请教jenny 关于1031置换房子的折旧税务问题

关于我下面1031置换房子的折旧税务问题，我问了一下chatGPT.  回答很清楚。但chatGPT有时候也会犯明显错误。这个对吗

我的问题： 举例子： 出住房1， 买于27.5年前，20万购入， 到今年共折旧10万。卖出40万。用40万1031置换买了出租房子2. 那出住房子5年后卖出50万，折旧5万。 那我该怎么支付capital gain tax

CHATGPT的回答：

根据你提到的例子，我们可以分几步来计算出售房产后的资本利得税 (Capital Gains Tax) 和折旧回收税 (Depreciation Recapture Tax)。你先用1031交换买了出租房子，之后5年后再卖出。那么以下是详细的计算过程：

情况背景：

房产1 (原住房)：

购入价格：20万 折旧了10万 卖出价格：40万 使用1031交换买了出租房产2

房产2 (出租房产)：

置换价格：40万 5年后卖出价格：50万 折旧了5万 第一步：1031交换对资本利得的影响

在你用1031交换时，原住房1的资本利得没有立即产生税务负担。资本利得递延到你未来出售通过1031交换购买的房产（房产2）时才会纳税。即在房产1中，出售房产的资本利得并不会立即征税。

第二步：房产2的出售（5年后）

5年后，你以50万的价格卖掉了房产2。这个时候需要计算折旧回收税和资本利得税。

1. 折旧回收税（Depreciation Recapture Tax）：

折旧回收税是对已经折旧部分所产生的税务。在房产2中，你共折旧了5万，因此：

**折旧回收部分：**5万 折旧回收税的税率是25%，因此折旧回收税是： 5万×25%=1.25万5万 \times 25\% = 1.25万5万×25%=1.25万 2. 资本利得税（Capital Gains Tax）：

资本利得税基于出售房产的总增值，计算步骤如下：

房产2的基准是房产1的原始基准减去已折旧的部分（因为1031交换递延了之前的增值），即： 基准=20万−10万（折旧）=10万\text{基准} = 20万 - 10万（折旧） = 10万基准=20万−10万（折旧）=10万 卖出价格是50万，因此资本增值为： 50万−10万=40万50万 - 10万 = 40万50万−10万=40万 这40万的增值部分需要缴纳资本利得税，税率通常为15%-20%，取决于你的收入水平。假设资本利得税率为20%，那么： 40万×20%=8万40万 \times 20\% = 8万40万×20%=8万 第三步：总结税务计算 折旧回收税： 1.25万 资本利得税： 8万

因此，出售房产2后的总税负将包括：

折旧回收税： 1.25万 资本利得税： 8万

总共需要支付的税款是：1.25万 + 8万 = 9.25万

 

这个case里房子1的depreciation recapture tax通过1031之后相就不用交了?还是仍然需要？

应该还需要交吧

房2买时的Adjusted Basis也就是房1 卖时的Basis： 20万（房1买价）-10万（折旧）=10万

房2 卖时的Adjusted Basis： 10万-5万（房2折旧）=5万

房2卖时的总利润： 50万（房2卖价）-5万（Basis）=45万

其中折旧： 10万（房1折旧）+5万（房2折旧）=15万

剩下的 long Term capital gain:  45 （总利润）-15万（总折旧）=30万

我们来看两种情况：

1）最简单也是最常见的情况，15万折旧全部是Real Property 直线折旧，既没有分出个人资产，也没有分出车道等加速折旧，这种情况：

15万的Unrecaptured Section 1250 Gain（传说中的depreciation recapture），普通税率但不超过25% 30万的long Term capital gain

2) 如果15万的折旧中，有个人资产折旧， 比如包括一个单独分出来买价是1万的冰箱，1万完全折旧完，卖时冰箱的剩余估价是1000， 那么：

1000的depreciaiton recapture（这是真正意义上的depreciation recapture），普通税率 14万的Unrecaptured Section 1250 Gain（传说中的depreciation recapture），普通税率但不超过25% 30.9万的 long Term capital gain（个人资产中折旧掉的9000转换为long Term capital gain）

注意两种情况下的总利润是相同的， 都是45万。

详细请参考：

为何报税时应从房产中多分出个人财产 

chatgpt 是说要交的

谢谢楼上两位，我觉得常理上也是如此，1031只是延迟交税

所以这个例子里depreciation recapture tax应该是10+5=15 万*25% = 3.75万（？）

我的理解和你一样。不过，在置换时报税，1房的recapture已经清算在2房的basis里。ChatGPT的思路是对的，

但它没把这个道理说清楚，只直接引用了LZ的数字，这中间就出现理解分歧了。

多谢大家的回答。chatgpt 的计算make sense, 不过chatgpt偶尔会犯特别不靠谱的错误

看样子1031好处是延时交税，而不是不用交税。

哈哈。你翻翻以前的贴，一年里约有100人/次说这话。一旦记住1031不交税，纠正错误概念100人/次不停地说都难。哈哈

吃一堑说的是对的。 Recapture 要优先算出来， imputed

Recapture部分是1250, 剩下的是1231， Chatgpt不准啊

确实，平时看帖不认真。

赞精益求精

你要吃不准，最好找个专业公司， 现在都是软件在RUN. 换来换去， 几轮以后人力划不来

Excel based的软件很多