商之后修理吧
我们都不够handyman 那么多问题需要修 确实头疼 但是能解决也行
就怕这些修起来动辄 小几千 ，上万的， 如果协商不出好的结果， 只能walk away 了
是的 花了这么多时间 精力 和已经投入的资金
郁闷

看房价了，百万的话，维修1万也就1%，不算贵啊。老房子问题多，下offer之前就应该有心理准备才是。另外，如果需要换roof，光这就一万根本不可能搞定吧。

你是在南方？我真觉得如果不是一年大部分时间能用，游泳池是鸡肋，维护起来好麻烦，还要注意安全问题。 要修的东西列出来要求credit 不光是钱的问题，雇人修理这些很费心

买老房子是有这样那样的问题，我当初为了大lot就是买的老房子。买完之后花了3万重做水管和sewer, 2万清理边界重装fence, 前院后院各1万重做irrigation system和种新的植物，内部重新粉刷2万（换水管本来就要开墙）。但是完成之后比大多数小地大屋的新房住的舒服。
如果你买这个房子的话，对将来的花费要有心理准备。

iammaja 发表于 2024-09-07 20:33
看房价了，百万的话，维修1万也就1%，不算贵啊。老房子问题多，下offer之前就应该有心理准备才是。另外，如果需要换roof，光这就一万根本不可能搞定吧。

是的
我说的 就是淡香修起来就上万的
问了 chimney 修了要$5000多
Sewer line 至少万字往上
房顶 又是以万为单位

实在没想到 问题这么多 这么大

现在投入这小几千块钱，对买房子来说根本不必考虑。你就专心跟经纪人商量好了，这些维修起来要多少钱，跟卖家要credit。以后维修不需要你们自己handy，这些都是花钱找人修的东西。理论上说只要不是地基坏了，或者有持久的霉菌问题，其他都是花钱维修的事。

买老房子是有这样那样的问题，我当初为了大lot就是买的老房子。买完之后花了3万重做水管和sewer, 2万清理边界重装fence, 前院后院各1万重做irrigation system和种新的植物，内部重新粉刷2万（换水管本来就要开墙）。但是完成之后比大多数小地大屋的新房住的舒服。
如果你买这个房子的话，对将来的花费要有心理准备。


Jicama 发表于 2024-09-07 20:39

是的，买老房子再花钱弄点维修再正常不过了。
其实你的预算本来就应该现在的房价再加上维修钱。 嫌贵就不买。

fmsunshine 发表于 2024-09-07 20:28
家里人也是这个意思 说 协商之后修理吧
我们都不够handyman 那么多问题需要修 确实头疼 但是能解决也行
就怕这些修起来动辄 小几千 ，上万的， 如果协商不出好的结果， 只能walk away 了
是的 花了这么多时间 精力 和已经投入的资金
郁闷

不需要自己多handy，可以请agent推荐handyman 如果你的目标区域都是老房子，而且这个房子价格合理，定价已经考虑了需要修补的地方，那就没必要因为这些问题轻易放弃。

saynomore 发表于 2024-09-07 21:13
现在投入这小几千块钱，对买房子来说根本不必考虑。你就专心跟经纪人商量好了，这些维修起来要多少钱，跟卖家要credit。以后维修不需要你们自己handy，这些都是花钱找人修的东西。理论上说只要不是地基坏了，或者有持久的霉菌问题，其他都是花钱维修的事。

是的，我们有次买房就遇上地基有毛病的，只能放弃了。

你需要买新房

老房子都是这样子 如果地点好 lot 好 就多花钱好好装修一下 可以10-15 年不用担心了 我看很多老美的房子都是好好重新装修了一下 不仅自己住的舒服 十几年都没有烦恼了 前提是没有foundation issue , lot 一定要好，地理位置要好

买了房子第一件事就是换空调 换锅炉 换屋顶和窗 因为这些寿命都是10-20 年不等 换了自己可以一直享受到孩子上大学离开家 千万不要抠抠索索 住了好多年结果这些坏了才开始换 换完后没几年要卖房子了 自己一点都没有享受到
另外美国通胀不会停 把钱花在房地产上没问题 尤其是你自己的自住房

Waiver 所有inspection 才买得了房的在这里，有没有感觉好一点….

买房子都这样。如果这些毛病不致命，要些钱以后自己慢慢修。

感觉都是小问题。房顶，地板，sewer，锅炉，搬进去之前都换掉就好了，正好可以讲价。

你说的问题都不是硬伤，而且做inspection前应该都心里有数的，比如roof，二十年换个新的很正常，锅炉旧什么的就更不是事了，都不算surprise。我觉得你就是offer被接受以后开始纠结的正常买家心态。既然喜欢，跟卖家谈谈该修修，该花钱花钱。现在买多少新房质量太太差。

mvdk 发表于 2024-09-07 21:27
你需要买新房

新房也有这样那样的问题。而且花钱的地方也很多，可能需要装修地下室，装fence，铺草坪、driveway、deck、种树……

Jicama 发表于 2024-09-07 20:39
买老房子是有这样那样的问题，我当初为了大lot就是买的老房子。买完之后花了3万重做水管和sewer, 2万清理边界重装fence, 前院后院各1万重做irrigation system和种新的植物，内部重新粉刷2万（换水管本来就要开墙）。但是完成之后比大多数小地大屋的新房住的舒服。
如果你买这个房子的话，对将来的花费要有心理准备。

什么样的fence要2万啊？

Kitty1001 发表于 2024-09-07 22:30
什么样的fence要2万啊？

lot大，金属和木头的fence可不得2万了。总之房子就是个无底洞。

心里各样就不要买，现在损失点小钱推出还来得及。别等以后买完了住进去更后悔，夫妻总拿这个事去吵架。。。

redpill 发表于 2024-09-07 21:38
买了房子第一件事就是换空调 换锅炉 换屋顶和窗 因为这些寿命都是10-20 年不等 换了自己可以一直享受到孩子上大学离开家 千万不要抠抠索索 住了好多年结果这些坏了才开始换 换完后没几年要卖房子了 自己一点都没有享受到
另外美国通胀不会停 把钱花在房地产上没问题 尤其是你自己的自住房

没坏也要换？

自己装修才性价比高。地点，朝向，房子主体布局才是重要因素。屋顶，siding,地板都是能修的。

roof 锅炉这些不应该在看房的时候就问清楚了吗？你们agent这么不负责任的么，这些应该在出价的时候就想好了。sewer line这个可大可小，地板扒了重换面积不大花不了多少钱。

fmsunshine 发表于 2024-09-07 19:59
最近， 为了孩子明年能转学，去一个更好的学区， 想在目标区域买一套SFH
陆陆续续看了一些房子， 下了3个offer 都没有抢上， 都是最后counteroffer 让再加价的时候， 预算有限，胆子也不够大， 加的没有别人多，败下阵来。
终于一个offer 被接受了， attorney review阶段也顺利完成，
但home inspection , 拿到报告，房检 结果不太乐观， 已经发给律师。
律师让我们列出来需要维修的，
小问题太多太多， 不一一赘述，
大问题 也不少
暖气锅炉需要换，到了设计寿命，
sewer line has cracks, inflowing, rooting, sludge ………
roof 已经至少25年了， 有些地方烂，有些地方没有shingles
地下室地板要换，因为已经是法律禁止用的材料， 好像包含石棉致癌物….
我非常头疼这个房子，想walk away, 但家人觉得只要卖家同意修或者…..就没问题。
我们已经付了 各种inspection fee 加起来差不多 $2200 appraisal fee $600 ( 我也不明白为啥inspection 还没做完， agent 就约好做完了appraisal ） 律师说过，最终没成， 要付律师费的1/3， 也就是差不多$600
我现在心里特别没谱儿， 因为为了贷款， 房屋保险也quote了（ 做贷款的人说需要房屋保险，可房子我还没买啊， 不明白） ， 押金也被title company 收了， 律师也会order house survey , ……..
我现在不知道卖家会不会同意维修等，
如果我们被卖家拒绝，walk away, 我是可以拿回押金的，但是 ， 其他的已付的款， 肯定都没了，
我想知道， 如果我walk away , 除了 已经支付完的 inspection fee, appraisal fee, part of lawyer fee, 还有哪些可能已经产生的费用我需要支付的 。
谢谢🙏

这些都不是致命伤，而且屋顶和暖气锅炉到了寿命期是买房中常见的问题。致命伤是地基问题，霉菌，location问题，奇葩邻居。 你说的这些全都换/修的话确实需要好几万。如果你觉得不值的话，退出，3000多的“学费”对买房子来说不算什么。

价格合适就先买了，慢慢收拾

没有完美的东西 知道什么对自己最重要 该放弃的就放弃

粗略看了一下你列出来的问题， 目前最突出的是：
“地下室地板要换，因为已经是法律禁止用的材料， 好像包含石棉致癌物….”
建议你了解一下Asbestos Abatement 的价格， 含石棉的材料不是你随便换了扔垃圾筒就可以， 需要专门的资质的公司来做。

梦到内河 发表于 2024-09-08 05:21
粗略看了一下你列出来的问题， 目前最突出的是：
“地下室地板要换，因为已经是法律禁止用的材料， 好像包含石棉致癌物….”
建议你了解一下Asbestos Abatement 的价格， 含石棉的材料不是你随便换了扔垃圾筒就可以， 需要专门的资质的公司来做。

这个也还好。之前做了全屋的顶是7000，南加。

明朗少女 发表于 2024-09-07 23:28
没坏也要换？

当然要看经济情况 有轻重缓急 但只要在自己居住期间必须要换的情况下 比如自己住10年 现在的东西已经10年了 早换是替自己家换 住进去10年再换就是替别人家换了 上赶着送钱给买家

你第一次买房？这些都是不用修也不影响使用的项目，而且可大可小可以owner自己动手维护。如果花了$2200的inspection就查出来这些，那恭喜你，这房子没大毛病。房子关键是location, structure, layout。社区好，结构可靠，设计合理，你喜欢，就是个deal.

FatSheep 发表于 2024-09-08 12:27
你第一次买房？这些都是不用修也不影响使用的项目，而且可大可小可以owner自己动手维护。如果花了$2200的inspection就查出来这些，那恭喜你，这房子没大毛病。房子关键是location, structure, layout。社区好，结构可靠，设计合理，你喜欢，就是个deal.

25年的屋顶不换，等到坏了漏雨了屋里进水浸湿地板，连着地板一起换吗？sewer line crack不修，等crack大了，下水道的水漏进屋里再修吗？sorry说句实话，这都不影响使用，要求也太低了吧。

如果有的项目是法律规定卖家必须修好才能卖的，那卖家必须修好,不影响谈好的offer。你真看重location 的话，其他的都是小问题，这个价就是买这个状态的房子，也没啥好砍价的。

看起来都不是什么了不起的问题，修理就好了。好学区，基本结构是自己喜欢的，修理一下非常正常。 哪有那么多维护好的房子，99%住房的人根本不知道怎么维护房子。你自己的房子检查也是一堆问题。

做完home inspection 后之后再找律师签contract

买老房子各种问题新房子也不少问题，在美国做房主不容易。

要住SFH，而且平时用钱有budget的话，就要做好未来很多事情DIY的心理准备，不过不用怕，我们都是这么成长起来的，怕它不如面对它甚至享受它。

回复 1楼 fmsunshine 的帖子
麻烦和钱，你不可能俩都省

另外以前没抢过房吧，当年都是自掏腰包把inspection做了再remove contingency下offer抢房子的。没白掏两三个inspection就抢到房子算幸运了

先回答lz这个问题：“如果我walk away , 除了 已经支付完的 inspection fee, appraisal fee, part of lawyer fee, 还有哪些可能已经产生的费用我需要支付的 。” 没有了，如果卖家同意现在退出，可以拿回押金，但inspection fee，appraisal fee，律师费就没有了 再回答lz关于appraisal fee的问题，因为进入合同之后要尽快开始做贷款，appraisal是贷款经纪人给你预约的，不是房产经纪人。lender需要看appraisal的结果才能审批贷款。至于为什么inspection还没做完就开始做appraisal，因为escrow流程是有时间的，做贷款需要比较长的时间，为了可以按时close，越早开始贷款流程越好。 感觉你的经纪人没跟你解释过买房流程所以lz有点懵，你要你的经纪人去帮你要credit吧。