加州起步房价格高企且库存不足，首次购房者举步维艰

据橙县纪事报8月20日报道 首次购房者伊梅尔达·帕斯特拉纳（Imelda Pastrana）说，在南加州买房“疯狂、竞争激烈，让人喘不过气来”。

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即使拥有两份收入和一些存款，这位护士和她的丈夫仍然买不起南加州入门级的起步房。

8月13日，他们首次出价购买了阿纳海姆的一套公寓，之后他们得知还有19个竞争者也为该套公寓出了价。

37岁的帕斯特拉纳说：“我们几乎每天都在网上看房，但很多（房子）都是可望而不可及的。尽管你不想匆忙做出决定，但你必须匆忙出价，因为你知道其他许多人也在出价。”

对于近几代人来说，从租房者到房主的飞跃都始于起步房，一个两居室或三居室的小房子、联排房屋或公寓。然后，随着家庭资产的积累、事业的发展和孩子的出生，他们会搬到郊区的大房子里，因为那里通常有更好的学校。

但是，经过近十年的竞标战和房价的持续上涨，这张通往美国梦的入门级门票越来越遥不可及，除了高薪专业人士或得到家人首付帮助的年轻人之外，其他人都难以企及。

根据房产经纪公司Redfin最近的一项研究，自2012年以来，南加州和湾区起步房的中位价格已经翻了一番甚至两番。买得起入门级住宅所需的最低年收入高达16万至24.5万美元。

即使在内陆帝国，这一南加州最经济实惠的住房市场，购房者也需要6位数的收入才能买得起一套入门级的住宅。

起步房价中位数涨了264%

Redfin将起步房定义为所有房产销量中垫底的35%，不包括最便宜的5%，因为这5%的房屋可能太破旧，不适合首次购房者。

据Redfin报告称，从2012年3月到今年7月，起步房的中位数价格上涨了264%，达到40万美元，具体如下：

•河滨和圣贝纳迪诺县的3413套起步房价格上涨264%，达到40万美元；

•东湾阿拉米达和康特拉科斯塔两县的1685套起步房价格上涨238%，达到63.7万美元；

•圣克拉拉和圣贝尼托县的955套起步房价格上涨191%，达到95万美元；

•橙县的1,510套起步房价格上涨188%，达到70万美元；

•洛杉矶县的3,345套起步房价格上涨171%，达到58.3万美元；

•圣地亚哥县的1,707套起步房价格上涨150%，达到62万美元。

•旧金山和圣马特奥县的598套起步房价格上涨120%，达到92.25万美元。

数据显示，入门级住宅价格的上涨速度超过了高价住宅，而且迅速超过了民众收入的增长速度。在此期间，南加人收入中位数仅增长了约50-60%，湾区增长了约60-80%。

河滨县EXP Realty公司的房产经纪人约瑟夫·胡尔斯坎普（Joseph Huelskamp）说：“首次购房者正在被挤出市场。他们希望摆脱高昂的租金，开始积累资产。但是他们可负担价格范围内的房源库存量非常低，少之又少。”

新港海滩Surterre房产经纪人鲁拉·法瓦兹（Roula Fawaz）补充说，年轻人需要父母或其他亲戚的帮助才能买得起入门级住宅。她的儿子现在已经是威斯康星大学的一名教授，但她儿子在买房时仍需要母亲的帮助。

法瓦兹说：“如今的房市令人震惊，我儿子买的房子非常贵，我觉得现在的房价太可怕了。”

房价暴涨超100万美元

亨廷顿海滩的房产经纪人里克·卡鲁索（Rick Caruso）回忆说，44年前，他将自己的第一套房子卖给了一名首次购房者。那是一栋两层的三室两厅的房子，面积刚刚超过1600平方英尺。新房主是一位汽车喷漆工，有一位家庭主妇妻子和两个年幼的孩子，他们在1978年花了4.4万美元买下了那栋房子。

在这几十年间，这栋曾经的起步房价值飙升了近30倍。2022年6月，那栋房子隔壁的一套相同格局的房子以129万美元的价格售出。

卡鲁索被问到，“你认为现如今的首次购房者中会有汽车喷漆工吗？”

他说：“没有。现在的首次购房者都有一份很好的工作，且与家人联系紧密，可能获得资助。或者，他们是小企业家，通常从事科技行业。首次购房者正在搬进公寓和联排房屋，甚至移动板房（mobile home）。”

比尔（Bill）和丽莎·克拉默（Lisa Cramer）夫妇于2001年买下了他们在加州的第一套房子，尔湾北园社区（Northpark community）的一套3室2.5卫的联排公寓。他们的经纪人马修·英格尔斯（Matthew Ingalls）将这套住宅形容为“一个小盒子”和“典型的起步房”。

克拉默夫妇为这套房子支付了353,500美元，又在2005年以69.5万美元的价格出售，然后他们搬回了家乡俄亥俄州。

然而，7月13日，又有一对夫妇花了127.5万美元买下了这个“小盒子”。

“小盒子”的前房主、现年52岁的比尔谈到最新的销售价格时说：“对于首次置业者来说，这可真不是个小数目。”

2016年，丹尼尔（Daniel）和卡特琳·欧文（Katelyn Irvin）夫妇花36.25万美元买下了他们的第一套房子，这是一套位于拉古纳尼盖尔（Laguna Niguel）、面积为1000平方英尺的两居室联排公寓。儿子出生后，他们就搬到了位于米申维耶霍（Mission Viejo）的房子。

与此同时，他们的起步房在过去7年里几乎增值了一倍。根据Redfin的数据，目前该小区类似的房子价值高达65.2万美元。

37岁的丹尼尔最近说：“我不知道用‘荒唐’这个词是否合适。我们买下它的时候，它的价格还在可承受的范围内。但它现在的价格，我们根本买不起。”

房源在哪里？

加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）最新调查显示，在2022年售出的加州住宅中，有三分之一是首次购房者购买的。

这些首次购房者购买的房屋面积通常在1400到1500平方英尺之间，房价中位数为64.2万美元。首次购房者的典型年龄为35岁。

然而，该协会的首次购房者负担能力指数显示，有能力购买入门级房屋的首次购房者比例从2012年的66%下降到了今年春季的32%。只有33%的南加家庭和28%的湾区家庭买得起入门级住宅。

全美房地产经纪人协会副首席经济学家杰西卡·劳兹（Jessica Lautz）去年秋天表示：“首次购房者比例缩减的原因是，房地产市场库存量处于历史低位，房价居高不下，且贷款利率迅速攀升。”

Realty One Group West的房产经纪人达努特·马泽卡（Danute Mazeika）补充道：“现在，市场上几乎没有起步房。”

更糟糕的是，起步房买家正在与越来越多的现金买家竞争。

根据Redfin的数据，去年5月，全美有超过36%的入门级住宅是在没有抵押贷款的情况下交易的，这一数字是10年来的第二高。

Redfin高级经济学家谢哈里尔·博卡里（Sheharyar Bokhari）在一份声明中说：“对于预算较低的购房者来说，此前最实惠的待售房屋已不再是他们所能负担得起的。这将许多美国人完全排除在了住房市场之外，阻碍了他们建立资产净值并最终积累持久的财富。”

被迫支付溢价

拉米罗·比列加斯（Ramiro Villegas）计划买一套50万美元左右的房子。今年5月，他终于在圣贝县雷德兰兹买下了一套四居室、1600平方英尺的房子，价格为64.6万美元，但他认为这个价格比他预期的还是贵太多了。

拉米罗·比列加斯一家。

比列加斯说：“我意识到，如果我真的想得到我想要的房子，就必须为此付出更高的代价。”

新婚夫妇奈尔斯（Niles）和梅根·潘特科斯特（Megan Pentecost）是当今首次购房者的典型代表：年轻、专业人士（两人都是软件分析师），并得到了梅根父母的一些帮助。

新婚夫妇奈尔斯和梅根·潘特科斯特。

由于无法购买独栋住宅，他们最终在橙县阿利索维埃霍（Aliso Viejo）购买了一套面积为1,478平方英尺的三居室公寓。他们支付了86.5万美元，是该公寓11年前售价的两倍多。

梅根描述自己首次购买房屋的经历时说：“我们近半年找房的过程像坐过山车一样。每个周末，我们都会去看很多房屋开放日，我们注意到每个开放日都有很多人。所以，我们对每个房子都不抱太大希望，因为你可以看到所有的人都在为房子出价。”

最终，这对新婚夫妇经历了3次竞拍，以高出原要价4.6万美元的价格买到了他们的第一套房子。

帕斯特拉纳（Pastrana）和她的丈夫豪尔赫·加西亚（Jorge Garcia）在一套一居室的公寓里住了11年，眼看着房租翻了一番，小区环境却越来越差，他们急于搬家。

他们决定今年省吃俭用也要买房，哪怕是买个公寓而不是独栋住宅。

伊梅尔达·帕斯特拉纳和她的丈夫豪尔赫·加西亚。

帕斯特拉纳对此表示：“因为我家只有我们俩和我们的猫，我们觉得住在公寓也没什么不舒服，但房租一直在涨，我们宁愿花钱买最终成为自己的东西，把买房当作投资。”

帕斯特拉纳甚至愿意离开自己出生的橙县加登格罗夫（Garden Grove）。她明白要想买房就必须作出妥协。

她说：“买房是件极其耗费精力的事，你希望越大，失望就越大。尽管我们的收入还不错，但买房依然很难。我们一直在问，究竟还需要赚多少钱，才能买得起房子？”