日本买房是赚是亏，其实是在一念之间

特别在日本这个人口老龄化相对严重的国家，不少城市都存在人口流失的问题。所以投资日本，城市的选择很重要。

东京、大阪、京都，包括北海道、福冈……这么多地方到底投哪里。这些城市又适合投资什么类型的房子呢？

先上结论。

投资日本，看准最主要的三座城市：东京、大阪和京都。

关于这点，掘金酱一直有句购房准则：“长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。”

长租选东京

投资长租房，我们最关心的就是租金收益情况、空置率以及空置周期这三点。

虽说日本是人口老龄化的国家，但是日本的年轻人却在持续的往东京迁移，东京人口持续增长，2021年东京首都圈的人口为3800万，占了整个日本的30%。是世界上人口密度最高的都市圈。

这其中，东京的人口占了整个首都圈的35.5%，也是首都圈整个资源的倾斜地。在这个0.6%的日本土地中，聚集着日本15.2%的企业，41.8%的银行，11%的商店，17.8%的大学和17.7%的研究所。甚至，76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业都驻扎在东京。

也正因为如此，这里成为了日本年轻人的“天堂”。

从2022年东京不同年龄段的净流入人口来看，20~24岁年龄段的人数最多，超过5.7万人，与去年同比增加15%；

达到有数据统计以来，该年龄层净流入东京的第二高峰（第一次高峰是在2019年）。

其次，25~29岁人口，净流入超过1.9万人，15~19岁人口，超过1.3万人。

显然，日本年轻一代正加剧地跑往东京。

这些不断迁入东京的人口保证了东京租赁的基本盘。

另外一方面，东京的居民也是整个日本收入最高的那批人。在东京，人们的平均月薪则达到了41万日元，统计显示，东京30岁以下的人们，平均每年都能存133万日元。

人均收入高，这又保障了租客的租金支付能力，投资东京的长租公寓就比其他日本城市更加稳定。

现在，东京也是日本房地产交易最为活跃的城市，东京的房产交易量仅次于纽约和伦敦，是世界第三大房产交易市场。小户型公寓挂牌售卖周期一般一周到一个月，一栋楼的周期一般一周到三个月就能卖出。

人口多，且收入高，租金更高，房屋空置率低，好租也好卖……因此，投资长租房选东京准没错。

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民宿选大阪         

身为日本的第二大城市，大阪则更适合投资民宿。

这是因为民宿项目的预期收益离不开旅游业的发展以及相关政策扶持。

自从2018年日本更改了民宿法之后，对经营民宿的地区和时间进行了限制。

仅有少数的民宿特区，对民宿经营的天数没有限制，全年365天都可以正常营业。这其中就包括东京的大田区，大阪府大阪市。

除了这几个地方，其他地方想经营民宿，都属于“后天不足”。

当然，要想经营民宿，旅游资源也是一大重点。

大阪的景点众多，传统点的有大阪城公园，现代点的有环球影城，通天阁商业街，大阪海游馆等等……疫情之前，每年都有超1000万外国人来大阪旅游。

最新的数据显示，去大阪住宿的旅游人数飙升。3月份，日本除山口县以外的46个都道府县3月的住宿总人数均超过上年同期。增幅最大的是大阪，达92.9%（404万人），随后依次是冲绳87.9%（250万人），东京87.8%（785万人）。

而未来，大阪还将迎来旅游的爆发期。标志性事件就是大阪世博会的举办，以及大阪政府通过的赌场法案。

4月14日，日本政府决定批准大阪包含赌场的综合度假区（IR）的建设计划，度假区将建设在大阪湾的人工岛“梦洲”上，这同时也是2025年大阪世博会的举办场地。

预计2029年大阪IR度假区建成后，每年估计能吸引2000万人赴日，每年还能给大阪地区带来1.14万亿日元（约合人民币589亿元）的经济收益。

有这样的旅游前景，大阪是个很不错的民宿投资地。

那这是不是意味着大阪的长租房就不适合投资？不是。

只是如果要投资，地段的选择比东京更为严苛，具体可以参考我们以前写过的文章《为什么不要买大阪长租房？》。

情怀买京都

其他不考虑       

京都，作为日本著名的古都，着实不适合普通人投资。

首先，人口外流，决定了住宅类的房产不值得投资。

其次，如果看好京都的旅游业，一是投资酒店，二是投资町屋。酒店不必多说，而町屋是京都最负盛名的传统建筑，改造为民宿或酒店看起来都不错。

但町屋价格很高，且基本都是古建筑，后续的维护很花钱，要想改造改建，也很困难。与庞大的成本和支出对比来看，收益真的不高。

当然，如果你有钱，有闲，对唐代建筑就是有情怀。那么，可以买。否则，不推荐。

而其他的城市，比如之前很火的北海道，福冈，名古屋等等地方，都存在或多或少的“硬伤”。我们之前也有专门写过文章分析：《为什么我不建议你去福冈、名古屋买房投资？》、《北海道的坑，再聪明的你也不一定看得出来》。

如果想要“稳稳的幸福”，还是那句话，“长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。”

知道了这一点，就赢了一半。

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