冯仑：「以房养老」究竟靠不靠谱？

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问：

「以房养老」在美国、澳大利亚、新加坡、日本等发达国家已推行多年。比如美国，从上世纪80年代开始，就出现了政府主导的「反抵押贷款」项目，也就是「以房养老」。最近几年，国内也开始出现以房养老模式。不过经常有媒体报道，一些不法公司和人员打着「以房养老」的旗号，对老年人实施欺诈，导致部分老人房财两空。

怎么看「以房养老」模式？「以房养老」究竟靠不靠谱？

冯叔：

「以房养老」这个模式应该是可行的。这个模式从日本开始，北欧国家也有一些类似的「倒按揭」模式，也就是等你老了，你把房子抵押给银行或者是保险公司，然后银行或者保险公司每个月会给你一点钱。等你去世了，银行或者保险公司也会把房子的剩余价值做一个安排，分给谁，就完了。

但在中国，目前还没有形成这一套相关的制度体系，所以我们会看到一些不法分子在利用「倒按揭」或者「以房养老」的概念进行诈骗。但我觉得，「以房养老」这个模式本身是成熟的。比如日本和其他国家都在用这个模式。如果国内要用这个模式，我觉得这也是解决养老的一个方式。

但是，目前国内相关法律法规还不健全，也没有一个龙头企业开始带头做这件事。只是一些民间市场上的公司拿「倒按揭」，「以房养老」来说事，其实就会有很多陷阱，也有很多人在中间牟利。所以我觉得「以房养老」也会带来一些风险，老年朋友们还是得稍微慎重一些。

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问：

前一段时间，央行、银保监会要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡，实施改善优质房企资产负债表计划。主要是聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展「资产激活」「负债接续」「权益补充」「预期提升」四项行动，改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

网传龙湖、碧桂园、金地等7家房企入选优质房企白名单。如何定义优质房企？

冯叔：

我们现在有七八家标杆房企，但未来挑战非常大。整个房地产行业有七万家以上的公司，包括项目公司、集团公司，等等，怎么甄别所谓优质、健康的公司？

我们以往一直都有一个标准。具体来看，这个标准有三条。

第一，公司的资产负债率，也叫总资产负债率，应该在50%到70%之间。

第二，净负债率应该在30%左右，别超过50%。也就是公司的刚性债务与可支配现金和现金等价物之间有一个比例。举例来说，你有1块钱，你可以借5毛钱。你的负债一定得在你的偿还能力范围之内，这叫净负债率。应该在30%到50%之间。

第三，公司的当期经营性现金流为正。比如说，你做了一年生意，投进去100块钱，你收回来150块钱，这叫净现金流为正。如果你今年做生意，投进去100块钱，到年底，只收回来50块钱，你折了50块钱，那么净现金流就是负的，你还得再补进去50块钱，这就不健康。

简单说，就这三个标准，总资产负债率在50%到70%，净负债率在30%到50%，当期经营性现金流为正。这三件事做到了，公司就是健康的，如果做不到，那公司就不够健康，还需要继续努力改善。