万科稳了？
内容转载自微信公众号：21世纪商评论
作者 | 江一苇 马小雨 编辑 | 谭璐
推荐人 | JIANG 昊子
地产大佬郁亮努力证明，万科能好好“活下去”。
过去两周，万科股债大幅波动，风波不止，郁亮等管理层连同深圳国资，紧急开会。
11月6日，万科向境内外金融机构说明最新经营情况。
深圳市国资委主任王勇健，深圳地铁董事长辛杰等人共同出席会议。
“如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具……一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”深圳市国资委强调，万科没有财务风险、管理风险。 国资如此立场鲜明地力挺企业，并不常见，是想给投资者一颗“定心丸”。
郁亮在会上坦言，黎明前总是最冷的时候，万科对市场一直有信心，但不能指望政策一招解决所有问题。
无风起浪
从10月26日到11月6日，万科经历了“过山车”一般的13天。
10月26日，万科美元债交易价格突然大跳水，WIND数据显示，万科存续境外债务总共有7笔，其中三只美元债将于明年到期，共计110亿元。
其中，2024年3月到期的5.35%债券下跌至84美分；2025年到期3.15%债券下跌至59.2美分；2024年6月到期的4.2%美元债券下跌至75.8美分。
“债券异动主要是市场情绪波动所致，公司的基本面没有问题。”万科回应称。
股价也持续下跌，一度创下近8年来新低。
实际上，万科信用债违约概率极低。
“即使明年的房地产销售市场维持当前淡势，以万科的现金储备和融资能力，偿还境内外短债，基本没有问题。”一位业内资深人士表示。
截至9月末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。
郁亮称，境内外债务一定保障如期兑付，市场无需为此担心。
受会议消息影响，6日当天，万科股价强劲反弹。截至收盘，万科A报11.97元/股，上涨6.21%。
同时，万科美元债大幅反弹，其2025年到期的美元债券攀升7.6美分至72.3美分，创下一年来最大涨幅。
万科境内债“20万科06”收涨5.53%；“20万科08”盘中一度涨超8%。
国资撑场
11月6日会议上，深圳市国资委提出了多项支持措施，包括：
1. 通过受让、合作开发等方式，推进万科大型城市更新项目开发建设；
2. 通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；
3. 配合万科，优化长期股权投资结构；
4. 组织市属国有企业通过市场化方式，参与债券认购；
5. 协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
大股东深圳地铁集团，也准备了丰富的“工具箱”，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。
同时，深铁也将择机购买万科公开发行的债券，提振市场信心。
一周前，深铁集团董事长辛杰当选为万科董事会副主席，已表明对万科的支持。
辛杰强调，所谓“大股东将减持万科”是谣言，深铁长期持有万科股票的初心不变。
深圳国资已宣布，将万科纳入统计报表范围。
据称，万科资产规模1.65万亿，其总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，其经营发展对深圳国资也具有重大影响。
辛杰当选副主席当天，董事会还通过了另一个事项，2023年-2025年，董事会主席郁亮和总裁祝九胜的工资，将引入年度股价变动作为调节系数，传达管理层稳定、提升股价的决心。
万科方面表示，此举的目的是“强化股东利益导向”。
熬过阵痛
“行业阵痛的影响比预想中要长，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。”10月下旬，郁亮在媒体交流会上表示。
被视为“优等生”的万科，财务仍保持稳健。
郁亮等管理层透露，过去14年，其经营性现金流始终保持为正。今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，依然实现正向经营性现金流。
融资渠道依旧顺畅。
1-10月，公司新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。
万科在10月实现合同销售金额318.3亿元，前10个月累计销售3124.4亿元。
在头部房企中，万科的跌幅相对较小，从7月份的34.55%持续收窄至10月的0.84%。
“万科流动性充沛、现金流十分健康，足以应对2023和2024年到期的境内外债。”标普在11月2日发布的最新评级报告中表示。
郁亮仍然保持乐观，他在6日的会议上说，市场恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平已超跌；“能买”方面，8月以来，各地出台许多支持政策，已为需求释放创造条件。
目前的难点是“想买”，就是恢复消费者的信心。
郁亮称，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。
“从施工情况看，到明年下半年，（交付洪峰与销售下滑）这一叠加过程基本结束。”
郁亮乐观展望，压力最大的时刻，预计在未来一年基本过去。
亲爱的读者朋友们公众号已改版
请大家为【首席访谈】点上星标
精彩文章不容错过！
—END—
敬请联系：
手机/微信：15818596465 （许老师）
13766892507（王老师）
往期首席
推荐阅读
转载：请微信后台回复“转载”
微信扫码关注该文公众号作者