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迅速复苏!牛市暴涨后,我找到了保卫财富的两种方法……

迅速复苏!牛市暴涨后,我找到了保卫财富的两种方法……

房产

◎海外掘金(ID:gold1849) |  震谷子
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最近,我所认识的三位在上海的女老板,都分别遇到了各自人生里最难以跨越的关卡。

做定制地板生意的张姐,赚不赚钱,很大程度上要看国家对房地产的态度,也就是有较为明显的周期性。

比如去年,房住不炒,共同富裕,一道道命令下来,房企作为的空间变得狭小,销售也受到影响,自然也拉不起定制地板的生意。

今年初本来眼看有了起色,订单都抢下了好几单,但到了4月份,因为众所周知的原因,她的供应链断了。

因为不是行业龙头,张姐的公司并不能仅靠自己的力量就能造出产品。况且,造好了估计也运不出去。

定制地板,只是整个行业上下游中非常小的一环,但当整个系统出现紊乱时,再小的阻碍也会被放大成新的矛盾。

做外贸生意的刘姐,生意的烦恼则更为明显。

最直接的影响是不能发货,原本有两票货要在4月上旬发出去,再通过上海港走海运的,但只能延迟了。

客户虽然理解,但他们也没办法,等着刘姐的产品来补库存,刘姐只好多掏钱尝试发空运。

刘姐还跟我说,身边不少同行甚至还要连夜收拾东西跟销售团队住进工厂里隔离,因为生产已经停了,要是销售也跟不上进度,不能及时安抚客户,整盘生意就完了。

本来,去年进出口外贸撑起了中国经济的半壁江山,非常多的外贸人是计划今年继续扩张,做大做强的。但刘姐说,大家今年都是追求稳定,都变的很保守。

至于之前一直找我聊天的黄姐,最近都忙不过来了,找她咨询身份配置的朋友都挤爆了,数量远超以往。

三位女老板朋友的经历,实质折射出这个时代的一大隐喻。

无论是中产还是富人,从来都没有真正获得过什么,财富的流动随时可以被按下暂停键。

当受到阻碍时,不管是内部还是外部,都会在短时间无限放大不确定性。大到国家的政策取向,小到个人的理财决策,所要对抗的,都是一个不确定的未来。

因此,越是不确定的时代,越要主动去做确定性高的事情。需要拥有全球视野,用更强烈和更主动的对冲行为,去保卫自己的财富和社会地位。

一种方法是“低头看”,去复制中国的成功,从头再来,比如东南亚。

另一种方法是“抬头看”,去思考欧美引领世界几百年的成功经验,再融会贯通。比如英伦贵族对私产的保护,美国移民对创新的推动等等。

具体而言,比如利用英伦教育全球闻名的优势,以房养学,押注一个稳定的未来。


在是去英国留学的最好时机,没有之一。

最近,英国全世界抢一流人才,启用了有史以来最猛的大招!

从5月30日开始,全球Top 50的非英国高校毕业生,直接可以去英国工作了。

高潜力个人签证(High Potential Individual Visa,HPI)——全球排名前50名的非英国高校毕业生,直接给英国工作签证,本科、硕士的有效期为2年,博士有效期为3年,名额不限,专业不限,配偶和孩子都可以一并前往英国居住。

目前为止,从来没有哪个发达国家直接给海外留学生发无门槛工作签证的。

英国敢这么干,说明真的太缺高级人才了。

就算你不是全球TOP50的高校毕业生,别忘了英国还有一个PSW签证,是可以让留学生有两年时间留在英国找工作的,只要找到符合范围内的工作,同样可以有机会留下来。

近年来,中国赴英留学率暴涨,甚至在少年阶段就送孩子出国读书的背后,是家长们希望孩子能把“知识改变命运”这个美好故事继续演绎下去。

选一个好学校,是昂首挺胸踏入社会的前提;选择一个好学区,以房养学,保证了家庭能在教育和资产两方面,优雅地随着滚滚时间洪流,从容向前。


过去数十年间,英国房价刚性上涨有两大秘密。

需求端,用顶尖的名牌教育吸引全球人才;供给端,就是不断推进的城市更新重建,带来了全新面貌的优质社区。

例如,伦敦西北部的Hendon以及附近这一带,是被政府列入重点重建区的地方。Hendon东南部的布伦特十字(Brent Cross),是伦敦最大的重建计划之一,甚至是整个欧洲最庞大的重建项目之一,重建投资额超过60亿英镑,即503亿人民币。

这个重建区将会拥有6700间新建房屋,27000个新工作岗位,40万平方米的办公空间,全新的ThamesLink车站……未来这里不仅会成为一个完全崭新的市镇,还必然是北伦敦地区最大的交通枢纽和商业中心。


相当于说,这里就是北伦敦重点发展的区域,所以非常多的新盘陆续开始兴建。

比如2022年4月开建的Silkstream(丝绸河畔)项目,最便宜的单间只要36万英镑起。

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Silkstream这个项目,一方面具有非常明显的价格优势。因为周边是伦敦最大的重建区,属于价格洼地,可以安心等待上涨。

另一方面,它还有很多独特之处。


第一,毗邻最大的城市更新区,增长潜力大。

“城市更新”是投资伦敦的重要标志,重建区也是投资者们的首选领域,因为相当于这片区域将会得到政府的重点“培养”,将斥巨资做升级改造。

新区,会有全新的面貌,吸引全新的人口流入,未来几年这个区域在公共设施、生活配套上都会出现⻜速发展,自然房价和租金也会随着重建计划的完成而水涨船高。

但是城市更新也不能瞎买,不是说这里在动工翻新了就可以入手。时间点不对,也容易导致投资失败。比如说,很多买家入手时,“重建区”已经处于升级完成阶段,价格也已经到了高位,自然无法到达预期。

所以,投资城市更新区,买得早才是王道。

今年非常特殊,全球大通胀,无论是上游原材料还是下游产业,都面临涨价压力。现在英国的通胀都去到6%到8%了,等于说水泥、建材这些的价格每个月都还要往上涨6%到8%,肯定是会推高后续的项目成本的。

而且Silkstream的开发商,伯克利集团,一直以来都有一个特点,即首期项目都备受投资者喜欢,且非常稳定。

再加上项目在今年4月份才开售,后续每新增一期,价格都会再往上涨一波,投资者越早关注,投资超值的可能性就越大。

根据CBRE世邦魏理仕的研究数据,Hendon未来五年的资产价格涨幅预计将达到24.4%,将排在伦敦各个行政区之首。

与此同时,这里未来五年的租金将增长17.7%,同样是伦敦租金涨幅最高的行政区之一。


第二,近郊的生活方式,在疫情后更受欢迎。

欧美人是很看重下班后的时间的,如何享有一片私密的空间,或者是与朋友尽情的享受欢乐时光,需要有一个完美切换的场景。大都市的近郊,就可以做到这一点。

最快只需要19分钟,你就可以从繁忙的国王十字车站,直接切换为相对安静的Hendon市镇。

而反过来看,刚提到的布伦特十字区域,又是北伦敦的交通枢纽,又可以非常方便地通达到伦敦的各个地区,包括伦敦眼这样的景点,还有新旧金融城的上班地点,以及各种各样的商超和公园。


而且不得不提的是,Hendon这片区域,本身一大特点就是有非常多的亚洲文化,比如非常有名的bangbang东方城,里面有超过20间亚洲餐厅。

开车到附近的Colindale,还有非常多的大型超市,ASDA,Morrisons等等。最重要的是,这里还有中式超市,荣业行,可以在里面买到中式调味料和中式餐具,很便捷。

中国人很喜欢逛大型超市,买买买,但在英国你是要开车一个多小时才可能去到一间类似的大型超市。不过,如果你住在Hendon,往东到达布伦特十字商业区,就能看到全英前八大之一的大型购物中心,Brent cross shopping centre,里面有英国人常去的John Lewis,Waitrose,Marks&Spencer……

这些种种,对于那些不能一下子适应英国生活文化的,或者是陪着老人家来英国生活的家庭而言,选择落户在Hendon,有着自己熟悉的文化,生活习惯上便无需有太大的改变。

另外,从Hendon市镇出发,开车半小时以内就可以到达北伦敦最大的公园之一的Fryent country park,如果想亲近大自然,或者假期给小孩子一个空间去充充电,这里都是绝佳的去处。


第三,教育资源丰富,房价仍是洼地,以房养学的性价比高。

这两年,赴英留学,再以房养学,成了十分火爆的趋势。其中一个重要的原因,就是学费真的很便宜。

如果我们送孩子出国本硕连读,花费上大概是加拿大<英国<澳大利亚<美国。

大学层面,英国的学费可以分为两部分,伦敦地区的学费,高于非伦敦地区。

比如,伦敦地区的大学:

牛津剑桥,学费在2.5万-3.5万镑;

帝国理工、LSE、UCL,学费在2.5万-3.2万镑;

以一个月生活费在1500-1800磅来算,一年算下来需要准备40万人民币。

非伦敦地区大学:大概打7折,费用在25-30万人民币/年。

比如Silkstream的3房单位,价格不太高,在68万英镑到78.5万英镑之间。

而又因为要留一间房自住,租赁方面按2房单位计算,每星期租金在410英镑到460英镑,即月租最高可以去到1840英镑,只要房间能租出去,平常的生活费就完全可以被覆盖。

剩下的关键问题便是,这里好不好租。

我再举一个例子。Hendon附近的Middlesex University,1.9万名学生当中,28%都来自海外,也就是大约6000人要在附近找房子租住,需求是非常庞大的。此外还有不少在国王十字车站的高科技企业例如谷歌、脸书公司的白领选择居住在此。

至于中小学方面,伦敦两家世界闻名的私校,昆士伍德中学(Queenswood)和哈罗公学,距离Hendon都在十五英里以内,非常近。

如果我们上ofsted的网站,输入Hendon会发现,这里被评为杰出(outstanding)的学校一共有42间,比如小学,有the hyde school,st Robert Southwell catholic primary school,中学有Hendon school,私校有north London grammar school等等。

事实上,Hendon是拥有“outstanding”评级的小学和中学数量最多的行政区。


所以一个显而易见的事实就是,一大批在乎小孩子读书的家长,都会考虑住在Hendon附近。

教育优势+城市重建,Hendon可以说是投资伦敦的一个经典例子。

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前几天,一年一度的高考落下帷幕。

说实话,我很怀念刚恢复高考时,社会上那种读书风气。那时知识青年们白天劳作,晚上走进自习室如饥似渴地把头埋进书中,伴着夏蝉喳喳作响,眼前是知识,心头是命运的火把在燃烧。

知识改变命运,在那个年代,本质是在说只要努力,就可以看到生活的确定性。

但如今,黑天鹅满天飞,人们甚至无法计划下一年的生活。首富回归普通人,中产纷纷开起滴滴,名牌毕业生争破头落户十八线。

宏观不能随意改变,微观才能有所作为。开头提到的张姐和刘姐,都是在自己生意的经营上遭遇了重大风险。

那么,是不是可以通过把子女教育重视起来,例如海外留学之后的以房养学,一份投资获取两份收益(租金+增值),为下一代做更好的铺垫,用时间换空间,反过来对冲宏观风险呢?

我们常说,鸡蛋不能放在一个篮子里。可是未来,是篮子也不能放在一辆车上的时代,资产配置需要更多的智慧。

不确定的时代,更需要理性思考,去拥抱世界的变化,去主动抓住一些稳定的机遇,然后等待未来的美好,自行发生。

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