K型分化：对后续楼市的看法，以及我的置换经历

房产

2023-05-30 14:05

文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说

上一篇文章的留言功能被屏蔽了，系统发通知说是因为留言中存在违规行为，到底是哪一条违规了我也不知道，只能建议大家理性讨论了……

接上一篇文章，站在购房者的角度，说说我对后续楼市的看法。

用一句话来说，就是“K型分化”。

“K型分化”源自“K型复苏”的概念，后者由摩根大通在疫情后提出。

当时的背景是，美国2020年二季度的GDP环比折年率下降32.9%，创下了二战以来的最大跌幅。

为了应对冲击，美国出台了一系列激进的货币政策和财政政策。

随后，美国经济复苏的过程中就出现了极为罕见的“K型复苏”：

少数科技型企业、大型企业以及金融等虚拟经济部门出现了高速增长，富豪和高净值群体的资产规模也得益于股市的大幅上涨再创新高（他们构成了字母K的上臂）；而非科技型企业、小型企业及其蓝领工人们则与之相反，他们的复苏速度不仅严重低于前者，还有相当一部分仍处于低迷状态甚至是陷入了衰退。

这种经济的不同部分以不同的速度、时间或程度复苏的现象（类似于“K”的两臂），就被称为“K型复苏”（这种复苏方式也颠覆了经济学家们的一些传统观念，过去经济学家普遍认为，经济衰退和复苏的周期在经济的大部分甚至所有部门中具有广泛的相关性）。

和“K型复苏”相伴出现的，是“消失的中间层（MISSING MIDDLE）”。

这样的现象也并不仅仅出现在美国。

一个很典型的案例就是，2020年8月，上海LV单店月销售额达到1.5亿，创下LV在国内的月销售额最高记录，而同时期的海澜之家、拉夏贝尔等国产中档品牌则出现了营收、利润双腰斩的颓势。

类似的现象在全世界都广泛存在，并且也并不仅限于经历复苏领域，从企业增长、个人财富、消费模式再到城市之间的发展水平等等，全都出现了头部效应和快速分化。

即 “K型分化”。

而城市之间的“K型分化”，毫无疑问又会导致房产价格的分化——好的还会更好，差的还会更糟。

当然，这里我说的“好”，仅限于好城市中的好楼盘。

什么是好城市？

最首要的，就是要能给年轻人提供良好的发展前景和收入水平，这是一座城市能不能吸引年轻人最核心的要素；其次是看这座城市是否能提供良好的生活环境和可接受的生活成本；在满足前两条的基础上，如果当地政府能够尽可能提供便民服务，那就再好不过了。

只是，放眼国内，能够满足上述“好城市”标准的，其实已经寥寥无几，算下来可能也就是北上广深这四个一线城市，再加上杭州、成都、南京、苏州等少数几个强二线/强省会城市（或者叫新一线）。

除此之外，大多数城市，尤其是小城市的房价，大概率会在阴跌中慢慢“鹤岗化”。

为啥？

一个最简单直接的理由就是——新一代年轻人不再回老家了。

上一代打工人（80后、90后的父母辈），他们或许还会有很浓厚的老家情节，他们中的很多人赚了钱还会在老家的宅基地盖房子或者在县城买个商品房。

但是，80后、90后呢？

大家还会省吃俭用回老家造房子、买房子吗？

不会了。

老家除了体制内又找不到什么好的工作，老家的熟人也越来越少了，那还回去干嘛？

城市化带来的生活方式和生活观念上的转变，是无法逆转的。

现在的年轻人，要么在一线城市、强二线城市奋斗，要么就回到老家的省会城市定居（这里指泛泛而谈的普遍现象）。

一种比较典型的迁徙路线，就是先去北上广深，如果留不下，再考虑杭州、成都等城市，再不济，就回老家所在的省会。

再叠加连年下降的出生率，未来三四五线小城市的人口只会越来越少，闲置的房子则越来越多，房价自然也就“鹤岗化”了。

除此之外，悬在楼市头上的，还有一把“达摩克利斯之剑”，那就是房地产税。

试想一下，如果你是多套房的持有者，并且这些房子都在持续阴跌，而房地产税一旦开征，你还需要为这些房产交税，是你，你会怎么办？

当然是尽快把这些烫手山芋处理掉了。

于是就会有人砸盘出逃，这会让原本就有下跌趋势的房子加速下跌。

这种现象在我们的邻国日本早就已经在上演了。

老龄化、少子化，再叠加年轻人往大城市（东京都市圈）聚集，日本偏远地区的空置房屋不断增加。

更糟糕的是，日本很多房子想卖都已经卖不出去了。

这也让日本政府非常头疼（大量空置房屋年久失修，慢慢都变成了危房，给当地带来了安全隐患）。

后来他们干脆想了个办法，由政府来牵线，帮助房东把房子赠送给愿意来偏远地区定居的中青年（要求40岁以下，但如果是带着18岁以下子女来定居的，年龄可以放宽）。

这样，“买家”可以实现0元购，卖家可以不用再交房产税，可谓是“双赢”。

但即便如此，日本的空房数量依然以每年10万套的数量在不断递增。

你觉得类似的情况有可能在中国上演吗？

看看鹤岗今天的房价，再看看国内连年下降的出生率，我想这个问题不难回答。

所以，如果你持有的房产是在那种既没产业，也不宜居，人口还在持续流出的城市，那我还是建议你早点卖掉（除非你是纯粹的自住需求），然后选一个有前景的大城市（一线、强二线、或者老家省会）做“正向置换”。

下一个问题，城市发展前景好就够了吗？

不够了。

因为发展阶段不一样了。

根据香帅老师给出的数据，在房地产市场比较成熟的国际大都市，“核心城区和非核心城区的房价判若云泥，差个三四倍是常态，高的能差到7倍左右”。

而我所在的杭州，近两年也出现了这种趋势。

我们按时间段来看：

从2016年G20到2018年年中这段时间，整个杭州无论哪个板块，只要你在G20之前买的房子，无论买在哪，无论户型，无论楼层，无论配套，只要买了，至少就是翻倍。

这是一个普涨的阶段。

但从2018年年中开始，同一座城市，不同区域的房产呈现出了明显的“K型分化”。

南星桥和钱江新城核心段（广义的钱江新城也包含南星桥板块，但这个板块实在太特殊了，所以单独拎出来，这里的钱江新城仅指市民中心到江河汇的CBD地带）这两个板块，今天的房价相比于2018年依然有大幅的上涨。尤其是南星桥，无论是次新房还是有着十几年房龄的老牌沿江豪宅（典型的如滨江金色海岸）都稳稳地站在10万+。

奥体和未来科技城，自2018年以来都经历过大幅上涨（超过100%甚至接近200%），然后又出现了一定程度的回调。

至于下沙和临平，别说是涨了，很多楼盘的房价相比于2018年的高点跌了至少有10%，埋了一批投资客。

为什么同一座城市、同一段时期，不同区域的房价差别那么大？

你可以从产业、从配套、从前景等各个角度进行解释，但我觉得一个最直观的观察指标就是——聚集的人群不一样（一个群体会聚在哪个板块，本身就已经包含了对这个板块产业、教育、医疗、交通、环境等多方面的综合考虑）。

南星桥是典型的“老钱”（old money）们聚集地，他们喜欢自己住惯了的老城区，喜欢离西湖近，喜欢闹中取静的环境，而南星桥作为老城区里整体拆迁再整体重建的板块，自然是老钱们的心头好（除此之外，老钱们还喜欢武林广场一带的豪宅，或者是申花板块的高品质楼盘）。

江河汇、奥体和钱江世纪城一带更多的是“新钱”（new money），这几个板块在十几年前、甚至是几年之前都还是一片片的农田，所以老杭州人可能对这些板块有着特有的“刻板印象”，但新来的、新晋的有钱人没有这种印象和记忆，他们反而会因为这些板块舆论热度更高、饼画的更大而偏爱这些板块。

而未来科技城，更多聚集的是互联网从业者。所以你也会看到，互联网产业的兴衰会显著影响这一带的房价。

至于下沙（杭州经济技术开发区），聚集的是工业园区+高校园区+少数新兴特色产业（比如生物医药），并且这个板块由于起步较早（1993年4月批准设立），规划（站在今天的视角来看）并不合理，靠近钱塘江的优质地块大量地批给了工厂，你开着车一路从之江东路、20号大街开过去，会看到橡胶厂、电缆厂、机械厂、家具厂等各种大大小小的工厂。

显然，这样的板块布局，很难吸引到高净值人群。

一般只有在下沙工作的人，才会就近选择在这个板块买房。

下沙更像是一个自成一体的内循环板块，所以房价也较为稳定。

自2018年年中以来，别的板块大涨也好，大跌也好，下沙的房价可以说是波澜不惊。

直到去年下半年，杭州楼市整体出现了明显的下滑之后，下沙的房价才出现了10%左右的下调。

所以我对这个板块的评价是，自住合适，投资劝退（顺带说一句，3月份我卖掉的那套房子，就是下沙的）。

综上，如果是冲着房产升值去的，我个人推荐的一个最简单直接的观察指标就是，看有钱人买在哪（尤其是在K型分化的大背景下，中产群体的接盘能力在下降，但高净值人群的接盘能力，反而可能是上升的）。

在选好了城市和板块之后，下一个要考虑的问题就是——选楼盘。

杭州有一个楼盘我印象特别深，那就是位于南星桥板块的滨江金色家园。

2018年年中，我卖掉了父母名下的一套品质欠佳的楼盘后，有考虑过金色家园。

当时这个楼盘的挂牌价大约在4.6万左右，现在它的价格已经涨到了8万上下（8万还是回调后的价格，顶峰时期可以卖到10万+）。

当初我为啥没买这个楼盘呢？

因为那时候我嫌它房龄有点老。

金色家园是2006年交付的，在我考虑它的时候（2018年）已经有10几年房龄了。

当时市场流行的一种主流声音是，买二手房尽量不要买10年以上的房子，优先选择次新房。

在知乎上，你也可以看到诸如：

“现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？”

“高层住宅小区会沦为贫民窟么？”

“高层住宅电梯寿命10-20年到年限后，会怎么处理保障居民安全？”

这些都是10年以上的房子所要面对的问题。

怎么解决呢？

一种最简单粗暴的解决方案，就是卖旧房、换新房呗。

这也是为什么今天依旧有很多人坚持认为，买二手房不要买10年以上房龄的。

但现在的我有了不同的看法——开发商和物业可能远比房龄更重要。

未来高层住宅是一定不会出现大规模拆迁的。

过去那些老房子能拆的动，那是因为容积率低，拆掉以后建造高层拿出来卖可以覆盖掉拆迁成本还有得赚，而高层建筑想要拆迁，钱谁来出？

没人会出这个钱的。

所以，高层楼房的最终归宿只能是——修修补补继续住。

但是，同样是高层，也会有K型分化。

那些质量过硬、维护得当的高层楼房，未来依然可以在一定程度上保有良好的居住体验；而那些疏于维护的楼盘很可能就会像底特律或者香港的一些老房子一样，出现劣币驱逐良币（即有经济能力、有良好素质的人不断搬走，只剩下那些搬不走的留在原地）。

上面的前半句可能和我们过去的生活经验不符，因为现在国内那些上了年纪的老房子，很难说会有好的居住体验。

但这里有一个区别就是——房子的设计标准和建造方式不一样了。

采用钢筋混凝土结构的高层住宅，和过去那些用预制板快速搭建的老房子（90年代以前，国内居民住房很多都是学的苏联修赫鲁晓夫楼）相比，在结构强度和使用寿命上是有本质区别的。

根据现行的《住宅建筑规范》，高层住宅的的设计使用年限一般为50年。

但设计寿命不代表使用寿命，如果维护得当，钢筋混凝土结构的住宅预期使用年限可能远比设计寿命要长（但到底能做到多长也不好说，因为人类把钢筋和混凝土组合起来使用的历史也就100多年）。

我国的香港和台湾地区就有大量50年房龄以上的高层建筑，美国甚至还有不少上世纪30年代甚至上百年的高层建筑依然在服役。

只是，老房子要能长期服役，还有一个前提，就是建筑材料和施工过程必须符合规范。

2019年，长沙就曝出了“问题混凝土”事件。

根据长沙市住建局的通报，湖南拓宇混凝土有限公司在混凝土生产过程中未严格按国家标准规范要求进行质量控制；施工单位违反规范强制性条文，在混凝土浇筑过程中有随意加水现象。

显然，用这种问题混凝土和胡乱施工造起来的房子，根本无法保证使用寿命。

所以在具体楼盘的选择要点中，第一条就是，一定要选择好的开发商（比如杭州这边，很多人会优先选择绿城和滨江这两家本土开发商）。

并不是说好的开发商就一定不会出问题，但好的开发商对供应商和施工过程有更强的把控能力，出问题的概率会小很多。

尤其是在买期房的时候，更应该优先选择好的开发商。

其次，是要选择好的物业。

相比于结构寿命，电梯、水电管线以及外墙防水老化等问题会更早暴露出来。

这些问题能否及时得到解决，很大程度上要看物业的好坏。

物业的好坏怎么看？

一个是看口碑。

这是一家物业公司在某地长期积累下来的结果。

其次，我个人还有一个经验，就是去地下车库转一转。

电梯、防水、管线等问题可能一时半会儿还不会暴露出来，但地坪漆这个东西在车子每天进进出出的过程中是会持续磨损的。

如果一个楼盘，地坪漆破了物业没及时修补，那后面就会越破越快。

在这一点上，我自己是有切身体会的。

因为我自己住了多年的一套房子，自从换了物业之后，我是眼睁睁看着这个小区日渐破败。

最开始是体现在绿化上，草地上的杂草越长越多。

然后就是地下车库，过去但凡地下车库有哪里破损，以前的物业会及时把破损的地方围起来，然后进行修补，而现在的物业压根就不管，于是车库破损的地方越来越多，破损面积越来越大，破损的地方还会有很多小石头，然后物业又每天用水去冲车库地面，搞得整个地下车库坑坑洼洼又湿哒哒。

（本人实地拍摄）

还有小区的露天游泳池，不使用的时候也不做维护，之前甚至连围栏都没弄，然后小区里大人小孩穿着鞋子在（没水的）泳池里跑来跑去，后来物业总算想起来要把泳池围起来，但地面的瓷砖已经破损了，物业就拿大块的薄膜盖一下。直到最近，天热了，我看到小区游泳池在铲地面了。

但是，原先开发商贴瓷砖的时候是有造型的，你现在这边铲掉一片，那边铲掉一片，再和没破的地方拼在一起，你说丑不丑？

以上这些都还是看得见的地方，都弄成了这样，那对于那些隐蔽工程（水电管线、污水处理系统等），我们还能指望个啥？

所以，哪怕房子造的再好，如果物业不行，一样白搭。

还有些人可能会问，为什么不换物业？

这就涉及到下一个问题了——业委会。

业委会本来应该是维护全体业主利益的，但现实中就是会有人为了一己私利，以损害小区利益的方式和物业勾结在一起。

在我看来，这些人非常短视。

因为小区如果变得越来越差，那无论是业主的居住体验，还是小区房价，长期来看都是要受影响的。

但短视的人根本就不管不顾这些。

怎么办？

我选择了把房子卖掉，然后去做正向置换。

置换思路也正如本文所写：

从城市，到板块，再到具体楼盘，我认为这三个维度都存在着“K型分化”的特点。

所以我当时的置换标准就是，要好的板块+好的开发商+好的物业（因为已经在杭州定居，所以对我来说不存在选择城市的困扰）。

在此基础之上，楼层尽可能低一点（后续维护容易，且维护成本更低），容积率小一点，楼间距大一点（影响到居住舒适度），

然后，物业费要适当高一点。

很幸运的是，就在我3月份卖掉了原先那套房子之后，4月份很顺利地摇到了心仪的房子。

是我看好的板块，是杭州本土数一数二的开发商+物业，总层高、户型和楼间距、物业费等都相当合适。

完全符合我的预期。

从目前来看，是既可以自住，也可以长期（5年、10年乃至更久）持有的理想房产。

我相信这是一次成功的“正向置换”。

今天把这些思路整理了一下，分享给大家，希望也对你有所帮助。

P.s

最后，关于买房子，还有一个绕不开的话题，那就是学区。

这个因素受政策的影响极大。

早在2021年，我写过一篇《教育改革背后的公平问题：以杭州为例》。

当时正是杭州学区房最疯狂的阶段，耀江文鼎苑从2019年的6、7万，涨到了12.7万/平，

同时期，杭州搞起了教育改革，而我则以德国为例，提了一些方向性的建议（中小学教育学习德国，搞均衡化发展）。

而杭州后续的教育改革，很巧的也真的在往这个方向走。

而由此导致的一个显著的结果就是，整个杭州的学区房价格都崩了。

有着“孟母盘”之称的耀江文鼎苑，价格从高点的12万+，重新跌回到 6、7万。

而那些只有学区拿得出手的老破小，就更不卖出去了。

由此可见，学区在房产价格中的比重，受政策的影响存在很大的不确定性。

所以我不太建议大家买房的时候，只冲着学区去（尤其是那种除了学区啥都没有的老破小）。

如果你真的看中学区的话，我更建议你考虑那种“六边形战士”。

即各方面都OK（但也不用过于突出，不然价格承受不起），学区也还不错的那种房子。

再P.s

写完想起来漏掉房地产税对大城市房价的影响，这里不再详细展开了，简单说一个现象，那就是新加坡。

我在上一篇文章中把新加坡作为调控房价的优秀案例，但是自从2021年之后，受疫情和产业政策影响，大量中国人涌入新加坡，导致新加坡房价在这两年也出现了大幅上涨，即便新加坡政府大幅提高了房产交易的相关税费，但依然遏制不住房价的上涨趋势。

由此可见，对于一座产业发展兴旺，人口大量流入的城市，哪怕政府采取各种经济手段和行政手段，终究是无法改变房价上涨的趋势的。

再再P.s

“未来房产会出现K型分化”，我在做出这个判断的时候，其实还隐含着一个前提，就是相信中国的国运。

“覆巢之下无完卵。”

一个国家如果输掉了国运，哪里还会有什么K型分化，只会是泥沙俱下。

但我从始至终都相信着中国的国运。

至于为什么。

只能说，因为我希望，所以我相信。

我想和我的祖国站在一起，看着她克服万难，跨越险境，重新走向世界的巅峰。

缓缓君：985高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，已出版《我就喜欢这样的你》。公众号：缓缓说（huanhuanshuo520）

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来源: qq

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