兔主席 20220723
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
1）“租购并举”
2）“租赁住房”
3）“保障性住房”
4）城市更新/改造
5）老旧小区改造及社区养老
6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业
2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要
3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台
4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商
6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP
7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道
8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业
10.转向“轻资产模式”
1）何为“轻资产”
2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”
3）不同业务内涵的“轻资产模式”
第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）
第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）
第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）
第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）
11、拉通各种不动产业态/空间/赛道
12、大会员体系
13、回看“旧的发展模式”
14、 探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”
15. 从“保交楼”、“断供”回看旧发展模式的核心问题：预售制
1）金融行业与地产高度绑定
2）预售制的问题
3）内地传统住宅开发销售中的预售+按揭贷款模式
4）形成上述结果（预售资金变为开发商的资金池）背后的机制
5）“销售额下降”、“断供”等问题都与预售相关，本质是金融问题
6）收紧预售资金管理导致的两难困境以及为什么还不能对预售制一刀切
16. 行业当前问题的诊断与解决（问答形式的概念探讨） 1）解决当前房地产行业遇到问题，要照顾议题和利益方的主次先后是什么？ 4）羊毛还够不够呢？换言之，在保交楼上，开发商面临的是“流动性问题”，还是“偿付能力”问题呢？ 5）什么是“市场化”的机制？非市场化机制是什么机制？ 6）为什么说简单的“市场化”的机制不易解决行业里的问题？ 7）为什么不宜再单纯依赖“市场化机制”来解决问题？答：因为市场化机制不能“按时按质按需”解决核心问题——保交楼及保产业链市场主体，相反，会拖延时间、传导问题、蔓延情绪，使得问题更加严重，后续解决的代价更大。（上一题回答的是“为什么不能”；这一题回答的是“为什么不宜”。）第一个问题，“执行主体与责任担当主体错配的结构性问题”。上篇文章，根据“政治重要性”，对当前行业的主要矛盾进行了梳理、排序。前面我们也做出了诊断：保交楼是一个“钱”可以解决的问题。但只要一天拿不出钱，问题就一天得不到解决。在市场化的机制里，开发商是一个有自主能力、自主决策、自主承担责任的主体。政府主要通过改变外部环境、供需环境等因素去影响结果。为了解决流动性问题，开发商一般来说会启动“重组”相关的谈判。这里的重组是广义的，泛指债务重组及资产处置等。实践中，债权投资人并没有太多选择，博弈之下，往往还是愿意先接受展期安排的，希望“以退为进”，“以时间换空间”。而为了防止风险暴露导致的硬着陆，宏观和微观的政策在先期往往会对展期予以支持和鼓励，开发商一旦做了展期，解决了最迫切的问题，压力似乎就变小很多。一方面，可以看看市场化政策鼓励下，销售回款能否改善，造血能力能否复苏；另一方面，可以坐下来，市场化地谈一谈企业平台或项目层面的股权投资人，过程中，针对对手方及交易商业条款等都还可以有选择和纠结的余地。依心理因素分析，大多主体/人都是理性的，与其自己先处置资产、放弃利益，为拯救行业“做嫁衣”，那是不是可以等待其他玩家“先走一步”呢?如果其他家把自己“贡献”出去，做了一些重组示范案例，也许市场就能看到信心了，行业就能企稳了，下行趋势就可以止住了。这样，自己就能活下来，笑到最后了。这就好比“鱿鱼游戏”：所有玩家都希望其他人走在前面，自己走在最后。这里，开发商们希望做的博弈，就是享受其他玩家重组所提供的“正面外部性”（beneficial externality）。问题是，开发商的局部利益与公共利益（从保交楼的民生到经济金融稳定）是存在着矛盾的，并不完全是一个问题，而通过市场化的手段并不能解决里面的冲突。这就是经济学家常说的“公地悲剧”和“市场失灵”（market failure）问题。——销售回款：即便有增量销售回款，也不一定能给开发商的保交楼提供流动，因为只要来自新项目，预售资金都会被从严限制：各地当然要防止新项目的预售资金被抽离调到老项目，因为这等于在为制造新的保交楼问题，并且使得问题的性质突然带有了“庞氏”属性。存量项目方面，许多项目都有欠供应商的款；有限资金的注入，可能可以用于偿还部分欠款，但尚不足以推动向前开工；——债权投资的再融资或展期本身是无法为保交楼提供资金的；——开发商资产包或项目的引资或出售，或者开发商公司/平台层面的引入战略投资者（需要是增资入股，否则无法提供流动性），如果谈来谈去都不能落地，那也不能转化为资金，无法帮助保交楼。停留在谈判层面是没用的。只要没有资金，房子就没法建设下去。可那边购房者还在还房贷呢。一开始，他们只是观望等待，但看到企业/行业问题始终没有解决，买的房子始终不开工，就会逐渐失去耐心和信心，最终导致“断供”问题。“断供”只是“保交楼”引发出来的问题。但只要允许购房者对停工烂尾的项目暂停还房贷，虽然银行要承担一定的压力，但至少可以缓解短期情绪。不过，要根本解决问题，还是要把房子建出来，这就是“保交楼”问题。在市场化机制下推动保交楼，存在执行主体与政治目标与政治责任错位、错配的结构性问题：——政府最关心的是保交楼（及保产业链/供应商），并要为此承担公共责任、政治责任及相关的风险；——开发商最关心的往往是局部利益，及开发商企业主体及股东的利益与安全。问题更加清楚了：如果说“保交楼”是行业第一要务，政府需要承担终极责任，但却把解决问题的责任方交给开发商（及其在市场化机制下选择的对手方），就会存在执行/履行主体 与 风险/责任主体错配的问题。从动力、利益、激励、时间要求、问责性（accountability）、政治责任等各个维度看:——开发商（及其市场化的对手方）不是解决“保交楼”任务最合适的负责主体；——市场化机制也不是解决当前问题的最佳机制与手段。因此，要解决“保交楼”问题，只能把问题交给最关心“保交楼”、最大的利益攸关者、最大的责任主体去牵头解决。这个主体就是政府（尤其是地方政府），同时需要采用行政化手段。第二个问题，买卖方的局部利益与总体利益的冲突：维护资产价值稳定的问题（“护盘”问题）。这里说的资产价值，并不是某一栋楼、某一个购物中心、某一家酒店，或某个地方某住宅项目的价值稳定问题，而是全市场不动产资产价值。显而易见：它涉及的不是某一家开发商（及其对手方）的资产负债表，而是我们央行、商行及金融机构、企事业单位、家庭/居民等全社会主体的资产负债表，也会影响千家万户的经济安全感和福祉感。这个价值稳定，不仅是金融稳定、经济稳定问题，还是最大的稳定问题，因此，是一个最大的公共产品。维护资产稳定，是公共职能、治理职能、政治职能。——许多资产的价值可能存在结构性高估，或至少说并没有经过市场的有效经验；——许多资产存在供需不对称、供大于求的问题，例如各类商业物业/持有资产；——行业/市场下行时，市场主体（金融机构、企业等）会谨慎控制资金进入（有资金没资金的“0和1问题”），或要求较低资产收购价格（风险溢价）——供大于求+集中放量供应（许多主体同时处置资产）+市场下行，会加剧资产的踩踏性下跌。前面提到，开发商是保交楼里面的关键主体：只有开发商获得资金，才能用于保交楼。所以开发商需要引资及处置资产。如果我们发布行政指令，要求开发商必须在指定时间里处置资产，那就相当于把“市场化机制”里的一端——供应方——强迫关闭。在这种情况下，开发商会集中“放量供应”，改变不动产的供需关系，导致资产下跌。在这种情况下，开发商的买家/对手方们会愿意支付更高的代价么？不会的，每一个主体都是理性的，只会考虑自己的局部利益。所以，他们不仅不会护盘，而只会担心：现在是不是买早了、买贵了？“底部”到底在哪里？如果买贵了、买错了，是否会有投资决策责任？要不要再等一等？在当前的环境里，任由买卖家博弈，只会推动资产价值下跌；市场不能帮助按时按质按需解决问题，相反，会导致情绪的传导和蔓延，导致负面循环的出现。要特别强调的是，在市场化机制里，时间不是我们的朋友。而资产价值如果破位下跌，一来将从根本上使得本篇所叙的开发商“保交楼”的“偿付能力”问题被颠覆——开发商沉淀在土地、持有物业、未售在建工程等资产上的价值不足以支持“保交楼”任务，二来会诱发更大的系统性风险。有动力、能力、资源去维护资产价值稳定的“护盘力量”只有一个：就是政府；政府的意志、驱动力、决策也不是市场因素驱动的，而是政治和政策。如果要把市场化机制里的供方因素“关闭”，就需要同时把市场化机制里的需方因素“关闭”，两个动作要同时操作。供需方都关闭了，那就是非市场化机制，即行政机制了。本文已经表达了观点：解决当前行业问题，很难也不宜单纯依赖市场化机制，而只能转为采用行政化的机制。当我们将其重新定性为一个需要迫切解决的公共问题、民生问题、稳定问题和政治问题的时候，自然就会想到需要匹配更加有效的政策工具与手段。行政化的机制不一定需要覆盖全行业、全市场，所起到的作用，主要是在初期提供流动性、提供引领，扭转情绪、建立信心、构建一条通往正向循环的通路。我们希望的当然是通过有限使用行政化机制，推动市场化机制。但决策者可能需要走更大的决心：即行政化机制在解决当前行业问题时可能要扮演一个更加核心的角色。最后，如何看待一段时间以来所采取的“市场化机制”的意义？肯定有意义，而且有积极的意义。实践中出真知。不尝试过，也就无从知道，所以看问题一定要辩证。在市场经济的体制里，遇到经济问题，往往首先会尝试用市场导向的政策、手段、主体去解决问题；遇到先前没有遇到过的问题，也只能“摸着石头过河”，边实践边学习，再适时地、动态地调整。如果市场化机制能够一举解决问题的话固然好，但即便解决不了，或解决不好，也可以在尝试解决问题的同时发现更多的问题，加深对问题的理解，加深对政策和手段的理解，并积累实践经验与认识，这对于后续采取更多的手段、采取不同的手段应对问题都是有裨益的。
