关于化解房地产风险的一个妙招

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自“三条红线”问世以来，新一轮房地产下滑开启。房地产不仅仅是房地产，它和经济增长、金融体系、地方财政交织在一起，形成极为复杂的链条。

观察房地产局势，最重要指标的不是房价，而是房地产开发投资增速。一旦房地产开发投资陷入冻结，那就意味着与房地产相关的经济活动急剧下滑、土地出让金蒸发导致地方财政收入锐减。从2021年以来，房地产开发投资增速已从18.3%下滑到目前的负增长。

在不改变房地产与整体经济、地方财政和金融体系“钩稽关系”的情况下，通过类似三条红线的“硬调控”，不可能不冲击到金融体系、地方财政和整体经济。

2022年前五月土地出让金降幅创近年新高，累计地方财政赤字额创下近年来新高。截至6月21日，今年地方债发行规模已超过4.4万亿元，且不断加速——4月不到3000亿；5月超1.2万亿元；6月超1.5万亿元，上半年有望接近5万亿元。

从2015年的经验来看，土地出让金下滑对地方财政的压力应引起重视。尤其是在“稳字当头”的2022年（稳房地产是 2020 “稳字当头”的关键）。

“三条红线”的初心，是防止房地产头部企业“金融化”，导致大而不倒。恒大的问题，证明了这种限制的必要性（从许家印恒大帝国崩塌看“两个健康”）。长期以来，头部房企市场集中度不断提高，原因就在于头部房企的品牌优势、经验和人才优势、规模经济，以及远胜于中小房企的境内外融资能力。由于房地产属于资金密集型行业，融资能力成为头部房企的扩张利器，导致“规模促进融资，融资扩大规模”的滚雪球效应，最终酿成了恒大这样的“大而不倒”难题。

头部房企市场占有率

眼下的问题是，全行业乃至全社会都要为“头部房企”的“拆弹”而埋单。央行金融市场司司长邹澜指出：“去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。”

在购房者“买涨不买跌”的心理驱使下，刚需买房者也陷入观望状态，这显然不利于房地产市场的稳定发展。CRIC监测的成交备案数据显示，2022年五一假期间50个重点监测城市商品住宅累计成交44.75万平方米，同比下降80%。

我们在坚持“房住不炒”的同时，要全面理解房地产调控的目标：“防止房价过快上涨”才是合理目标，“促进房地产业健康发展和良性循环”才是最终目的。恒大可以倒，房地产行业不能倒。在坚持对房地产头部企业“三条红线”的同时，要满足一般房企的“合理资金需求”，避免一刀切伤及全行业的健康发展，并冲击经济金融体系的稳健性。

从实际情况看，房地产企业依然普遍陷入“资金链危局”，只有破解这一困局，才能实现全行业平稳健康发展，避免房地产调控与新冠疫情“叠加紧缩效应”。

3月16日，人民银行行长、金融委办公室主任易纲主持召开会议指出：“坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。”银保监会会议指出：持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

当前，有一个好办法，可以有效突破这一局面，快速降解房地产风险：允许房企在一定额度内，以建成但未销售的房地产缴纳地方税收。

这一方案，think out of the box, 一箭多雕：

第一，房企节约了缴纳税收的现金流支出，可以突破资金链困局；

第二，房企资金链改善，可以促进地方房地产市场的重新活跃，实现良性循环。

第三，可以有效避免一些房企“骨折式甩卖”对房地产市场价格秩序的冲击；

第四，地方政府可以以降低成本获得房源，这些房源可以作为招商引资或吸引大学生的“人才公寓”或针对中低收入人群的“保障性公租房”，或者待房地产回暖后择机出售，或者作为棚户区改造的“回迁房”资源。2021年12月，中央政治局会议提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。