房票安置，郑州是不是“打白条”？

2022-06-24 16:06

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文丨张是之

近日，一份关于《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》（以下简称《办法》）的通知文件在网上流传，其主要内容是以“房票安置”来解决棚改问题，引发广泛关注。关注的焦点之一便是，政府的这种安置办法是不是在“打白条”，或者说这种安置办法能不能保障被征收人的权利？

从具体内容来看，先对被征收的房屋安置补偿进行货币量化，然后由政府给被征收人购置房屋的结算凭证，也就是俗称的“房票”。拿到房票之后，被征收人就可以去购买正规商品房。其中房票的面额，是这个安置补偿权益货币量化后的总金额，其中包括安置补偿权益金额和房票安置政策性奖励等。

按照《办法》所列，选择房票安置的，安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后，由征收人给与安置补偿权益金额 8% 的奖励，列入房票票面金额，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。另外使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数，且可同时享受安置房的税收减免与商品房的子女入学资格。

另外需要注意的是，使用房票购房时有“最低消费标准”，即购房款应不低于房票票面金额的 90%。达到该比例且购房后房票还有余额的，被征收人可向征收人申领剩余货币；若购房款未达该比例的，被征收人也可申领剩余货币，但政策性奖励部分不再发放。

也就是说，假如房屋补偿权益金额是 100 万，其政策性奖励金 8%，也就是 8 万，于是对应的房票票面金额 108 万元。若购房款为房票的 90%，即 97.2 万元，被征收人买新房后还可申领剩余的 10.8 万元（108-97.2=10.8）；但若购房款为房票的 89%，即 96.12 万元，被征收人则不享受政策性奖励部分，可申领的余额仅为3.88 万元（100-96.12=3.88）。

这个《办法》出台的大背景，是新一轮房地产去库存的需求，只是这次并没有来自国家层面的资金支持。不过从全国各地征收补偿办法来看，房票制度并不是郑州首创。

今年4月，河南信阳就推出房票安置政策，奖励金额为 5%，购房消费不得低于房票票面金额的 85%。4 月下旬，江苏常熟也将拆迁补偿折成补偿和定向房票。6月，浙江温州也提出，原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖。而宁波奉化早在 2016 年就实施过房票政策，今年也再次启动。

郑州这次准备推行的房票安置办法，之所以引来诸多争议，一方面跟最近郑州频频成为热点新闻话题有关，另一方面最重要的，大家都比较关心拆迁户的权益是否能够得到有效保障，会不会真的打了“白条”？这其中主要涉及几个方面。

其一，能不能做到自愿选择。从《办法》内容来看，拆迁户是有一定选择权的。按照文件规定，房票的有效期为一年，被征收人应在有效期内购房支付。逾期未使用的，视同放弃房票安置，重新按照货币补偿方式进行安置，但不再享受房票安置相应的政策性奖励。

也就是说，是否选择房票补偿，拆迁户有一定选择权，但时间会推迟，而且其中 8% 的政策性奖励也会同时消失。这个办法，如果是房价处于上行空间，那肯定是房票安置更合算。如果房价横盘或者下行，这 8% 的奖励恐怕就没有太多的诱惑力。因为一年或两年后，同等情况下，现金补偿可以购买更大的房子。

其二，选择的范围是不是足够多。从《办法》规定来看，房票的适用范围主要是郑州市中心城区的八大区。所覆盖的范围总体还是可以，但其中提到，房票所需房源由自愿参与该工作的房企提供，这其中则存在了部分不确定性。也就是说，虽然可选的市区范围很大，但如果参与进来的房企不多，可选范围没有那么多的话，房票的价值相较于货币补偿明显也会打一个折扣。

其三，房票是否可以流通。这个答案是否定的，因为文件规定，房票实行实名制，持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

这条规定其实有些多余，一来房票不能流通，会让很多需要现金而不需要房子的家庭失去选择的机会，二来也明显地让房票价值产生了折损而不是产生溢价。其实从 2016 年 1 月 5 日印发的《奉化市房票使用管理试行办法》来看，当地政策允许房票在房票所有人之间转让一次，也就是允许在拆迁户之间流通一次。

很明显，房票能够自由流通，并不会对该政策带来任何负面影响。相反，房票通过市场流通到更需要房子的人手上，需要现金的家庭也可以落袋为安。这同样可以帮助郑州去库存，而且是更好地去库存。

综合来看，对于拆迁户来说，如果有自愿选择权，可以选择的范围也比较多，能选到自己满意的商品房，而且加上政策性补偿，以及契税优惠，这个房票安置政策算不上是在“打白条”。而且这其中一个明显的优势在于，购买正规商品房，质量通常要高于专门建设的安置房。只是目前楼市前景整体上不太明朗，处在一个横盘甚至是下行空间，很多人对此有一定观望心态。

有些网友评论认为开发商会和政府勾结，通过涨价来抵销对拆迁户的政策性奖励。这其实有些过于担心了，因为如果明目张胆实施价格歧视，他们恐怕要做好应对舆论风暴的准备。其实文件对此也做出了明确规定，要求参与房票安置工作的房地产开发企业，应对所提供房源的楼盘位置、商品房价格、购房优惠幅度、交付日期等作出承诺并向社会公示，同时在售楼现场对相关信息进行公示，供被征收人自行选择。

总体来说，现金补偿最直接，最受欢迎，但存在的问题也很明显，一是会直接推高房价，二是可能未必会帮助当地去库存。如果房票能够自愿选择、自由流通，越靠近市场就越容易保障拆迁户的权利，也就会有更多的人主动接受这种方式。拆迁补偿的形式并不是最重要的，重要的是背后权利得到应有的保障。

2022年06月24日，本文首发南方周末，略有改动。

题图：Pompeo Mariani

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