重磅 ◇ 加拿大低首付买家已经负资产？BMO相信房价再跌20%！理由是...

当地时间7月29日，加拿大抵押贷款专家Rob McLister表示，加拿大在房价最高点买房且首付低于20%的买家已经是“负资产“了！

如果大家还记得1998年亚洲金融危机，那就应该明白负资产对房地产市场意味着大规模的“断供“风险。

图自betterdwelling

Rob McLister表示， 目前加拿大基准房价以每天1000元的价格下跌，假设有人在2022年3月房价最高点以86.81万元购买了基准价格的房产，但是他只支付了7.1%的首付（使用CMHC抵押贷款保险买家的平均首付比例），那到2022年6月的时候，加拿大基准房价跌到80.97万元，他的首付已经赔光了！

不考虑信用记录等其他因素，这部分买家技术上已经可以断供。

如果这个人不打算毁掉自己的信用分数，那么他可以选择出售，但他出售的时候需要支付卖家经纪和买家经纪的佣金，在加拿大两项合计平均占房屋成交价的5%。

如果再算上他为一买一卖支付的律师费、银行罚款、税收、评估费等购房成本，他在三个月里可能直接损失接近10万元。

黄三水说，Rob McLister的算法只是一种警告，至少到目前为止还是小概率事件，对市场没有任何实质影响。这位专家只是以这种方式提醒大家控制风险。

相比之下，加拿大最大的银行之一BMO在7月29日发布的报告更为惊悚。在介绍这个报告之前，黄三水先表个态，这份报告的数据有点过于悲观。

BMO在报告中推翻了该行在不久前的结论， 认为加拿大房价至少还有20%的跌幅，而此前最悲观的预测是12%。

结合Rob McLister的算法可知，如果房价真的再跌20%，那不只是低首付买家变成负资产，部分首付超过20%的买家也有可能把首付赔光。那对市场有可能形成滚雪球式的负面影响。

BMO在报告中指出，市场上大量房源反复挂牌、撤下、再挂牌、再撤下的做法。即便是安省省长福特的房子也在挂牌不到一周后撤下，然后下调报价40万再挂牌。

当然，这并不意味着安省省长打算亏损40万卖房，这很可能只是一种吸引眼球的挂牌技巧。

BMO说，这种做法会导致数据失真，比如一套房7月1日挂牌，7月25日撤下，7月26日再挂牌，7月29日成交。那在地产局的统计数据里这套房成交前的上市天数就是3天而非28天。

房地产挂牌本质上是一种或许买家流量的做法，因为房地产交易从来不要求必须挂牌，如果你和自己的邻居私下达成交易协议，各找各的律师过户即可，甚至地产经纪的佣金都省了。

BMO表示，定价其实就是获取流量的技巧。

事实上，即便是最极端的买家市场，卖家和买家的权利仍然不平等，因为卖家只要单方面选择不卖就可以终止潜在的交易，而买家的所有选择必须等卖家决定之后才有意义。

BMO解释说在，这种不对等让卖家在房价上涨时可以获得更多溢价，而买家在房价下跌时不能压榨出更低的价格。

因此，对市场做中长期判断时，需要剔除这个因素的影响。BMO的结论是加拿大房价面对的危机比现在看起来更严重。

黄三水强调，这是一家之言，仅供参考。

BMO在报告中罕见提及了楼花买家，他们认为加息速度过快将导致部分楼花买家必须倾尽所有才能交割房产，如果他们得不到额外的资金支持，将被迫低价转让，这也会拉低市场对房价的预期。

BMO最后在报告中披露一组数据称，如果一个投资公寓的买家初始利率为1.5%，当利率涨到4.5%时，他需要把房租上涨38%才能维持现金流不变。

或许资金成本将倒逼投资者释放房源。

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