政府迫切需要形成的共识及决策——房地产“新发展模式”探讨（29）

兔主席 20220725

1.2021年末中央经济工作会议官方表述

2.房地产行业的问题

3.“房住不炒”与“长效机制”

4.“十八大”以来的思路

5.房地产新的发展模式里的业务、业态

  1）“租购并举”

  2）“租赁住房”

  3）“保障性住房”

  4）城市更新/改造

  5）老旧小区改造及社区养老

  6）住宅物业管理及生活服务

6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题

7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”

8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场

9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力

  1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业

  2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要

  3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台

  4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展

  5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商

  6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP

  7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道

  8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业

10.转向“轻资产模式”

  1）何为“轻资产”

  2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”

  3）不同业务内涵的“轻资产模式”

第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）

第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）

第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）

第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）

11、拉通各种不动产业态/空间/赛道

12、大会员体系

13、回看“旧的发展模式”

14、 探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”

15. 从“保交楼”、“断供”回看旧发展模式的核心问题：预售制

  1）金融行业与地产高度绑定

  2）预售制的问题

  3）内地传统住宅开发销售中的预售+按揭贷款模式

  4）形成上述结果（预售资金变为开发商的资金池）背后的机制

  5）“销售额下降”、“断供”等问题都与预售相关，本质是金融问题

  6）收紧预售资金管理导致的两难困境以及为什么还不能对预售制一刀切

答1：本质是在做什么：通过强力、强制、有效的行政机制与手段，一方面推动及敦促开工，另一方面由市场上（即涉及问题的开发商）手里获得保交楼所需的资金或可以转化为资金的土地、在建工程、物业等资产，作为保交楼的财政手段；

答2：下一步首先要做什么：首先是在全国层面，客观分析梳理房地产行业的复杂历史经纬及发展脉络，对当前的问题及解决问题的手段形成基本的共识。

在前面的若干篇文章里，我们对行业当前遇到的问题进行了剖析和拆解，得出了若干观察及结论：

——房地产行业/市场面临的问题很多，背后有复杂的历史经纬，涉及大量的利益攸关方，不可能一下解决所有的问题；

——必须根据不同议题的政治重要性，对其划分主次先后，循序解决；

——这个先后顺序就是保交楼、保产业链/供应商、保金融机构/债权人、保开发商的经营实体；最后，才是开发商的股东/权益投资者；

——从全国范围来看，保交楼问题有一个坏消息，有两个好消息。坏消息是需要巨大的资金投入（数千亿，乃至数万亿——本文未做进一步的量化分析，只侧重梳理逻辑）；好消息，一是保交楼是一个“钱能够解决的问题”，二是行业在保交楼上的问题主要是“流动性”问题（一时拿不出钱），不是“偿付能力”问题（彻底没钱）；

——钱去了哪里？本应用于工程建设的资金被开发商调离原项目。其中，尚留在房地产体系里的资金被沉淀为土地、在建工程、持有物业等；只要将这些资产盘活变为现金，才能完成保交楼的任务；

——能不能用开发商新开盘销售项目的预售资金去支援已停工项目的建设呢？不能。因为新开盘销售所获预售资金一定会被严格监管，被用来保证新开盘项目的交楼，很难被调出来。如果开发商对新项目的预售资金还能按资金池管理，对于很多购房者来说就有“庞氏”属性了。但实操里，这也不是一个问题：由于行业问题在过去一年里并没有得到解决，在预售制下，购房者购买困境/出险企业楼盘的意愿很低，因为担心后面出现交楼问题；

——过去一年多的实践证明，市场化机制（包括市场化决策及运行的主体，以及市场导向的政策）并没有及时地为保交楼提供所需的资金、流动性，没有能够解决当前行业问题，相反，演绎了“市场失灵”（market failure），使得行业问题不断的上下左右传导、蔓延，扩散，直至停工烂尾引起了尚在交房贷的购房者（C端）关注，引发了“断供”问题，并成为舆情事件。这个新情况使得行业问题变得更加严重，并纵深影响金融及其他行业；

——同时需看到，要满足“保交楼”任务，就必须把这件事交给为“保交楼”担负政治主体责任的一方来牵头、驱动——这就是政府。只有这样，才能避免执行主体与政治责任主体权责不对称、不匹配、不对等的情况。

——我们看到，行业问题已经穿过了某个临界点，使得市场化的机制已经不足以解决行业当前的问题。如果能看到这个情况，也应该意识到，市场化机制不宜再被用作解决行业问题的主要及主导手段，在市场化机制下，“时间不是我们的朋友”。如果继续任由问题按照市场内在逻辑和动力去传导、发酵，将会制造新的问题，并引发更大的系统性问题，并使得后续解决的成本代价更高。因此，必须破位思考，形成围绕行业问题的共识，并尽快决策行事；

——围绕行业问题，政府/监管/决策者要形成哪些“共识”呢？一是需要实事求是地看待历史——看待过去二十多年中国房地产行业及城市发展模式的历史经纬，客观分析导致目前问题的原因；二是需要看到当前问题的迫切性，把自上而下、统一部署、充分授权、强力有效的行政手段作为下一阶段解决问题的核心；

——“决策”做什么？即决定：

A）行动的牵头/参与主体——“政府”（此处的政府，指的是广义的“政府”，包括党与政，中央与地方、条条与块块，以及在市场上运行的国有金融机构及企事业单位等主体）；

B）行动的目的：先满足“保交楼”、“保交楼”及“保产业链/供应商”，再依次考虑后续的任务

C）行动需要涉及的对手方：困境/出险的开发商

D）行动的本质与内涵——从开发商手里/市场上获得可以转化为“保交楼”及“保产业链/供应商”所需资金/流动性的土地与资产，将这些资产在先期/事前 或 后期/事后 转化为资金——即推动保交楼开工建设、偿付供应商欠款的财务资源与手段；

E）怎么做：由政府（广义的政府）牵头主导，以行政化的机制与手段完成，充分考虑但又不受制于市场因素，并且需要充分的、创新的运用政治政策法律法规框架内授予政府的一切权力、能力与空间；

F）行动的时间表——在限定的时间内推动完成任务。一定要快，在最短时间内形成市场影响力、引导力，防止因为市场自发运作导致负面因素的进一步传导与蔓延，加大既有的行业问题；

G）最核心问题一例：对交易价格如何考虑：必须以一定水平的价格完成，其目的是维护我国不动产资产价值的稳定，维护我国金融及经济大局稳定（“护盘”）

H）要能覆盖多大的范围：初始的决策一定是自上而下，统筹部署的。覆盖多大范围呢？要解决全行业的问题么?一开始未必要回答这个问题，但要考虑这个问题。解决行业问题的手段可以是“试点”，视执行情况逐步扩大。理想情景：以“四两拨千斤”方式解决——通过行政化的机制与手段，振奋市场，带动、推动、拉动市场力量一起解决问题；悲观情景：政府出手了，但市场在观望，甚至还引发了一些道德风险（moral hazard），最终，政府自行完成了大部分工作。从战术/策略上，应该循序渐进，稳妥推进，以点带面；动态调整；从政治/战略上，应该一开始把各种情景都考虑到，为悲观情景做好预案，然后再做决断及充分授权。

房地产行业当前遇到的问题，其实是中国过去二十年城市发展模式里积累的问题（甚至可以说是“痼疾”）所致。这一发展模式，既取得了很大的成绩，但也带来了问题，必须实事求是、客观、辩证地对其加以分析。也只有正视房地产问题、解决房地产问题，中国才能在城市建设里迈向新发展模式。

9）“政府机构”通常会考虑并纠结什么问题呢?如何解决？

答：政府机构

前面说了，简单依赖市场化机制不能解决当前的问题，那交由政府，就可以形成共识，可以解决问题了么？

答案是否定的，因为“政府”是一个广义的主体。党与政，中央与地方，条条与块块，监管与被监管者，还有在市场上运行的、相对独立、各自承担政治及经营责任的主体们——那些中央与地方的国有金融机构及企事业单位等。在老百姓眼里，都可以被划作广义的“政府”。

改革开放以来，中国模式的一个重要特征是：各种各样的政府机构/单位（包括监管者与被监管者）都在市场里运行、博弈。我们许多的政策、经验、实践、导向，也都是在这些博弈中逐渐形成的。

围绕房地产行业的问题，当然也有博弈。所谓的博弈，就是政府机构们不得不去考虑的问题。

大致归纳为如下若干类别：

a)“主体责任”问题。往往会变成“过去的问题算谁的”、如何“归责”等具体问题：针对房地产这样复杂的行业，在建立“共识”之际，在统一部署之前，通常先要把过去及现有的问题进行复盘、做出结论。如果复盘的话，是否需要归责呢？当代中国政治体制对单位与个人是强问责的，基于此形成很强的政治约束与导向。人们总不免有这样的印象：问题责任主要归哪方，就会责成哪方主导解决问题。所以，涉事机构主观上都会希望把问题讨论清楚。这里，主要涉及中央与地方、条条与块块的问题；

b)“谁出钱”及“钱从哪里来”：到底由哪个主体牵头提供资金与流动性呢？有的主体可能没有富余的资金/财政能力解决问题（如地方政府）；有的主体已经“半个身子在水里”，还有不少存量问题没有解决，并不想再扩大问题（例如国有银行）。总之，对大多数主体而言，都是需要来自更高层级单位提供的资源支持的；

c)“如果搞不好，或再出问题，算谁的”。大多机构都是理性的，不希望主动承揽更多责任，不希望“蹚浑水”，解决自己解决不好的问题。如果参与其中，一定会考量：如果搞得不好，再出了问题，责任归谁呢？自然希望规避责任与风险；

d)政府出手就面临“权衡取舍”，权衡取舍就会影响大的利益。如何决断呢？其实，这就是“保谁”的问题。“保交楼”涉及许多的项目，涉及许多的开发商主体，涉及许多的省市地区。同一个省市地方可能有多个项目；同一个开发商在不同地方也有项目，情况不尽相同。该保哪个呢？“保这个项目，为什么不保那个项目”？“为什么先保这个项目，再保那个项目？”“为什么保交楼方案会存在差异？”“我的开发商和他的开发商有不同么？”这些问题都是触及购房者（C端）的，沟通协调成本很高，大多政府机构是不善应对的，也没有精力和能力应对。这也解释了为什么相关政府单位不愿轻易把问题接过来的原因；

e)“是否存在道德风险”？比方说，某开发商本来还在努力，看到政府出来保，直接就躺平了，这样反而加大了政府的负担。还有一些政府官员想不确切的：政府出来保了，不就等于把行业“国有化”了么？是否合适？政治上如何考量？还有，这次政府出来保，会不会给所有企业都造成印象，即政府最后都会为企业的激进行为埋单呢？那不就成了鼓励/奖励激进，或者“大而不能倒么”不就是too big too fail么？这样，是否属于道德风险，是否不利于树立市场规则?

f)对大政治大政策的判断问题。现实宇宙里，很多政府单位及个人对新时代的政治理念、政策尚处在一个逐步理解与学习的过程，由于在落实到具体问题的时候，可能不能完全看清，没有自信完全准确的把握。“学习还在路上”，在这个时候，具体/个别的政府单位与机构在得到更加清晰的指导前，会倾向于避免决策，以防政治站位及政治判断出现问题。

g)已经认识到房地产行业问题历史经纬的复杂性后的顾虑。还有一种情况就是，具体的政府机构已经看到房地产行业问题历史经纬非常的复杂，知道自己与其他部门/机构在历史上所发挥的作用，同时并不想“甩锅”、“免责”，不想把问题推到其他部门（“于公于私”都不愿意），或认为“甩锅”、“免责”其实没有意义，因为板子总会打回来。在这个时候，政府单位可能选择等待，并期待更高层级的领导人能够发现和理解问题；

h)“老领导”很难解决“老问题”：一般来说，解决一个问题，找新任领导比在任领导容易。所谓的“新官上任三把火”。新领导容易发现问题，且没有包袱。老领导多少是有些包袱的，个中问题肯定非常复杂，有特殊的历史背景，跟外人一下也说不清楚。同时，老领导也不愿意自我批评，否定自己在过去的实践，因为这就是否定自己啊。特别是，如果自己和同一时期其他共事领导、其他条线、其他地方的人所做的事情是一样的话，这就更加不能否定过去了。因此，大多数情况下，老领导很难积极解决问题，须得等到新领导的到来，才能重新审视和解决问题。这也是常见的问题：无论中国还是国外，无论政府还是企业，都是一样的。不破不立、新人新气象，讲的就是这个问题。所以，有的时候，得让“子弹飞一会”。由时间解决问题。

以上解释了为什么真的交由各个政府机构自行“博弈”推出解决方法，也很难有好的结果。

在社会主义市场经济体制里，市场对资源配置要扮演决定性因素。这个时候，部委和地方的官员/技术官僚们（technocrats）会有强烈动力把那些紧迫的、需要承担政治责任与风险的问题交由“市场”解决。这时，他们可以制定市场导向的政策，或呼吁市场导向的央国企们采取某些行动。

即便市场不能最终解决问题，他们也做出了贡献，即提供了一个正确的试验田。

公共部门（public sector）在中国的政治经济社会里占有非常重要的角色地位。公共部门所要解决的诉求是非常复杂的（既要又要还要更要），根据具体的场景，这些目标可能发生冲突。

由上可知:

——依赖市场化的机制不能解决当前的问题；

——依赖具体的政府单位各自博弈，也无法形成好的、有力的、有效的行政化方式解决行业遇到的问题。更多的情况是，政府/监管机构选择“退让”，寄希望并先由市场力量发挥作用。

但实践说明，市场力量不足以解决问题。

处理当前的问题，最重要有几条。

第一条，实事求是：实事求是地分析中国房地产与城市发展的历史路径、模式及当前的问题；

第二条，把问题搞清楚，形成了共识后，就不要专注于追究具体的责任了，而是要中央自上而下决断，考虑大、更宏观的解决方案。

第三条，对待中国房地产行业的历史问题，可能应当是“宜粗不宜细”，对历史不要太多的争论，不要太多的纠结——因为他们都是华人文化及历史的产物。还是要朝前看，要形成共识，凝聚力量，形成正能量，大家一起迈进、发展。

后面，我们讨论解决行业问题的更加具体的思路，以及中国要建立的长效机制。

（未完待续）。