预测 I 美国房价还会跌15%

据内幕网5月9日报道 由于抵押贷款利率大幅飙升，降低了买家的负担能力，并阻碍了潜在卖家放弃低利率，房地产活动在2022年几乎陷入停滞。

但Pantheon Macroeconomics的首席经济学家兼创始人伊恩•谢泼德森（Ian Shepherdson）表示，这些情况今年可能会发生变化。谢泼德森曾在2005年表示，房地产市场的低迷将引发经济衰退；房价在2006年达到顶峰，然后一直下跌到2012年。

伊恩预计经济衰退将推动10年期国债利率下降，因为投资者纷纷涌入这种避险资产，这将拖累30年期抵押贷款利率降至6%或更低。30年期抵押贷款利率与10年期国债利率密切相关，因为它们的寿命通常为12年左右。自9月中旬以来，平均利率一直在6%以上。这种下降将导致库存激增，因为潜在卖家更愿意摆脱低利率抵押贷款。

但谢泼德森表示，需求不会跟上。有人可能会说，抵押贷款利率下降也会刺激需求，足以满足供应的增加，这将使价格相对稳定。但谢泼德森指出，与过去15年相比，我们处在一个不同的环境中。

谢泼德森认为，首先，贷款的减少将使需求保持在低位，从而导致价格暴跌。在硅谷银行（Silicon Valley Bank）、Signature银行和第一共和银行（First Republic Bank）因存款挤兑而倒闭后，地区性银行在放贷方面更加犹豫。

“4月份的抵押贷款申请看起来像是创下了新低。现在，这是相当引人注目的，因为抵押贷款利率不再是高峰，但抵押贷款申请仍在下降。对我来说，这表明信贷标准正在收紧，”他上周对内幕网表示，“当你有非常严格的信贷条件时，平均而言，以任何利率获得抵押贷款都会更加困难。”

其次，谢泼德森认为，美国经济正处于衰退的边缘。紧缩的货币政策和贷款的回落将导致劳动力市场的冷却，而这对住房需求是不利的。他说:“如果人们担心失去现有的工作，他们就不愿意承担像抵押贷款这样的新债务，疲软的劳动力市场确实是房地产的一大挑战。”

谢泼德森预计，房价将在当前水平上再下跌15%。根据标普CoreLogic Case-Shiller全美房价NSA指数，自去年6月以来，房价已经下跌了约5%。

谢泼德森认为房价还有待下跌的另一个原因是，房价与收入的比率仍然处于历史高位。以下是全美房地产经纪人协会的住房负担能力指数，该指数考虑到了收入、房价和抵押贷款利率。

“价格真的很高，”谢泼德森说，“事实是，由新冠驱动的住房需求变得疯狂，大幅降低了库存、推高了价格，必须解套。我们必须看到市场出现某种常态。”

导致房价下跌的两个因素

对于那些认为未来可能出现衰退的人来说，经济衰退和信贷紧缩似乎是最大的两个风险。

美国企业研究所（American Enterprise Institute）高级研究员戴斯蒙德•拉赫曼（Desmond Lachman）最近对内幕网表示，尽管房地产活动停滞不前，但他仍预计美国房价将从峰值下跌15-20%。他和谢泼德森提出了同样的观点。

拉赫曼说:“房屋受到的打击有两种，住房受到信贷紧缩的打击，但如果经济陷入衰退，它也会受到打击。”

泽尔曼联合公司的创始人艾薇•泽尔曼（Ivy Zelman）是另一位2000年代中期住房危机的远见者，在最近接受Insider采访时也警告了这些风险。“房市也无法幸免，最终将出现衰退，而信贷紧缩才刚刚开始，”泽尔曼表示。

KPMG经济学家斯旺克（Diane Swonk）和马列耶夫（Yelena Maleyev）也在3月份表示，贷款的回落可能会导致房价进一步下跌。

但并不是所有人都认为房价会下降。例如，Zillow的首席经济学家斯凯拉•奥尔森（Skylar Olsen）今年4月对内幕网表示，低库存应该在一定程度上保持价格的底线。“我们不能保证房价会继续下跌，因为库存不足以让这种情况发生，” 奥尔森说，“我真的不知道库存从哪里来，以帮助价格下降。”

摩根士丹利（Morgan Stanley）首席美国经济学家艾伦•曾特纳（Ellen Zentner）也在4月底表示，房地产周期正在触底，她预计房价将在2023年下跌4%。但曾特纳也预计，美国经济今年将避免衰退。而谢泼德森、拉赫曼和泽尔曼等经济学家则预计会出现不同的结果。

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