大波士顿房地产市场现状和预测

波士顿是美国最热门的房地产和住房市场之一。然而，波士顿在房地产市场面临若干不利因素后也经历了 2022 年的放缓，这使得潜在购房者更难以负担增加的首付和抵押贷款。

结果，2022年房价增长疲软，而购房者和卖家都经常保持观望。根据 CoreLogic 的副首席经济学家 Selma Hepp 的说法，2022年波士顿的房屋价值增长率从每年 13-14% 下降到 10%。

利率上升、高通胀和迫在眉睫的经济衰退严重影响了波士顿 2022 年的房地产市场，许多人希望相信最坏的情况已经过去。2023 年波士顿房地产市场的前景正在看好，潜在的复苏在望，但预计不会在一夜之间发生。

1. 大波士顿房地产市场现状

Warren Group 的一份报告显示，麻州2022年11 月份售出了 3,800 多套独户住宅，与去年同期相比下降了近 30%。与去年的每月 1,663 套相比，公寓销量下降了 20% 以上。面对这些市场动态，有些城镇的房价仍然上涨。Needham房价在2022年11月份上涨了3.1% ，Dover上涨了1%，Wellesley也上涨了1%。

2. 为什么波士顿房地产市场是全美最火的房地产市场之一？

波士顿是麻州的首府，拥有许多大学、政府大楼和繁荣的企业。波士顿是购房者和租房者都非常喜欢的目的地，因此产生了一些业内价格最高的房产。波士顿吸引了希望在美国东北地区安家的专业人士和高净值人士。

2.1 平均工资

根据average salary survey.com统计，波士顿市的平均年薪为 94,000 美元。此外，生活成本比美国平均水平高出 50% 以上。因此，这座城市吸引了能够负担得起这座高房价城市生活的专业人士，例如软件工程师、数据分析师等。

2.2 搬到波士顿郊区的专业人士

也有专业人士涌向郊区的趋势，这让波士顿市的购房者受益。这种趋势导致住房库存水平更高，价格更稳定，非理性的房屋竞购战也更少。

2023年，大波士顿地区有434万人口，波士顿市区有70万人口，比2022年上涨0.39%。

2.3 千禧一代涌向波士顿

千禧一代也正在前往波士顿，他们是波士顿最大的购房者群体。与郊区相比，年轻的购房者更喜欢城市生活所提供的便利，因此越来越多年轻人选择将波士顿作为他们的家。波士顿居民的平均年龄为32.4岁。

3. 波士顿房地产市场预测

如果 2023 年与 2022 年相似，大波士顿房地产市场受美国房地产市场的大方向影响。其中有如下趋势：

3.1 房屋销售

根据 Realtor.com 的数据，波士顿房屋销售量预计将在 2023 年下降，但降幅很小，甚至不会下降半个百分点。因此，房屋销售应该保持相对稳定。

3.2 房价

根据 Realtor.com 的数据，波士顿的房价预计将在 2023 年反弹，与 2022 年的水平相比上涨 9.5%。

3.3 价格谈判

波士顿双云地产（Lexwin Realty）房地产经纪人Carlos Xu 认为 ，价格谈判正在重返波士顿的房地产市场，这对 2023 年的买家来说是个好兆头。出于同样的原因，Carlos Xu 表示，波士顿市场的“非理性”讨价还价策略正在消退。

4. 2023年大波士顿房地产市场特点

4.1 买房能力仍然是一个挑战

由于通货膨胀，美国人购买任何东西都感觉价格上涨，因此购买能力仍然是购房者的障碍。虽然波士顿的买家可能不再支付超过要价的房屋，但挂牌价格也没有大幅回落。

尽管抵押贷款利率高于一年前，但整个波士顿地区的房价仍然居高不下。库存在过去一年有所改善，竞购战在大部分地区已经平息，但供应尚未达到向卖家施加定价压力的临界点。

尽管利率同比上涨，但与美国其他地区相比，波士顿房地产市场的房价并未出现任何明显走软。虽然负担能力仍然是一个问题，但波士顿的购房者想尽办法提高他们的购买力。

4.2 经济数据将继续决定抵押贷款利率

随着美联储提高利率以抑制通货膨胀，2022 年 3 月至 11 月的抵押贷款利率出现了大约 40 年来最快的上涨。2020 年和 2021 年 3% 或更低的固定利率抵押贷款的日子已经结束。购房者见证了 30 年期固定利率抵押贷款利率在 2022 年第四季度初达到近 8% 的峰值。

幸运的是，这并不都是悲观的，因为 11 月和 12 月的经济数据显示通胀已经见顶并开始走低。人们越来越希望美联储可能比预期更早结束抵押贷款利率上调。因此，抵押贷款利率自 11 月下旬以来有所下降，一些购房者开始发现 30 年期利率再次处于 6.25% 至 6.5% 的范围内。

假设下降趋势继续下去，抵押贷款利率可能会进入可控范围，从而提振波士顿购房者重返市场的信心。

4.3 库存逐步好转

由于低抵押贷款利率使数百万美国人有可能在 2020 年和 2021 年购房，这使得待售房屋库存降至历史最低水平。

自 2022 年初以来，库存有所改善，但波士顿供应增加的速度慢于全国其他地区。大波士顿地区待售的活跃房屋数量仍远低于大流行前的水平，低约 50%。

4.4 利率下降可能让更多的人换房

许多人问，为什么他们应该卖掉他们现在30年固定利率非常低的房子而去购买价格更高或每月支付更多抵押贷款的类似房子？这种心态使许多房主保持观望，从而限制了通常会因生活而升级或缩小房屋面积的换房人。规模的人们的潜在供应。

随着抵押贷款利率趋于平稳并可能呈下降趋势，会有更多的卖家将他们的房屋挂牌出售。

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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。

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