面对百年未有大变局，房地产“三条红线”亟需优化

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房地产是牵一发而动全身的超级难题，是最复杂的经济社会问题，没有之一。需要理性看待，有理想但不能理想化。

从2004年以来，房价一路高歌，在促进城市化、带动经济增长、改善居住环境的同时，也带来了一系列严峻挑战：

1）“六个钱包”透支居民消费能力；

2）房地产泡沫化导致脱实向虚；

3）高房价导致社会阶层固化，年轻人失去奋斗动力，抑制社会创新活力；

4）房地产成为金融风险的灰犀牛；

5）以恒大为代表的超级房企“金融化”，成为“too big to fail”的“定时炸弹”。

在这种背景下，房地产“三条红线”于2020年横空出世：

1）剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2）净负债率不得大于100%；

3）现金短债比不得小于1倍。

房地产是资金密集型行业，因此三条红线“卡脖子效应”极大。如果“三条红线”仅仅针对超级房企，有其合理性和必要性，有助于防止头部企业靠债务滚雪球式野蛮扩张的隐患。如果针对所有房企，则其“次生效应”令人畏惧。

步入2022年，“三条红线”面临的外部环境有了很大变化：

• 在新冠疫情步入第三年、俄乌战争爆发、全球走向滞涨的背景下，经济增长受到很大冲击，“稳增长”成为压倒性任务。

在这种新的背景下，房地产下滑引发的“次生效应”需引起高度关注：

• 不少房企资金链断裂，项目停工滋生社会风险。截至7月13日，触发业主维权的停工、烂尾楼盘已近百个。目前已有河南、湖南、江西、广西等15个省份超50个楼盘发布了公开声明，如果楼盘无法在一定期限内复工，业主将选择强制停还按揭贷款。河南省的“问题楼盘”数量最多，超30个。

一旦业主被迫“断贷维权”，将引发一系列连锁反应和法律纠纷，银行也被卷入其中。据第一财经统计，假如停工5亿平米，按照1w/平米资产价格测算，对应资产价值5万亿，若都是已售项目、平均首付比例60%，则对应2万亿按揭贷款。

• 房地产开发投资增速持续下滑，步入负增长区间，将显著拖累经济增长。房地产对经济增长贡献在17%左右，也就是中国100多万亿GDP里有17万亿是房地产直接或间接贡献的。上半年，TOP100房企的销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。

• 房地产开发商危若累卵，无力拿地，冲击地方财政。一方面疫情影响税收、房地产影响土地出让金，另一方面地方政府又面临庞大的防疫开支、稳增长压力，两头挤压可谓苦不堪言。

土地出让金相对于地方本级财政收入

各省市财政自给率

• 特纳勋爵在《债务与魔鬼》中指出：房地产是天然的债务抵押品。在房地产繁荣期，房地产刺激借债，推动金融扩张；反之，房地产一旦收缩，金融也会收缩。这种房地产对金融的“放大器”作用，值得警惕。最近，笔者每天都会收到银行“要不要贷款”的电话，银行有钱贷不出去是普遍现象。

银行贷款增速

短期建议：

1、“三条红线”只针对资产规模超过万亿的“超级房企”。为防止大房企“分拆”逃避监管，按照实际控制人原则进行股权穿透；

头部房企市场占有率

2、给予“超级房企”更长的宽限期来达到“三条红线”，但是在达标前，负债率只能下降不能提高；

3、对不具备“保交付”条件的楼盘，可以考虑由地方国企接盘（当前房地产国企资金面好于民企）。对烂尾楼盘维权应该第一时间出手化解，防止负面情绪蔓延；

4、继续加码房地产支持力度，实现房地产平稳健康发展，稳房价、稳地价、稳预期。

中长期建议：

1、痛定思痛，下决心取消房地产预售制度。与债务融资相比，预售制度在项目烂尾的情况下，容易演化成社会问题，冲击千万普通家庭的身家性命；

2、在取消预售制度的同时，推广房地产投资信托基金（REITs），REITs可以仿照私募股权基金，设置较高的认购门槛，只向具有较高风险承受能力的高净值客户销售；

3、双管齐下限制土地财政：1）“土地出让金”收入应采取分期摊销制度，以避免地方政府“寅吃卯粮”。例如，当年的土地出让金，应在未来五年内分期纳入预算；2）要从根子上约束地方政府投资冲动，提高预算透明度，充分发挥人大的预算审核职能。凡是可以交由市场完成的投资，政府原则上应该通过招标方式交由民企。

4、加快落实十八届三中全会提出的336项改革，充分释放改革红利，降低对房地产的依赖度；

5、对空置三年以上的房屋，征收“空置税”，倒逼空置房进入出租市场，降低租金，缓解年轻人居住成本（慎重考虑房产税，大胆征收空置税）；

6、加大户籍、农村土地流转、城市保障性住房、城市非户籍人口的就学就医等改革和政府投入力度，促进城市化进程。

有理想但不能理想化。房地产的确带来了不少问题和风险，但房地产同样是经济增长动力、地方政府关键收入来源、民众财富承载主体（伟大的博弈：摁不住的房价与经济学无敌逻辑）。破解房地产难题，不能急于求成，指望“毕其功于一役”是不现实的。应长短期结合，在实现稳定的基础上，通过改革的办法破局（房地产调控须谨防“一刀切”、过犹不及）。

房地产关乎经济金融稳定大局，关乎人民对美好生活的向往，关乎民众资产保值增值。房地产必须实现平稳健康发展。以时间换空间，是最大的智慧。