伦敦房价全线上涨，最高上涨21万镑！伦敦均价50万镑以下的地区越来越少...

近年来，新冠疫情的反复，俄乌冲突的爆发，以及疫情后通胀的持续加剧，给全球的经济都蒙上了一层不确定性的阴影。

在这样一个大背景下，安全可靠的优质资产将变得尤为可贵，这也是为何这两年伦敦房产市场仍一直保持着活跃的原因。

由于安全性好、收益高、持有成本低、且附带优质的公共资源...伦敦的房产成为了很多投资者心中抵御风险，保护手中财富的首选。

也正因如此，伦敦的房市挺过了脱欧、疫情等事件的冲击，房价迎来了高速增长。

这一点，从各家机构的数据也能得到验证。

【伦敦房价全线上涨】

就在近日，英国最大房产平台之一的Rightmove公布了最新的月度房价数据，结果显示：

4月份，伦敦房价环比上涨1.9%，同比上涨6.6%，平均房屋要价达到677,110英镑，再创历史新高！

不仅如此，伦敦房价还迎来了全线上涨！所有32个行政区的房价均有所上涨！

其中，五分之三的行政区年度涨幅在5%以上，7个行政区的涨幅甚至超过了10%！

接下来，我们再来分析一下伦敦的房价增长情况。

1、7个行政区涨幅超过10%

具体来看，伦敦市中心富人区肯辛顿和切尔西（Kensington&Chelsea）的年度涨幅最大，房价上涨13.8%，平均要价至174万英镑。

与去年同期相比，肯辛顿和切尔西在过去一年的房价足足增长了21万英镑，涨幅超过英国36万英镑均价的一半。这也意味着它仍然是伦敦最昂贵的居住地。

同样位于市中心的威斯敏斯特（Westminster），在过去一年中也获得了11.2%的涨幅，平均要价增至144万英镑，增值14.5万英镑。

目前，威斯敏斯特也是伦敦房价第二贵的行政区，这里是英国议会大厦和英国政府大部分机构的所在地，女王的官方府邸白金汉宫也位于此处。

除了这两个富人区外，在房价涨幅最高的前7个行政区中，也有一些房价相对便宜的地区。

比如，位于东伦敦郊区的黑弗灵（Havering），年度涨幅位居第二，为11.3%，但目前房价仍相对可负担，平均要价为475,150英镑。

位于东伦敦的布罗姆利（Bromley）年度涨幅为10.2%，均价为61.5万镑。

而与黑弗灵接壤的巴金和达格纳姆（Barkingand Dagenham）的年度涨幅为10%，目前均价36.5万英镑。目前，该行政区是伦敦均价最低的一个。

值得一说的是，随着伦敦东扩计划的开展和大型重建项目的引入，东伦敦的几个行政区实际上也一直是近年来的投资热点，涨幅一直处于领跑地位。

此外，位于伦敦西南方向的萨顿（Sutton）和与之相邻的默顿（Merton），也分别上涨了11.2%和10.3%，平均要价分别达到了54万镑和71.6万镑。

萨顿地处郊区，景色优美，而默顿是大名鼎鼎的温网举办地Wimbledon的所属行政区，同样风景迷人，疫情后，人们对户外空间的关注也带动了这两个地区的房产需求。

为了方便大家对比，这里，房产君也附上一张伦敦的地图，大家可以清晰的看到这几个地区所处的位置。

2、50万英镑以下很难在首都买到房

Rightmove的数据还揭示了另外一个现象，那就是随着房价的快速增长，伦敦房屋均价在50万英镑以下的地区正在日渐减少。

根据Rightmove的报告，目前伦敦均价在50万英镑以下的行政区仅有6个（如下图）。

但值得注意的是，这几个行政区的价格涨幅并不低，且其中5个行政区的价格已经接近50英镑，这也意味着不需要多久，这些相对便宜的行政区也会突破50万镑大关。

可能很多人会说，Rightmove的数据是以“房屋要价”为基础，还存在买家讨价还价的可能，也许真实售价比要价要低，那实际情况如何呢？

Rightmove对此也进行了调查和分析，最终发现，由于待售房屋的严重短缺，买家之间的竞争非常激烈，在已经出售的房产中，有53%的房产的最终售价与要价一致或高于要价。

而总体而言，所有已售房产的平均售价最终达到了平均要价的98.9%，也就是说，目前的要价数据基本上反应了最终的交易价格。

其实，Savills不久前的一项调查也证实了这一点。研究显示，过去一年，伦敦平均房价在50万英镑以上的选区增加了19%。目前，在伦敦的635个选区中，有63%的选区的平均售价已经超过50万英镑。

这也意味着，如果预算为50万英镑，目前在伦敦可以挑选房产的范围出现了大幅缩减。

而据业内人士分析，即便是50万英镑的房子，如果首付为10%，买家的家庭收入也需要达到10万英镑以上才负担的起。

对于还未上车的买家来说，毫无疑问，未来买房的压力将越来越大。

3、销售速度创一年来新高

伦敦的房价不仅在涨，销售速度也较之前有了大幅提升。

目前，伦敦的房产销售速度是近12个月来最快的，房屋平均只要51天就能售出，远低于去年同期的64天。

Rightmove表示，这从另一方面反映了伦敦市场的火爆。房产将比以往任何时候都更快地出售，并且可能以创纪录的价格出售。

对于伦敦市场为何如此火爆，Rightmove分析称，此次房价上涨是因为解封后有越来越多的人重返城市生活，加之海外买家也回归伦敦市场，导致需求不断暴增，但因为目前可售房库存有限，从而导致了房价的上涨。

那么，伦敦房价为何会逆势上涨呢？这种涨幅是否还会持续呢？很多机构也给出了自己的看法。

【伦敦房价上涨会持续吗】

大部分机构认为，伦敦房价将在未来几年继续保持上涨势头。

据JLL预测，伦敦的房价将在未来5年上涨24.5%，超过同期英国房价20%的涨幅。而伦敦市中心黄金地段市场在明年的表现将更加亮眼，平均房价将上涨7.5%，五年内上涨21%。

Savills则认为，随着海外买家的回归，伦敦市中心黄金地段的房价将在明年上涨8%，五年内上涨23.9%。

对于房价为何会继续保持增长，各家机构也给出了一定的解释，总结来看有以下几点：

1、房产供不应求依旧存在

英国是一个市场经济高度发达的国家，因此，供需往往决定了产品的价格。

而众所周知，伦敦的房子一直处于供不应求的状态，甚至有机构将伦敦称为英国住房危机的“震中”，以此来描述伦敦的住房短缺情况。

不幸的是，在疫情后，伦敦房产供不应求的现象变得更加严重。

一方面，是疫情后房产需求的急剧增加。KnightFrank的数据显示，1月份在伦敦寻找住房的潜在新买家数量到达了20年来的最高水平。2月份，想要在伦敦买房的人数依旧居高不下，比五年平均水平足足高出68%。

但另一方面，在疫情和脱欧的双重作用下，英国的卡车司机、建筑工人，以及水管工、瓦匠工等工种出现严重短缺，制约了新房的建造。再加上过去一年买家对房产的竞购，使得现在可供出售的房产出现了大幅下降。

严重的供需失衡下，必然是一波房价的上涨。

2、加息影响有限

为应对通胀上涨，自去年底以来，英国央行已经连续三次加息，将基准利率从0.1%上调至0.75%。

但据一些经济学家预测，英国央行很可能会在下个月再次加息，以稳定物价上涨。

由于对加息前景的担忧，有人认为基准利率的上涨很可能会抑制房价。但也有业内人士认为，加息对买家需求的影响非常有限。

AuctionHouse的数据显示，今年1月至3月期间，该公司成功售出892处房产，比2019年第一季度的数量高出14%。

仅3月份一个月，该公司就售出400处房产，比2019年3月数量高出50%。

AuctionHouse总经理JeremyPrior表示，这足以证明加息似乎并没有影响到买家需求，买家需求自始至终保持强劲。

Jeremy还表示，该公司的情况具有一定的代表性，因为英国很多机构都报告了买家需求的增长。

另外，有专家还指出，尽管加息在即，但因为贷款机构之间仍存在激烈的竞争，目前的借贷利率在短期内仍将处于历史低位，这将继续增强买家进入市场的信心。

3、城市生活变得更有吸引力

机构认为，促使伦敦房价增长的另一个因素就是城市生活的回归。

尽管疫情期间，人们更加渴望大的居住空间和户外绿地，但随着解封，繁华热闹的城市生活正变得越来越有吸引力，并促使买家重返城市。

Savills在之前的一份报告中也指出，长期来看，主要城市仍将主导房地产市场的发展。

数据显示，相比于2007年金融危机前的峰值，城市和城镇优质房产的价值已经分别增长了22%和15%。但村镇（Village）和农村（Rural）地区的房价增长乏力，农村房价甚至仍低于峰值时水平。

对此，Savills解释称，城市和城镇的住房具备天然优势，首先是有更多高质量的住房，其次，城市的交通、教育、就业、商业和娱乐等资源更加丰富，这些都能满足更广泛的买家的需求。

而FJPInvestment不久前进行的一项调查也显示，伦敦仍然是全英最受欢迎的投资目的地，有40%的人考虑未来一年在伦敦买房。

4、英镑汇率优势

机构认为，解封后，伦敦还将受益于海外买家需求的增长，尤其是伦敦市中心黄金地段。

受海外买家回归推动，2021年第4季度，伦敦豪宅交易量创下新高，价值超过500万英镑的豪宅销量达到了163套。是自2013年以来的最强4季度表现。

机构分析称，海外买家之所以看好伦敦，除了因为伦敦房产是很好的投资品外，英镑汇率优势也是吸引他们的一大原因。

目前，英镑兑美元汇率为1.25562

英镑兑人民币汇率为8.23809

上述汇率均处于一年多以来的最低水平，对海外买家来说这相当于变相打了折。

房产圈的结尾提示：

回顾过去一年，伦敦房产市场的表现是非常亮眼的，这证明伦敦的核心竞争力并没有因为疫情等因素而消失，这些竞争力体现在伦敦的金融、经济、就业、教育、商业、娱乐、环境等方方面面。

而从长期预测来看，伦敦的房地产市场将会在2022年继续稳步上涨。

不过，需要注意的是，这一预测只是平均情况，并不是所有地区的房价都会上涨，具体问题还要具体分析。

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