其实上海人的情绪焦虑，大多源于买不到房

最近和很多上海朋友接触

发现他们都不约而同地在买房这件事情上有一些焦虑。

有的因为政策，有的因为预算，有的因为积分，也有的因为是单身。

敞开聊了一会儿，我了解到他们焦虑的点，更多的是在买房这件事上的自我拉扯。

就是自己其实很清楚，即使兢兢业业奋斗好几年也不太能够买到上海新房，但又不断给自己鼓劲打气。

好像确实是这样，在上海拥有自己的新房正在成为一件不可能的事情。

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在上海买新房，似乎越来越不可能

为什么这样说呢？

因为无论是刚需还是改善，在上海买新房的限制实在是太多了。

五年社保+积分要求，卡掉许多人

首先，最基本的买房资格。

众所周知，上海对外地人士的限购政策堪称“全国最严”。

五年社保或者个税、新房积分要求、二套房七成首付，更严苛的是外地单身人士在上海还不能买房。

有多难呢？就是我们以为买房就跟洒洒水一样的明星，其实连上海购房资格也没有。

即使港澳台户籍只需要缴一年社保，但Twins缴满之后大多新房也还是买不了，因为积分不够。

如此严苛的购房限制下，明星在上海买房尚且如此艰难，而无数普通人更是被卡在门外。

以后上海新房只能看外环外

不仅政策限制大，还有一个事实是未来上海的新房没多少选择的余地。

从2021年、2022年供地情况来看，上海这两年的土地供应，基本都在外环外，比例呈现出非常夸张的一边倒趋势。

而在环线分布中，郊环外91幅，同比去年增加14幅，上海的供地结构也逐渐向“五大新城”集中。

这样一来，未来上海中环以内，基本上都是二手房市场了。

这也意味着，以后上海的新房，只能看外环外。

但恐怖的是，现在上海外环外的一些热门板块，像莘庄和周浦也要五六万，唐镇和七宝甚至要七八万。

哪怕最后有资格也有钱了，也会发现住在外环外，通勤实在太痛苦了。

通勤成本大，幸福感低

据《2022年度中国主要城市通勤监测报告》：

2021年，上海单程通勤时间超过60分钟的“极端通勤者”，占比达到了18%。

而此前，我们也收到过粉丝留言：

家住宝山，上班在闵行区，公交地铁单程2.5小时

家住朱家角，上班在大宁，地铁单程1小时45分钟

家住安亭，上班在杨浦大桥附近，每天单程1小时35分钟

十分遗憾，交通再方便也架不住家离公司远，有房的幸福感会因为极端通勤而有所降低。

所以在政策+供应+通勤的三重焦虑情况下，上海人买房只能往外看了。

看哪里呢？首先考虑的肯定是环沪城市，而环沪城市中，哪个又最值得选呢？

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环沪城市中，苏州最值得且最受益

无论是城市能级、发展潜力，还是和上海的联系，看来看去还是得选苏州。

第一地级市，苏州本身就很强

苏州，一直走在城市发展的前列。

上世纪90年代，依靠时代机遇和自身优势，苏州实现经济腾飞，到了2020年跻身“两万亿俱乐部”。

并且去年苏州的规上工业总产值达到了42000亿，超过了深圳的41300亿，和上海的39000亿，正式取代深圳、上海，问鼎全球第一大工业城市。

如今苏州已经成为以高科技、先进制造业为核心的世界制造强市。

而苏州的强远不止是经济和产业上的豪横，更多的源于这座城市对人才的吸纳，以及真的能留得住人。

根据中国城市人才吸引力排名，2021年苏州位居第7高位。而作为全国第二大移民城市，苏州常住人口也达到了1275万人。

如果细看“七人普”数据，我们还会发现苏州的常住人口中，65岁及以上老年人口占比为16.96%，人口老龄化程度是江苏省最低。

并且与“六人普”相比，苏州受过大专及以上教育的人才数量增长近一倍。

也就是说，在这10年期间，大量受过高等教育的青年人选择来到苏州，并在苏州常住。

而各种人才纷至沓来的背后，其实也透露出苏州的宜居。

苏州已经连续多年蝉联中国大陆宜居城市TOP1。

的确，在古老的长街中悠哉漫步，在云端的高楼里享受繁华。

如此双面的宜居，苏州可以说是独一份。

沪苏同城化，苏州和上海联系真的紧密

除了地理位置上的直接毗邻，去年苏州和上海还正式提出了同城化。

两座城市要融合，首先就是大规模的交通融合，拉近彼此空间。

当我们梳理两城的交通方式之后发现，未来沪苏至少有10条轨道交通相连。

其中，苏州地铁S1号线与上海11号线无缝衔接，苏州人坐上地铁就能一路直达迪士尼，上海人坐20分钟地铁就能到昆山吃一碗正宗奥灶面，要是有半天闲适还能慢悠悠地逛逛苏州园林。

并且S1号线未来还将直通苏州各区火车站、上海西站、虹桥国际机场、浦东国际机场等重要交通枢纽，打造长三角60分钟经济圈。

除了地理意义上的近，我们更关注的是，为了实现同城化，苏州未来还要做什么？

这里不得不说9月底横空出世的一个新概念：上海大都市圈。

在这份重磅规划中，苏州的角色被划定为综合性全球城市。

即与上海密切配合，在全球各功能维度均衡发力，提升综合国际影响力，携手进入全球城市的“第二方阵”。

并且只要我们细数大都市圈的几个城市，会发现除上海外，唯一体量在前十的就是苏州。

整个版图上，物理中心也落在了苏州。

所以尽管这是以上海为核心的规划，但苏州无疑是除上海外，最受益的城市之一。

03

苏州园区湖东  价值高地，房价洼地

毫无疑问，环沪最强的是苏州，而苏州的价值高地则是园区环金鸡湖。

金鸡湖作为苏州的又一城市名片，园区28年来现代化发展的丰硕果实也正环绕着金鸡湖区域。

在“十四五”规划中，园区还将形成 “一核两轴三心四片多点”的空间布局，最关键的“一核”就是金鸡湖商务主核，而湖东区域将重点打造东岸商业文化中心。

园区湖东，商业文化资源荟萃

除了行政、金融、商业等七大中心环伺，湖东还是苏州顶级的CBD中央商务区、CWD中央商业文化区、CAZ中央活力区，是园区真正的核中核。

在这样的价值高地，汇聚了大量商业文化综合体：

大陆第一家诚品书店，文青和书店爱好者必打卡的朝圣地

大陆第五座中环广场（在建），苏州首家顶奢商业体，打造国际超一线高端购物中心

大陆第一家纽约MOMA艺术馆（在建），搭配“苏州之眼”摩天轮（升级中）

……

然而湖东所拥有的，其实远不止这些地标级商业，这一次我们的想象要被刷新了。

摩天三塔，闪耀苏州的天际线

如果你见证过上海陆家嘴的辉煌绮丽，也曾对周边近乎天价的房子望而却步。

那么不如看看苏州，我想这里或许可以满足你的“摩天大楼”情结。

国金中心IFS，环贸ICC，中海·星湖ONE，将以“摩天三塔”的地标姿态，比肩上海陆家嘴三件套。

“摩天三塔”屹立于苏州之巅，正势如破竹地引领城市潮向。

于苏州而言，这里就像纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴，是真正的城市核心。

园区湖东，长三角房价洼地

然而你绝对想不到，在这样一个核心城市的价值高地，房价却意外友好。

由于严格的调控政策，苏州整体新房均价不仅远低于上海，也明显低于南京和杭州，并且苏州最核心的园区湖东，新房价格也低于其他三个城市的核心板块。

这意味着在上海、杭州和南京，400万可能只够买远郊或者勉强上车，但在苏州却可以买到最核心的区域。

沉浸式体验

金鸡湖一线湖景房

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只需400万，就能买到苏州金鸡湖

是的，只需400万就可以买到苏州最核心的资产。

这份核心资产就是“摩天三塔”之一的中海·星湖ONE。

项目位于湖东CBD正核心，由40年产权甲级写字楼+70年公寓式住宅组成。

约3km范围内，吃喝玩乐购文教等配套一应俱全，可以说是苏州最繁华且最具有国际视野的地标生活场。

值得一提的是，这个70年公寓式住宅还可以落户，可以享受学区

并且它本身的价值更是超乎我们想象。

高租金高回报，以租养贷不是梦

可以先看看星湖ONE周边其他公寓的租金，大多都在每月8千-1万。

其中，国金中心、诚品居所等也不乏每月万元以上租金，在如此高回报的情况下，以租养贷也不是没可能。

具有一定的价格倒挂

目前湖东CBD二手房均价为4.9万，有1771套房源在售。

而星湖ONE周边几乎都是单价5-8万的二手房，甚至还有10万/㎡以上的，所以很大程度上星湖ONE会存在倒挂空间。

或许未来很难再有了

不仅如此，像星湖ONE这样具有性价比的百平小户型，园区未来大概很难再有了。

随着奥体万科项目备案均价打破4万，苏州楼市会不会进入一个新的时代呢？或者说未来湖东新房价格是否会到5万呢？

尽管未来的价格目前我们不得而知，但苏州小户型断供趋势已经十分明显了，并且越是核心的地方，小户型更是屈指可数。

所以不得不承认，未来很难花400万拥有城市核心区的资产。

并且这份资产还是由央企品牌中海打造，品质在线，实力放心。

最后

当在上海买房越来越成为一个超现实的事情时

没必要焦虑内耗，不妨看看隔壁苏州。

那里的城市发展已经远超想象，或许你收获的也比你想象的要多得多。

而实际上据我们所知，的确已经有不少上海看房团去这个项目看房。

收藏一套城市核心资产，在当前时代环境下，是更正确也更主流的选择。

以上为正文，来自苏州真有好房团队

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来源: qq

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