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美国买房,到底有没有刚需?

美国买房,到底有没有刚需?

生活
作者@xiangh90
发布在一亩三分地

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划重点:美国买房没有刚需:因为租住同权!

感觉有很多投资小白。去学一学cash flow的概念,然后做个spread sheet表,就很清楚了。

如果你要比价A和B,在10年后的投资效益,比较时:

A在time_t的cost,

要对等在B里,

也就是A's opportunity cost = B's investment

也就是A的cost,要算成B的投资。

注意时间点。不同时间点,会有不同的compound effect。

首先,很多人说:

租房子的钱是扔的。买房子的钱都在房子里。

这是一个致命的理解错误。如果是agent说的,那么agent不是蠢就是坏。

我来debunk一下:

租房子的钱,的确不能成为资产。

但是买房子的首付,是lost opportunity cost。所以这个在买房子的首付,对应在租房子的情形下,是可以用来投资的。 而S&P500是跑赢了房价升值的。

参考:S&P 100 Index vs Case-Shiller Home Price Index

另外,买房也有不少cost,不是直接偿还你的借款的。

比如mortagage interest, property tax, maintenance fee, etc.

房贷利息就不说了,妥妥的一大头。

维护费有时候挺花钱的。

另外,如果因为各种原因没有持久持有房子,买卖房会有一大笔费用,并且花费时间。

结论:

如果不是持有5-10年,如果租售比很低,租比买好。

尤其是年轻时,把买房维持房的时间节约出来,业务上精进,一年的工资提升比如跳槽,就可以10万以上。

如果持有时间长,房价不虚高,需要3 bedroom以上并且想DIY房子的,则买房比较舒适些。

当然,另外一种情况,你赌房价会疯狂涨价,所以2020买,2022卖,也赚个十来万。这个就是和炒个股一样的投资了,有风险。

有人提到买房用杠杆。

前面有人说了,投资也可以用杠杆。但是我其实不是很赞成。普通人直接投index就可以了。

我的是定性分析,分析哪些参数可以造成up or down的影响。

最后到底buy or rent,是要定量的。哪个忽悠刚需的人拿出这种详细的定量比较的?

投资理财, 不谈数字,就是耍流氓。

参见我制作的含定量分析的表格

[买自住房] Buy vs Rent, spread sheet

还有人的说:

租房不稳定,被房东不续约被迫搬家。

如果租私人的,的确有这个问题。所以租公司的,而且没有maintenance的烦劳。

我说了,如果房价在低点,然后你觉得你工作稳定了,家庭人口多了,而且特喜欢DIY,当然就是买房了。

有人说,有钱,不计较租和买的得失。

那一开始看标题就不用进来了。

想比尔盖茨,孩子在哪个大学读书,就马上买下豪宅让孩子住。这个就是不计较得失。不会想,我孩子2022年上大学,房价在高点,我还得等等才给孩子买读书房。这不可能呀。比尔盖茨当然什么时候需要就什么时候买。

多看看经济学书的101,再看看理财书籍,就不会被忽悠。

但其实网上的理财观点一般忽悠的少,我很少看到网上理财网站上鼓吹买房刚需的。都是网下忽悠的人多。

有人问道经济学101的书。

这是我看过的其中三本教材,打基础用:

Principles of Microeconomics by N. Gregory Mankiw

Essentials of Corporate Finance 10th Edition by Stephen Ross (Author), Randolph Westerfield (Author), Bradford Jordan (Author)

是经典教材。你要节约钱的话,可以买低一版的二手,十块钱以下。

里面教会我做cash flow,比较几种投资方案。

但是怎么分析宏观经济,分析国家政策的影响,等等,那么这些基本教材肯定不够用。

我还在学习。不过本来宏观经济分析本来就很难。比如预测美股走向,我也看不懂。我感觉会崩。但是说recession都说了好几年了,好像也没崩。:(

好在我退休金都是大盘,不动了,不去timing the market。

其余投资都是分散开了,没在一个篮子里。

我觉得有些反对派故意曲解观点来反对。

我没有说租永远比买好。

事实上,我制作的含定量分析的表格([买自住房] Buy vs Rent, spread sheet)在假定的参数下,租和买基本持平。

那么这时就看你:是不是存够了首付?职业是不是稳定了?是不是决定在该地稳定下来?还想不想四处旅游各个地方或者国家都看看?如果是一个人想不想打理房子?很想养十只猫或者十只鸡?想要一个木工作坊?等等个人因素考虑了。

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