很认真地聊一下房地产

壹  八月秋高风怒号

一个累计销售金额44亿、涉及1700多户的销冠楼盘，由于巨额监管资金被挪用而停工，在全国的烂尾楼群体里不算稀奇。

稀奇的是，监管银行的支行负责人出面澄清，说资金拨付得到了有关部门的批准批示，并建议业主报警。

那边房管局的有关负责人称，银行说法与事实不符，要追究银行责任。

双方撕下和谐颜面，准备对簿公堂，但无论怎么推诿责任，都无法回避最广受质疑的点，资金究竟是如何被挪用的？

如果按照最基本的预售流程，应该是这样的：

开发商在拿到预售证后，消费者开始贷款买房，等银行批下来30年的款后，会将钱存进指定银行的监管账户里，这个监管账户是开发商的对公账户。

监管账户的钱分为重点和非重点，非重点监管资金由银行自己审核发放，涉及的项目不多；

占比最多的是重点监管资金，需要开发商申报工程进度和用途，交给当地的房管局等部门审核，审核的时候会去现场勘验进度，核算工程量，拍照留存，等审核完后确认无误后，交给银行，由银行负责出纳。

整个流程乍一看，似乎没有任何问题，都挺规范的，然而执行这个流程的许多环节要由人执行，是事在人为，尤其还有一些上不了台面的「潜规则」，出问题的概率就高了。

比如在最初的打款环节，购房者在售楼处刷pos机的时候，很少会去看合同账号是不是监管账户，也很难分辨户头的公司名字，XX房地产开发有限公司和XX商业管理有限公司，两者究竟有什么血缘关系，一个个抢着打款生怕比别人落后一步。

因此这个环节的资金流向成了迷。

房管局当然也防着这一手，要求网签后必须在规定的时间内备案，也就是不管开发商在草签环节怎么闪转腾挪，怎么挪用资金，反正监管账户的钱要对得上才承认合同生效。

这就说明了，如果大家买的房迟迟没有网签，要么该楼盘根本没有取得预售证就偷卖，要么已经将资金挪用，没办法填监管账户的窟窿。

哪怕资金顺利躺在了监管账户里，成功网签了，真正的考验也才刚开始。

开发商为了挪用资金，虚报工程进度是必备的基础技能，问题在于，监管账户的钱必须专款专用，需要打去总包和施工方的户头里。

往往这时候，强势的开发商就能凭借甲方优势，轻松摁住总包小弟的头颅，让小弟开具一张500万的发票，然后将其中的400万如数奉还给大哥，然后彼此约定一年后连本带利归还500万。

账期虽然恶心，许多施工方咬咬牙也就接受了，拿着大哥给的500万商票，辛苦哼哧一整年，挥洒无数汗水，最后等来的是开发商的暴雷噩耗。

也有的开发商走法院路线，这种方式骚得多。

先让监管账户的公司和外地随便一家公司签订合同，形成债权和债务关系，并且在合同里签署代偿协议。

当监管账户的公司违约时，外地债主就能提出申请，让法院划走监管账户里的资金，毕竟在以前，谁也无法料到一众宇宙房企会暴雷。后来这个漏洞已经被堵上了，禁止法院从监管户挪用资金。

再来讲讲银行扮演的角色，绝不是新闻里说的背锅做事，两面受气的无辜形象。

银行作为房地产的食利阶层，负责揽储放贷收息，是真正意义上的横竖躺着赚钱，无需承担任何风险，当然也不会背责，所以才会将锅都甩给房管局，来个祸水东引。

虽然各地区的情况不一样，但银行扮演监管资金的角色是毋庸置疑的，必须时刻盯梢房企的财务状况，关注销售报表和收据流水，任何一丁点资金异动都应该警惕。

但现实是怎么做的？

为了抢到某个楼盘的按揭合作，为了拉拢优质房企客户，为了冲一下年度存款KPI，内部风控全程开绿灯可以坐视不理。甚至有一些地方银行，仅仅只是将30%的首付款打进了监管账户，另外70%的按揭贷款打去开发商自己的私人账户里，无视法律法规的明确要求，也就是乱来。

我所处的城市佛山，今年住建局已经通报了两例银行违规操作，其中一家支行擅自将预售款从监管账户里划出，理由是担心开发商无法按时还债，潜台词是烂不烂尾没所谓，反正我的钱不能亏。

另一家支行未将按揭贷款存入监管账户里，常规操作了。

这两例充分说明了银行的本质，那就是只愿意借给资金充沛的大客户，一旦客户资金链短缺，抽贷的积极性比谁都要高，不承担任何社会责任和风险。

因此要说无辜，银行根本排不上号，先站在一边等会儿。

最后讲一下住建局。

在审核流程上可能挑不出什么毛病和漏洞，都是按规章做事，依法依规，流程死板生硬，那问题出在了哪里？

我只讲一个点，许多地区尤其是小县小城的住建监管科室，大概率人手都不足，一个撑门面的办公室主任领导，一个负责打电话发通知填表的科员，一个负责对接银行指引盖章的雇员，再来点合同工临时工，撑死了班子不超过4-5人。

这么几个人，需要面临什么样的工作量？

仅仅是一个最普通的小县城，同时在建的项目工程可能就有几百个，平均在建楼盘接近100处，对接的房企专员更是络绎不绝。

每天部门的日常事务就足以跑断腿了，更不要说得经常外出跑遍几十处工地去逐一核查进度，用最严谨细微的态度化身侦探当成犯罪现场来抓工程漏洞，什么实地调研拍照取证，精力上确实做不到。再说点实话，认真做了似乎没有什么绩效奖励，不认真做好像也没有处分，不背锅无绩效，那就顺其自然吧。

开发商每天递来装订好的材料，只要文件的手续完备，流程没有什么问题，资金审批就能很快通过，还是那句话，谁都不知道这些宇宙房企竟然会排队暴雷。

而且有好几个亿的资金压在监管账户里，这样的监管账户全县有数百个，早一个月或晚一个月拨付，前后能产生多少利息差，甚至影响到各大房企的高周转节奏，大船扬帆势如破竹，上百亿的资金链都已经拧紧了，谁还会抛锚刹船。

这一切的解决核心，仅仅是监管部门主任签个字的事情而已……所以，考验同志们两袖清风、反腐倡廉的时候到了。

简单来讲就是，地方政府希望出让更多的土地，银行也希望开发商多拿地多贷款，开发商自己就更愿意高周转来抢占市场，好做大流水规模上市。

三赢的前提是，必须要挪用监管资金。

权责不统一的后果是，南村壮汉欺购房者软弱无力，只有购房者受伤的世界完成了，哪怕烂尾了也无法退房退首付停供。

每个利益链条所扮演的角色，都以为挪用账户的资金只是涉及到某个楼盘而已，风险精准可控，是孤立事件。却不知道循环放贷的背后，已经产生了一连串的窟窿泡沫，最终资金链紧缺，一个个庞然大物被很小的金额压垮了。

2021年7月份，住建部发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中挪用交易监管资金成为整治的重点之一。  

一些省市开始实施相关规则，允许业主实时查看监管账户的余额和拨付情况，但业主都是时间和精力严重不足的普通人，让客户监管只能说聊胜于无。

真正该承担监管责任的机构全躲在了背后。

贰  俄顷风定云墨色

中国房地产行业的分水岭是2010年，这一年开启白银时代。

在这之后，地方出让的土拍成交价越来越高，开发商的单个项目利润率也越来越低，而且民企属性还有融资上的天然劣势，贷款利息普遍去到12%以上，民间高息借贷是常规操作。

高地价，高利息，高风险，慢周期，慢回笼……如何骄傲地活下去，是那时候房企琢磨的人生问题。

最后琢磨出来，只有高周转和高杠杆才能救自己。

万科率先提出「5986原则」，也就是5个月拿地动工、9个月销售、第一个月卖出八成，其中有六成是住宅；

后来者碧桂园调整为「4568模式」，4月卖楼，5月回款，6月资金回笼，8月投资下一个项目，卷到了极致，甚至在工期方面有很严格的指标：

项目摘牌到开工超过40天撤职、开工工期大于7个月项目总撤职。

摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0。

原本一个楼盘的总利润是10%，按照进度需要两年卖完，平均每年只有5%利益，那要怎么提高利润率？挪用监管资金，高周转+高杠杆，项目周期压缩到6个月内，一年做两单利润率就能到20%，一年内抢到20个项目，利润率就能翻10多倍。

跟在当地政府背后喝汤，固然没有吃肉那么痛快，然而同时喝十碗汤也能达到饮鸩止渴的饱腹效果。

所以高周转的房企通常都很疯狂，秉承「要么交业绩要么交尸体」的理念在全国攻城略地，挥金如土溢价拿地，慢周转的房企要么打不过加入，要么固守一亩三分地慢耕细作，要么被并购。

房地产行业不需要比拼什么科技含量，产业链优势和人才储备，比拼的就是资金密集度和人脉门路，玩的是金融公司的利滚利雪球模式，在房价上涨周期通过高负债来快速扩展，要比清华北大的胆子还要大。

这些高周转的房企，加的杠杆究竟有多高？我简单讲讲吧。

前期拿地的时候，房企可以从银行手里拿到一笔开发贷，这笔钱是用来拍地的。

拿完地就可以施工了，前期的项目进场，正负零（地基修建），一直到主体结构封顶，基本由总包垫付大部分资金，农民工的工资当然也先欠着。

封顶完成后，开发商就能拿到预售证开卖，可以「合法」地挪用首付+70%的按揭金。到了这一步，开发商无成本地拿到所有预售资金，简直空手套白狼。

这些钱主要用来偿还银行贷款，同时支付前期欠下的所有工程费用，大概占到总金额比例的70%，并且还得一次性支付水电气暖的配套费，不得拖延。

因此，这个阶段给开发商带来很大的资金压力。

如果在房价上涨周期，开盘即售罄，那这笔资金缺口很快就能填补，可楼盘一旦滞销，下场要么是延期交楼，减配公共设施，要么干脆烂尾，变成一个没通电通水的烂尾楼。

所以往往在楼盘封顶的阶段，是开发商跑路的最佳时机，这就是许多烂尾楼封顶后被晾在那里的原因。

要将烂尾楼继续建下去并不难，两千一平的建安成本足够了，最麻烦的还是债券纠纷，没有人知道这个楼盘牵扯进去多少债务黑洞，有多少质押二押。就连施工方自己都垫进去那么多资金，宁愿停工倒逼业主维权表态，看看能还不能挽回一点损失。

三道红线出来后，房地产这种空手套白狼的玩法就被砍断了，买地必须要30%的自有资金，同时限制了贷款比例，一下子精准打到了房企的七寸命脉上。

当然哪怕没有烂尾，高周转下的房子质量不必抱有多少期待，楼盘质量的整体下滑普遍发生在2017年之后。

施工队为了赶进度不断压缩工期，楼板混凝土还没干透就敢继续往上盖新土层，海沙也敢偷偷混进河沙里，而且多半也没有洗干净，等交楼后住户就要开始提防结构性风险了。

楼盘的利润点还有许多可以挖。

都知道国内的公摊面积是学香港，但没有谁有精力去测量电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、地下室、分隔墙的建筑面积是多少，都是开发商说多少面积就按多少面积，这里面藏了多少猫腻？

现在香港已经取消了公摊，哪怕总价没有任何变化，但背后的意义在于一切都可以明码实价，哪怕单价更贵也不愿让开发商偷偷薅羊毛。

国内什么时候可以取消呢？

精装修同样是利润大头，当一些城市开始严格限价时，精装修货不对板、严重减配的问题也就屡见不鲜了。

还看到一些专家说，「预售制在全世界通行且合理，取消预售制更不利于购房者」，却没有说明为什么预售制导致的烂尾现象是中国独一份。

香港以前也有一些烂尾楼，后来是怎么堵住漏洞的？

5%的订金给开发商，其余款项打进律师在银行设立的信托账户，在获得许可和核准后，再根据工程进度放款给开发商，而且禁止提前支取款项。

这个规则除了首付的比例极低外，其实整体监管没有多少新意，关键的一条：楼盘交付前，购房人不需要按揭贷款，并且一旦楼盘烂尾，购房人可以取回自己的所有房款+利息。

至于烂尾的风险谁来负责？

银行，因为它一点都不无辜。

许多房企为了找到随借随用的资金池，都会选择参股地方银行，然后顺利发行理财产品，从而规避监管风险。

银行同样需要这些房企来提高资本充足率，并且更愿意批开发贷，共同赚钱，吃香喝辣。开发商挪用资金如果没有银行内鬼的辅助，绝不会如此轻松。

只有当银行承担所有烂尾的风险，才会比任何人都要关心楼盘的施工进度，关心账户资金异动，关心房企的财务报表，紧盯监管资金的释放，这本就是银行要尽到的责任。

目前一些地方已经在尝试推行现房销售了。

5月7日，海南宣布自当日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售，海南也成为全国首个全面实行现房销售的省份。

另据报道，福州将于8月5日拍卖一宗住宅用地，政府已明确提出「该宗地按现房销售实施」。

我们不必讨论什么预售制模式，问题根源不在这里，也不是什么高周转模式，什么高杠杆，最大的问题是权责不一致，原本应该由开发商、银行和地方部门共同承担的责任，变成了老百姓自己独自承担，而且没有得到任何利益，怎么也说不过去。

所以我奉劝这些专家不要试图去粉饰什么真相，很危险。

叁  秋天漠漠向昏黑

房企的高周转模式大抵相同，暴雷时的节奏当然也亦步亦趋。

一旦出现了严重的现金流动危机，企业的唯一选择是融资续命。紧接着海内外的金融机构会下调信用评级，关闭正常的融资渠道。

为了活命，房企选择停止兑付账款，欠着上下游供应商的资金，集体停工烂尾就出现在这个阶段。

有的房企抱着壮士断腕的决心，迅速抛售核心资产来试图自救，然而除了早几年提前高位抛售的万达能成功转型外，沦落到今天的房企竟没有一个能自救成功。

因为再怎么割肉抛售，回笼的资金也只能用来冲抵债务，甚至可能越还债，欠的钱就越多，因为公司在缩减规模的同时，销售额和利润都会同步下跌。

留给这些房企的两条路，一条是熬到债主比自己先破产，那样就不用还债了；另一条是熬到下一个房价上涨周期，毕竟没有什么债务困难是不能通过房价上涨来解决的。

曾经被称为不死鸟的佳兆邺，在2016年因为陷入美元债违约，被冻结了所有资产，短时间内的债务达到300亿元，最终它是怎么化险为夷的？

深圳房价暴涨了，直接导致佳兆邺手里的土地储备大幅升值，不仅还完了所有欠债，自己还赚了一大笔。

也不知道当下的佳兆邺，还能不能承受再死一次的风险，与其等待房价上涨，还不如熬到债主先破产的希望更大一点。

我旗帜鲜明地支持对经济犯罪行为的严重打击，呼吁彻查各房企高管的套现、减持股票、挪用资金以及偷税漏税等行为。

大大小小的许多房企，无论宇宙房企还是地方房企，债台高筑，资产负债表相当难看，这一年来的债券都宣布展期（延迟），而且今年下半年很快迎来第一个展期的兑付高峰，我不怎么看好它们能还上债，估计还会有第二次展期，第三次展期……

活得已经比较艰难，拿地就更不可能了，曾经的辉煌千亿卖地俱乐部成员，如今只剩京沪杭三座城市守门面。

今年上半年的全国土地成交金额，许多机构的统计口径不一，有的说前100个城市的卖地总额是1.63万亿，有的说1.13万亿元，但这些数据对比去年同期，都毫不留情地腰斩，下降50%。

而土地出让金，恰恰是地方财政的最重要收入来源。

拉动GDP的三架马车是投资、消费和出口，这话没错，只是对于大部分地方政府来说，出口和消费是最难的，也最不能凭借人的意志而改变。

能最快速产生GDP的当属投资，而投资的钱，除了一般的公共预算收入，地方国企的利润外，最重要的来源是土地出让金，也就是土地财政。

无论一二线大城市还是四五六线县城，都围绕着土地财政展开各种规划政策，什么招商引资，旅游示范区，弄各种噱头名字的新城、学区房和棚改政策，整的热闹轰轰。

长期依赖土地财政的地方政府，一旦遇到当下的垮烂行情，焦头烂额，昏招频出，想着各种保楼市的措施，往往效果都不太好。因为平时大手大脚惯了，稍微缩衣节食当然受不了。

最终还是走上了那条老路——让城投公司拍地。

城投制度可以说是新时代的特色经济产物。

地方如果想发展经济，就需要大量融资，但由于政府没有向金融机构借钱的权力，只能先成立城投平台，以政府信用为背书，再注入土地资产。

身价倍增的城投公司，这时就可以拿着土地抵押了，从银行手里借钱。

银行用吸纳来的存款给城投放贷，即解决了地方融资需求，又不违反法律条文，简直一举两得。

因此，城投公司必须想尽一切办法提升自己的融资身价，包括但不限于市政绿化、道路养护、燃气供电自来水、金融、特色农业……事实上，地方城投就像一口大锅，什么都可以往里塞，自然可以成为绝佳的背锅对象。

城投惹的祸，爆的雷，和我地方有什么关系？

玩得更绝的城投公司，在修建完公园景区、公办学校等公益性资产后，迟迟没有移交给公家单位，而是留在自己名下，一切都是为了增加资产规模，弄到上百亿上千亿，再向银行抵押贷款，甚至直接发债。

这个漏洞在去年终于被堵上了，明令禁止用公益性资产作抵押，只是明修栈道暗渡陈仓，有些城投可以通过更改不动产证上的土地规划用途，以此来忽悠银行，忽悠一个是一个。

如果你用心留意自己所在城市今年的两轮土拍情况，会发现拿地的主力选手，都是某某城投，某某物业管理，某某交投等有地方政府背景的公司，或者是华润保利中海等大型央企，几乎很少有民企露脸，已经纷纷躺平了。

地方城投的拿地率超过一半：

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。