“长期价值主义者”招商蛇口：稳健依旧韧性生长

2023-03-22 06:03

3月20日，招商蛇口披露了2022年度业绩报告，交出了一份“稳中有进”的答卷。

据财报数据显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。2022年累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名跃升至行业第六位。

从宏观基调看市场格局，业内普遍认为地产行业已从“增量时代”迈向“存量时代”。在此背景下，更为考验房企的“不动产开发+运营”的能力，而那些具备扎实稳健的财务力、远见卓识的战略力、精益求精的产品力，以及强大的综合运营能力的房企，也更为被市场所看好。

招商蛇口党委书记、董事长许永军

“随着地产4个红利的逐步消失，行业运营逻辑已发生改变，‘三新一高’是我们对行业的基本判断。”3月21日，在招商蛇口的业绩发布会现场招商蛇口党委书记、董事长许永军表示，虽说行业发生了变化，但以美好生活作为需求，尤其是以空间生活作为需求的市场仍有很大潜力，而招商蛇口作为以美好承载者的综合发展公司，依然有向上的巨大空间。

财务结构持续优化

数字化经营增质提效

对当下的地产行业来说，财务稳健已经成为衡量一家企业的抗风险能力和发展潜力的重要指标。

而相对来说，怎样的企业才能算得上财务稳健。事实上从不同维度来看，会有不一样的考量。比如销售金额的稳定增长，代表着产品在行业内受认可；现金流充裕，能够及时偿还短期债务和利息，表示安全阈值高；财务结构的多元化，反映其公司在行业内的多维创收能力。

招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3倍。

此外，公司充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。

而为了提高内部运营效率，在过去一年招商蛇口全面推进数据化经营管理，实现“货值盘清楚，利润算清楚，经营看清楚”，提高经营效率、防范经营风险。

在资产管理业务中，招商蛇口打造了“数字化Mall”商业数字化整体解决方案，实现“经营有数据、商户有互动、客户有体验、空间有智脑”，助力集中商业完美开业。

招商蛇口总部

据悉，2022年，公司启动规划“ONE蛇口”体系建设，围绕客户360生活生态场景，打造招商蛇口“全客群、全渠道、全产品”一站式美好生活服务平台，让客户随时随地体验招商蛇口丰富的产品和服务，享受会员专属增值权益。

拿地积极奠定增长基础

多城销售业绩位居前列

一个行业出现震荡、不断出清之时，往往也是头部企业获取未来长期增量之时，招商蛇口就正在抓住拓展业务的机遇。

不过，随着行业增量空间触顶，市场的分化也在加剧，高能级城市的发展潜力更为凸显，对优质区域的战略坚守和深耕，将持续深化企业可持续增长的韧性，是托底业绩稳健增长的重要前提。显然，招商蛇口深谙此道。

2022年，公司累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价为766亿元。

财报提到，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。

在深耕核心城市的同时，招商蛇口也在不断提升运营管理水平，“向管理要效益”。

据了解，从2020年开始，招商蛇口就制定了“一城一模板”的城市战略，全面提升各城市公司的操盘能力。2021年，“一城一模板”进化到2.0阶段。

对标的对象从过去的“区域内90分位房企”提高为“所在城市top3房企”，参与“一城一模板”对标工作的，囊括了发展、设计、成本、工程、营销、财务、采购、客服8大专业条线，共覆盖50城市，致力于有效缩短项目开盘周期。

这种从内部强化管理运营，从外部向核心城市深耕的运营策略，使得招商蛇口的楼盘整体上取得了不错的水准，去化率也维持行业较高水平。

据财报披露，招商蛇口2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

截至2022年末，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1。

三大核心业务持续发力

引领城市升级

言及房企穿越周期，除了提升内生动力外，以创新驱动为根本动力推动企业发展，已成为不少企业共同的战略选择。

2022年，招商蛇口为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。

同时，招商蛇口继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。

财报信息显示，2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。

在商业业态层面，2022年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万平方米。

2022年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌·赣电九方荟7个集中商业项目顺利开业，开业率均超过90%。

在写字楼业态方面，2022年末，公司管理范围内写字楼在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线城市。

与此同时，招商蛇口的产业园区也在持续发力。截至2022年末，招商蛇口运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线16个城市，规划建筑面积475万平方米。2022年末，产业园在营项目33个，总经营建筑面积约257万平方米。

在物业管理方面，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台招商积余（001914.SZ）在2022年收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

招商蛇口在年报中提到，“公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。”

综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/初晨

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来源: qq

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