美国买房，到底有没有刚需？
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划重点：美国买房没有刚需：因为租住同权!
感觉有很多投资小白。去学一学cash flow的概念，然后做个spread sheet表，就很清楚了。
如果你要比价A和B，在10年后的投资效益，比较时：
A在time_t的cost，
要对等在B里，
也就是A's opportunity cost = B's investment
也就是A的cost，要算成B的投资。
注意时间点。不同时间点，会有不同的compound effect。
首先，很多人说：
租房子的钱是扔的。买房子的钱都在房子里。
这是一个致命的理解错误。如果是agent说的，那么agent不是蠢就是坏。
我来debunk一下：
租房子的钱，的确不能成为资产。
但是买房子的首付，是lost opportunity cost。所以这个在买房子的首付，对应在租房子的情形下，是可以用来投资的。 而S&P500是跑赢了房价升值的。
参考：S&P 100 Index vs Case-Shiller Home Price Index
另外，买房也有不少cost，不是直接偿还你的借款的。
比如mortagage interest, property tax, maintenance fee, etc.
房贷利息就不说了，妥妥的一大头。
维护费有时候挺花钱的。
另外，如果因为各种原因没有持久持有房子，买卖房会有一大笔费用，并且花费时间。
结论：
如果不是持有5-10年，如果租售比很低，租比买好。
尤其是年轻时，把买房维持房的时间节约出来，业务上精进，一年的工资提升比如跳槽，就可以10万以上。
如果持有时间长，房价不虚高，需要3 bedroom以上并且想DIY房子的，则买房比较舒适些。
当然，另外一种情况，你赌房价会疯狂涨价，所以2020买，2022卖，也赚个十来万。这个就是和炒个股一样的投资了，有风险。
有人提到买房用杠杆。
前面有人说了，投资也可以用杠杆。但是我其实不是很赞成。普通人直接投index就可以了。
我的是定性分析，分析哪些参数可以造成up or down的影响。
最后到底buy or rent，是要定量的。哪个忽悠刚需的人拿出这种详细的定量比较的？
投资理财， 不谈数字，就是耍流氓。
参见我制作的含定量分析的表格
[买自住房] Buy vs Rent, spread sheet
还有人的说：
租房不稳定，被房东不续约被迫搬家。
如果租私人的，的确有这个问题。所以租公司的，而且没有maintenance的烦劳。
我说了，如果房价在低点，然后你觉得你工作稳定了，家庭人口多了，而且特喜欢DIY，当然就是买房了。
有人说，有钱，不计较租和买的得失。
那一开始看标题就不用进来了。
想比尔盖茨，孩子在哪个大学读书，就马上买下豪宅让孩子住。这个就是不计较得失。不会想，我孩子2022年上大学，房价在高点，我还得等等才给孩子买读书房。这不可能呀。比尔盖茨当然什么时候需要就什么时候买。
多看看经济学书的101，再看看理财书籍，就不会被忽悠。
但其实网上的理财观点一般忽悠的少，我很少看到网上理财网站上鼓吹买房刚需的。都是网下忽悠的人多。
有人问道经济学101的书。
这是我看过的其中三本教材，打基础用：
Principles of Microeconomics by N. Gregory Mankiw
Essentials of Corporate Finance 10th Edition by Stephen Ross (Author), Randolph Westerfield (Author), Bradford Jordan (Author)
是经典教材。你要节约钱的话，可以买低一版的二手，十块钱以下。
里面教会我做cash flow，比较几种投资方案。
但是怎么分析宏观经济，分析国家政策的影响，等等，那么这些基本教材肯定不够用。
我还在学习。不过本来宏观经济分析本来就很难。比如预测美股走向，我也看不懂。我感觉会崩。但是说recession都说了好几年了，好像也没崩。:(
好在我退休金都是大盘，不动了，不去timing the market。
其余投资都是分散开了，没在一个篮子里。
我觉得有些反对派故意曲解观点来反对。
我没有说租永远比买好。
事实上，我制作的含定量分析的表格（[买自住房] Buy vs Rent, spread sheet）在假定的参数下，租和买基本持平。
那么这时就看你：是不是存够了首付？职业是不是稳定了？是不是决定在该地稳定下来？还想不想四处旅游各个地方或者国家都看看？如果是一个人想不想打理房子？很想养十只猫或者十只鸡？想要一个木工作坊？等等个人因素考虑了。
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