华夏和达高科产业园REIT案例分析！

2022年9月14日，杭州和达高科技发展集团有限公司和杭州万海投资管理有限公司作为原始权益人的“华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金”在深交所的审核状态为“已受理”！本期产品基础设施项目类型为产业园区，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划名称为中信证券-和达高科产业园1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，托管人兴业银行股份有限公司。

原始权益人通过本次基础设施REITs发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于加速器五期项目和芯谷项目的建设。募投项目在贯彻新发展理念、落实国家重大战略、增强人民福祉，以及推动基础设施高质量发展等方面具有重要作用和意义，用途符合国家产业政策。

一、基金产品概要

华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金，基础设施项目类型为产业园区，基金存续期限42年，基金管理人为华夏基金管理有限公司，原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公司和杭州万海投资管理有限公司，专项计划名称为中信证券-和达高科产业园1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，托管人兴业银行股份有限公司。

基于计算公式分派率（年化）=（本期可供分配金额/基金假设募集规模）×（365/本期实际天数），其中，基金假设募集规模为13.51亿元。2022年11月1日至2022年12月31日和2023年度分派率预计为4.53%（年化）和4.64%。

原始权益人通过本次基础设施REITs发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于加速器五期项目和芯谷项目的建设。募投项目在贯彻新发展理念、落实国家重大战略、增强人民福祉，以及推动基础设施高质量发展等方面具有重要作用和意义，用途符合国家产业政策。

二、原始权益人

本基金初始募集资金投资的基础设施项目的主要原始权益人为和达高科，其他原始权益人为万海投资。和达高科成立日期2016年7月14日，注册资本15,000万人民币，法定代表人张剑。截至2022年3月31日，杭州钱塘新区产业发展集团有限公司作为控股股东持有和达高科100%股权，是和达高科的控股股东，实际控制人为杭州钱塘新区管理委员会。

和达高科主营业务包括产业园区租赁、物业管理服务、产业园区销售、仓储物流服务和热电能源业务等。截至2021年末，热电能源业务已从和达高科体内剥离，产业园租赁业务成为主营业务的第一大收入来源，占比61.12%。截至2022年6月30日，和达高科旗下持有23个产业园区，其中通过科服公司和生物医药公司运营9个自有产业园区。

截至2022年3月末，公司资产总计551,905.49万元，负债合计240,348.04万元，所有者权益合计311,557.45万元；2022年1-3月，营业总收入14,572.48万元，营业利润4,779.08万元，净利润4,072.31万元，经营活动产生的现金流量净额-5,818.71万元。

三、基础设施项目

本基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，本基金初始投资的基础设施项目包括和达药谷一期项目和孵化器项目。和达药谷位于杭州经济技术开发区下沙街道福城路291号，项目总建筑面积134,467平方米，其中地上建筑面积111,069平方米、地下建筑面积23,398平方米，项目用地面积53,321平方米。项目的3幢、4幢1层及7幢由于已对外销售，此次未入池，拟入池部分建筑面积合计为84,744.23平方米，土地使用权面积合计为44,398.50平方米。项目于2017年建成，并于2017年投入运营，权属起止时间2014年8月27日-2064年8月26日，剩余年限42年。

孵化器项目坐落于杭州市经济技术开发区白杨街道6号大街452号，项目总建筑面积123,912.74平方米，土地使用权面积合计为35,141平方米，孵化器一期项目于2007年建成，并于2007年投入运营，孵化器二期项目于2012年建成，并于2012年投入运营，权属起止时间2005年12月16日-2054年2月2日，剩余年限32年。

截至2022年3月31日，和达药谷一期项目总可租面积共计83,899.62平方米，已出租面积为78,795.54平方米，总体出租率为93.92%。其中，研发办公类房产可租面积共计68,825.30平方米，已出租面积为65,442.26平方米，出租率为95.10%；配套公寓176套，可租面积共计11,725.14平方米，已出租面积为10,004.10平方米，出租率为85.3%；配套食堂可租面积共计3,349.18平方米，出租率为100%。孵化器项目可租面积共计117,412.17平方米，已出租面积为105,798.43平方米，出租率为90.11%。

仲量联行以收益法为评估方法，在2022年3月31日估值基准日下，基础设施资产的初步评估值合计为147,220万元。其中达药谷一期和孵化器的评估值分别为59,433万元和87,787万元，基础设施项目首年预测资本化率分别为4.76%和5.68%，合计为5.31%。

四、基金交易架构

根据本基金交易安排，和达药谷一期公司吸收合并SPV公司完成后，SPV公司注销，和达药谷一期公司继续存续，项目公司的股东变更为中信证券（代表资产支持专项计划），本基金的整体架构如下图所示：

本基金的基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份有限公司，基金托管人为兴业银行股份有限公司。基金管理人聘请和达高科作为运营管理统筹机构，聘请科服公司、生物医药公司作为运营管理实施机构，共同为基础设施资产提供运营管理服务。上述基础设施基金的整体架构符合《指引》的规定。

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