今年，你卖房的最后一个月

其实，很难确定某个特定时刻是否适合出售房产，特别是对于个人房东而言，每位房东都有自己独特的情况。但相对而言，今年的十月似乎是一个更适合出售房产的时刻。

尤其是与接下来的两个月相比，这个十月似乎是今年最后的机会。随着与中介的互动不断增加，这种感觉变得越来越强烈。

当然，这并不仅仅是基于直觉或与中介的对话，而是建立在数据基础上的。

我们通过分析过去的成交量、客户数量以及今年特殊情况，更加倾向于这个结论——如果你是真的想卖房的房东，那么这个十月可能是你最后的机会。

我研究了一下过去的成交数据，发现十月到十二月通常是一年中成交最淡的季节。起初，我和大家一样只是凭感觉，然后查看了一些历史数据，结果发现感觉并没有错。

首先，让我们看看成交量。下面的表格显示了自2016年以来每个月的成交房屋套数，四季度一直以来都是一年中成交最低的时期。虽然表格的样式可能有些丑陋，但足以说明问题。

请注意，2022年有些特殊，全年成交量为158291套，但这只是前10个月的成交数据，因此四季度的成交比例会有所偏差。

我通过将158291套除以83%来估算全年有成交的情况（10/12=83%）。根据这个估算，四季度的成交量应该约占25%，实际数据也验证了这一点。

自2016年以来，只有2020年比较特殊，其他年份的四季度成交量都低于25%，尤其是2016年和2021年，四季度成交仅占全年成交量的15%到16%。

此外，一旦进入十月，十一月和十二月的成交量就像坐上了滑滑梯，逐月下滑，就像2016年和去年一样。

那么，2023年是否会成为另一个2016年或2022年呢？后来我思考了一下这两年与今年是否有共同之处。

2022年就不提了，因为那是由政策影响的二手房交易走势。而2023年更多地是一个交易周期的修复期，从2020年的高峰到2021年政策出台，以后的两年里，我们很少看到每个月成交量超过2万套的情况。

因此，我们不必轻易将今年与过去的某一年进行对比，只需要明确两点。首先，整体背景是一个修复期，交易基调不会改变。其次，我们正在进入全年最低谷期。

因此，不管是数据带来的紧迫性还是政策带来的窗口期，十月都值得每位房东抓住。

然而，我并没有止步于此，因为成交量的下降并不能完全说明问题。市场非常复杂，除了成交量，还有其他因素，如房东、挂牌和客户等。

在成交量之外，我认为第二个关键因素是客户。四季度客户池的变化情况如何？有没有更能说明问题的数据？

客户数据通常很难获得，谁能知道客户池的变化呢？但我们曾提到链家的一些数据，容许我再提一下，以确保大家了解。

在全市的二手房源中，链家的挂牌率达到了70%（听说最近这个数字已经上升到80%左右，但以70%为准）。链家每月的成交量占全市成交量的约20%左右。

如果考察上海的二手房数据，除了链家，还有哪里可以找到如此高覆盖率的样本数据呢？巧合的是，链家不仅提供房源数量和成交量数据，还有自己的客户数据，包括新增客户数据。

之前我们已经展示过几年来新增客户数据的变化，今天我们将从更详细的角度来看最近一个季度新增客户数据的变化。

2020年四季度已经为2021年上半年的繁忙做好了准备，但除此之外，2019年、2021年和2022年的四季度新增客户源都处于全年的低位。

简而言之，年底前客户池也会变得越来越少，而且每个月都在减少。这在2022年的数据中得到了验证。

同样在2021年的数据中也有所体现。

甚至在2019年底的数据中也能看到这一趋势。

因此，不出意外的话，在接下来的时间里，客户数量将进一步减少。这不仅是一种感觉，而是数据确实如此。

今年还有一个特殊之处，上半年我们曾预测今年的二手房市场将变得越来越难以出售。

其中一个原因是今年新房供应大幅增加，全年供应量约为8-10万套。我查找了今年迄今为止的9批次新房供应量，总计63600套。

即使按最低供应线来估算，年底前可能还会有2万套新房上市，这对于二手房市场来说仍然是一个挑战。

我最近看过的一些房子都有一个共同点，房东出售的原因大多是置换，而买家大多要购买新房。

有些房子从今年2月就开始挂牌，40平方米的房子挂价390万元，而同户型的上一个交易价格仅为310万元，但房东不愿意降价，因为这会影响他们购买新房。

因此，可以看出，原本不富裕的客户池中，新房市场也存在一道屏障。

因此，抓住这个十月非常重要，特别是自从九月开始实行的认房不认贷政策。

尽管政策已经过去，但至少现在是一个正式的购房窗口期。政策的有效期很难预测，但需要知道的是，发布出来的政策也可以被收回。认房认贷政策如此，认房不认贷政策也是如此。

因此，尽管新政后的九月没有给我们带来太多惊喜，但这个十月仍然是政策窗口期的最后一个月。不要浪费这段时间，这是每位想要出售房产的房东都应该抓住的机会。

我之所以选择今天的话题，是因为最近身边有一位朋友正在挂牌出售房产。

在国庆期间，她联系了中介，但不幸的是，租户不允许看房。那时候，我一直催促她，告诉她要抓紧时间，不要错过这个十月。

我一直在心里默默地告诉她，这可能是她今年出售这套房产的最后机会，尤其是对于那些位于外环的小户型来说。

最终，在上周末，我和她一起成功地将房产重新收回。她告诉我，现在有很多房产挂牌出售，甚至联系中介拍摄VR也需要等待两三天。

回想起数据，这正是成交量下降、客户上升的时候，一切似乎已经有了预演。无论如何，我希望她能抓住这个十月的机会，也希望阅读这篇文章的其他房东们能够如此。