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天量法拍房,正在怒砸二手房市场!

天量法拍房,正在怒砸二手房市场!

公众号新闻
作者:茅十八
来源:米宅
文章已获授权


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思考一个问题:今年房地产圈儿,谁的日子最不好过?

是开发商?地产营销?是房产中介?是大量垫资接工程的乙方?还是材料供应商?

以上这些,都不是。

这些要么本身没多少投入,顶多工作没了再换个就是;要么多少还有些家底儿,前几年日子还不错,现在虽然艰难也能扛,还算皮实。

那谁最惨?有一拨人,他们家底儿并不厚实,又几乎把全部身家都投在了房地产,眼看房价一天跌一个样儿,就是没办法,每天大眼一睁一闭,几万块就凭空没了。

——这就是,今年最惨的几百万个,二手房房东们的日常。

而现在,临近年底,又到了拼命抢流量、抢购买力的时候了,二手房房东们心态更难扛得住了。

这一年来,新房市场玩儿命式的疯狂挤压,铁了心砸盘抛售的房东在疯狂挤压。

最近,直接戳破底价的大量法拍房,也开始在各地疯狂挤压二手房了!


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全国60万套法拍房,又创了新高!

今年前三季度,全国各物业类型法拍房挂牌量一共58.4万套,同比大涨32.7%,是近几年中最高的。

去年1-9月,全国法拍房挂拍套数达 44.1 万套;去年全年,这个数字是60万套。

也就是说,今年前9个月的法拍房,跟去年一整年差不多。

这里面,住宅和商业最多,住宅占比接近一半,商业占比超过20%。

挂牌量大增14.3万套,成交量却只多了1.4万套!

2022 年 1-9 月成交 9.5 万套,按套数计算成交率为 21.4%;


2023 年 1-9 月共成交 10.9 万套,按套计算成交率 18.6%;


尤其是商业类的法拍房,成交率一直很低,在12%左右,挂出来100套,最终只能成交12套左右。

具体分地区来看:


今年前三季度,有19个省份法拍房挂拍量超过1万套;6个城市超过3万套。

全国法拍房最严重的:一个是四川,一个是广东。

四川,法拍房超7万套,全国第一;


广东,法拍房近5万套;全国第二。


河南、重庆、江苏、贵州,紧随其后,都在3-5万套之间;


全国法拍房最少的地方:青海、西藏和新疆。

再往细了看,具体到每个城市:

  1. 全国法拍重地——重庆,9个月挂拍将近1万套。


  2. 这些城市累计挂拍超5万套,占了全国法拍市场的半壁江山。


——重庆、成都、南宁、郑州、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、昆明等。

3、按成交量看,全国前10名:

重庆,前三季度法拍房成交3788套,全国第一;

成都,成交2695套,全国第二;


佛山,成交1699套,全国第三;


长沙,成交1611套;


南宁,成交1564套,


北京,成交1488套;


还有郑州、深圳、杭州、温州、苏州、广州、武汉,都是1000+。

别看挂拍量蹭蹭涨,成交量超过1000套的,就这几个。


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为什么今年,突然之间冒出来这么多法拍房?!

产生法拍房的情况:商业贷款产生、民间借贷产生、司法没收产生、无主财产。

今年法拍房突然大涨,刨除以往正常的借贷纠纷外,还有两个特殊情况:

——断供潮!

断供的情况也有很多,因为开发商倒塌房子烂尾停工,业主钱房两空,看不到希望不想还贷……

因为降薪裁员,收入大幅下滑,无法支撑房贷月供出现断贷……

因为房价下跌太厉害,比如100万的房子,跌到60多万,首付和几年月供全赔进去,现在房贷余额比小区成交价都多,谁都不想再还贷……

2022年全国断贷潮,四大行一怒起诉20万断代业主,代价也不小。

——房企暴雷潮!

这种,主要是房企行为,当一家开发商资金链出现问题,债务到期还不上,那就要把名下资产、房产摆上货架了。

因此,从2021年下半年房企首次暴雷潮开始,法拍市场上就经常能看到,整个小区、整栋楼、整条商业街被集体拍卖的情况。

而这种集体法拍,在过往七八年中,都是罕见的。

比如北京,丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等住宅、以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产,都在大批量的法拍。

再比如这些:

同一家房企名下,大量房产,管它住宅还是商业,都在法拍。


还有这些:



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有一个问题,也许很少人去思考——

这些突然猛增的法拍房,正在猛烈挤压全国二手房市场!

参照前面的数据,哪些城市法拍房最多,对其二手房市场挤压的就最严重!

为啥?法拍房价格更低,一般为市场价6折、7折左右。

法拍价格,就是现在一个小区二手房价格的底!

这个底价在不断突破房东心理防线,也成为接盘者心里的底价。

扒一扒法拍数据,即便同一小区、同是法拍,成交价也在猛跌!

看深圳香蜜湖熙园小区:


上图,去年11月一套约280平的法拍房,以4548万总价成交,折合单价约16.2万/平。

下图,今年9月底一套294平的大平层,成交价3881万,折合单价约13.2万/平。

同小区、都是法拍,单价跌了3万/平,一套房跌掉600多万!

还有深圳豪宅天花板恒裕滨城二期一套法拍房,两个月内起拍价下调约3800万元,连续两次流拍,最终成交价27.3万元/平。

要知道,这个小区市场价都在30万+起步,这套评估价34.84万,相当于打了7折!

这一下,就彻底砸穿了整个小区的二手房价!

还有这种:

华阳镇东昌中路尚岛悦澜湾12幢房产在阿里司法拍卖网站法拍。


细数历次起拍价、历次流拍情况:


自2022年8月至今,这套商铺已经法拍过9次:

1421.18万--905.39万--582.21--419.19万;

1421万降到419万成交,一千多万跌的只剩零头,跌的完全没眼看!

还有更过分的:


有网友在瑞安某小区买了人生中第一套房,2021年底刚交房,装修完去年还没住进去,同小区就有邻居房子法拍。

开盘买的时候174万,法拍成交价140万,差了整整33万!

房子一天还没住,法拍就一刀砍掉33万,直接把整个小区的二手房价戳了个底朝天!


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临近年底,大量法拍房,还在路上。

法拍房的大砍刀,将一刀一刀直插各地二手房东的心窝里。

而这,才是全国二手房市场,最大的雷!

接下来,已经在崩溃边缘死扛的数百万二手房东们,会更难熬!


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