关于房地产的八个清醒认知
作者：真叫卢俊
来源：真叫卢俊（ID:zhenjiaolujun0426）
时代的不同意味着对待一个行业的认知也会有不同。
哪怕是很多人觉得司空见怪的道理，也有可能在时代的洪流中改变方向。
这是一个个体没办法决定的事情，也是一个个体必须要知道的事情。
关于房地产，关于房子本身，9个现在必须要意识到的事情。
01
土地不稀缺，地段才值钱
这是我突然发现的一件事情，也是希望大家预料到的事情。
我们这么多年来因为土地不可复制的观念训练出来的土地稀缺房子稀缺，在楼市蓬勃向上的阶段被奉为真理。
也因为这样的真理，买房被定义为一件没有难度且绝对没风险的事情。
但是，房地产发展至今20多年了，哪怕在最核心的一线城市你也会发现，上海的土地供应量可以持续巨量成这样。
明年一手房的供应可以保持成这样。
一些真的很缺地的地方，只要愿意都可以制造出土地。
大量关于填海的故事各位都知道，在澳门，在深圳，在上海……只要觉得有需要，土地指标都可以被制造。
一些滞销的房子，一些不涨的房子，一些源源不断新入市的房子，都在告诉我们，本来我们坚定的东西，其实没那么稀缺。
那真正稀缺的是什么。
土地不稀缺，稀缺的是地段。
房子不稀缺，稀缺的是品质。
好的地段+好品质的房子才是未来周期内的硬通货。
但是遗憾的是，在土地维度里符合好地段属性的区域本来就没有那么多。
土地背后的地段资源属性以及规划利好的落地兑现程度，都在决定地段的价值能否变成价值。
而关于房子本身，除了有个壳子，背后能够提供的居住属性。
以及能否承载超过10年的周期，这些也成为对冲周期的关键要素。
所以一定要记住，土地从来不缺，房子从来不缺，缺的是好房子好地段。
02
银行非同盟，仅是服务商
这也是曾经行业内很诡异但是大家大量认同且探讨的话题。
买房有什么好担心的，你只付出30%的资金，银行投了70%在里面，银行才是最大的买家，后面30年你只是一点点在赎回资产而已。
所以基于此，任何一个城市都不会让房价跌啊。
是不是这么一个道理，听上去无懈可击。
并且越来越多的城市开始降低首付，让购买者可以更低比例的买房，银行在支撑楼市。
但是各位只要认真的研究过逻辑你就会发现，当房价跌了之后，你真的可以直接把房子扔给银行自己不要么。
不能。
还贷的行为可不是简单的商业行为，甚至个体都没办法像开发商一样躺平。
并且从现在开始，银行对待房产的态度也开始转变。
你提前还贷会有门槛，拿房产抵押也不再是进入资产担保类目。
换句话来说，银行已经比个人更快的调整对于房地产的态度，银行围绕着房产或许有收入，但是把风险都尽可能的转移。
这也说明了对于银行本身而言，似乎也不像过去20年一样，对待房产普适性的看好。
03
行业规则不统一，蛋糕被切成三块
哪怕是我们探讨房价，探讨楼市，你会发现已经也没有一个标准来统一。
甚至说一个城市现在你都没办法去预测未来一两年的房价。
倒不是其他的原因，因为清晰的看到一手房、二手房，包括土地市场的规则都不一样了。
一手房的购买逻辑是积分，本质上就是在产品入市的时候就已经选好了谁可以买。
二手房的购买逻辑是购买力，你的一次性付款能力决定了你在市面上买到什么样的产品。
土地的逻辑是评选，成本已知售价已知，感兴趣入围的朋友欢迎进入评选。
这些逻辑互相独立，甚至不会互相干扰。
这也导致了二手房明显变冷的时候，不会快速的传导到一手房，因为本质上的购买客群就不一样。
因为规格不一样，你没办法从土地市场判断一手房会如何，也不能说因为一手多少钱所以二手多少钱。
规则的不统一也让用户没办法快速的判断行情的好坏。
行情的没办法判断也就意味着你需要更多的判断自己。
靠天吃饭的模式也过去了，你好不好和别人好不好真的没关系，甚至你身边还会多出一些别人不错而看你笑话的人。
04
持有的坏处显现，且叠加了成本
房子在过去还有一个好处让人趋之若鹜，就是房子哪怕你买错了，或者说不满意了，也完全不需要担心。
因为持有本身资产就开始增值，不喜欢也不会慌。
不仅如此，持有还有现金流收入，大量的房源靠着租金甚至可以覆盖掉房贷。
如此以来，买房真的不需要负担，只要足够的勇气，就不会有问题。
甚至很多人明明日常收入没办法覆盖房贷的也敢去买房了，觉得买了之后租出去就好了。
是不是很没有道理，但是过去这些都是存在的。
行业内的所谓大神很多都是基于这样的没道理但存在的东西制造理论从而在行业内传播。
这件事现在也开始转变了。
第一就是资产变现的周期已经变得很长了。
未来一定会有很长一段时间的房东的卖房焦虑，就是卖房比我们想象的难。
甚至这个难都很难通过价格的因素调整。
另一个如果对于你来说仅仅作为持有资产收点租金可不可以。
这一块最近的挑战会变得更大，因为空置成本如今开始显现了。
各位从中介的动态就可以看出，如今租房可以不用佣金且得到非常好的服务。
反而房东租赁，需要支付1-3个月的房租作为佣金。
这本质上就说明了租赁市场的供需关系。
对于房产而言，买卖本质上是一次性的交易行为，但是租赁本身是一个长期的资产运营的逻辑。
所以空置的就会带来资产运营的变现乏力且会长期存在。
这些成本会持续叠加，如果能抗住没事，但是如果你个人出现了自己的现金流的问题，那么这些风险也会系统性的叠加。
05
卖房焦虑时代正式开始
这件事，我觉得快了。
就是关于卖房焦虑这件事。
各位认为为什么买房有人愿意给到1-2个点的佣金。
因为买房对于购买者来说本质上是完成了一次资产配置，这个佣金是给到这样一次服务的。
而对于卖房的房东来说，过去提供了优质资产给到买家，那么理所当然不需要支付佣金。
但是这件事从现在开始也发生了变化。
变化的源头也是一个道理。
当不是所有房产都是优质资产的时候，自然处理一些普通资产或者劣质资产的时候。
难度会提升，而且寻找的过程也会被拉长。
这也是所有问题的源头。
我甚至可以预见不用太久的时间，房东为卖房支付2个点佣金的时代可能很快就会到来。
真正投身在市场里的朋友都知道，如今处理一套老破小该有多么的困难。
也因为如此，未来双边经纪模式就是房地产的大势所趋。
因为买房的希望买到好的，但是卖的房源良莠不齐，而且两边都给到佣金了。
那么对于交易而言，磋商就没有了意义。
各为其主那种双向律师的模式也就出现了。
而这件事情发生的背景一定会经过极度痛苦的卖房焦虑的周期。
2023年会是进入这段周期的第一个节点，我们可以关注下。
06
房子折旧的比我们想象的要快
有人关心过房子折旧的问题吗。
过去好像没有。
但是现在需要了。
过去很多人都相信房子不太会变化的，一来房价的涨幅让我们忽略了房子本身的折旧，二来大家在一套房子的居住时间不长。
但是伴随着房价不涨，流通变慢，关于房子本身折旧的问题就开始显现。
二手房市场从房龄判断房子品质好不好就是一个重要信号，房龄新3年的房子就是可以比其他社区要更好。
这代表着客户认可品质，也代表大家看到了老背后带来的折旧。
2000年第一批商品房如今来看已经沦为老破的阵地，这些资产需要尽早的处理。
二来有两个重要的信号调整。
第一对于购房一定要买品牌。
所谓的品牌各位记住不是规模的品牌。
就是那种有服务有口碑有底线对自己有要求的开发商的品牌，这些品牌的存在可以帮助延缓房子的折旧。
第二，各位一定要交物业费。
而且尽可能提前交。
有物业维系的小区才能够真正让整个社区像一个资产一样完整运营起来。
千万不要觉得自己省点物业费就赚到了，这背后损失的只有在未来自己才能感觉的到。
未来整体房地产的开发量会慢下来。
市场对于简单通过房龄判断价值认知的逻辑也会调整，后续能够在市场上获取溢价的一定是一个好品牌好物业的好社区。
这一点的趋势一定也是毋庸置疑。
07
地段一些因素被抹平，最坚挺的一定是产业
不知道各位有没有意识到，已经很久没有一个楼盘主打自己是地铁盘了。
为什么。
是因为地铁不重要吗，当然不是。
而是伴随着城市的发展，地铁变得越来越普遍，已经不再是什么稀缺资源。
同样的，路网、商业、甚至是医疗，教育，这些都伴随着城市的发展，包括政策的调整。
这些曾经在地段背后的属性都开始被均衡。
而关于地段背后最后剩下的是什么。
那毫无疑问就是产业本身。
就是那些不虚的，真实的产业构建的区域价值会成为最真实坚挺的园区。
放眼国外几乎每个城市的唯一标签都是产业。
这种现象也会在我们这里发生。
产业决定了区域经济能级，决定着区域的购买力，决定着人群特质和素质层面，也影响着配套的供应和提升。
所以买房认产业这件事是对的，但是要认真实的产业，不能相信规划的产业。
因为产业本身也是稀缺的，而且产业是会被稀释的，选择高浓度的产业集群，才是一个地段价值和房产价值最历久弥新的基石因素。
08
分化是一句废话，但却是正确的
几乎所有的大佬为了显示自己的独特观察在分析楼市的时候都会用分化这个词，大概意思表达就是好的会越来越好，坏的会越来越差。
这当然是一句废话。
所有这些其实都是在废话，但是这句话其实是正确的。
所以我们姑且认为这是一句正确的废话。
但是为什么这句正确的废话需要独立和各位强调，因为我担心大家听的久了之后就无感了，或者觉得没啥。
对于行业本身，未来确实选盘的重要性要千百倍的强过分析行业本身。
我在直播间从来都不会和大家说什么经济趋势政策走向。
我只问大家最近有没有去售楼处有没有去中介门店。
因为一切的道理都是废话，只有分化是正确的废话，需要引起大家的重视。
如果今天的文章前面部分你都认同，那么其实你就发现行业本身在转向，当游戏规则都变了，你很难通过过去的道理来解释当下。
当大部分人没有意识到这样的变化到来，那么资产分化也就成为了核心主旋律。
让好的更好，让差的流通不掉，这会是主要的。
所以各位要认真看看现在住的地方，到底会不会分化掉，到底要不要置换掉。
当然以上逻辑只是停留在资产层面，单纯的居住属性所有空间都有他的实际意义，这也是房产未来希望呈现的。
让一些房子成为资产，也让一些房子停留在居住。
这本身也是一种分化，也是一句正确的废话。
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