全美房价上涨，民众购房负担增加

过去10年随着经济的发展，美国的房价增长速度超过了工资增长速度。根据联邦金融住房局的数据，从2010年到2022年房价上涨了74%，同期平均工资则上涨了54%。以目前的房价与工资之比看，大约4.95年的家庭收入可以购买一栋二手房。

普尔特房屋建筑公司在路易斯维尔展示价格实惠的新房型（照片：美联社/商业资讯）

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的统计显示，2021年二手房价中值约350700美元，而据美国人口普查局的统计，2021年住户收入中值为70784美元，由此计算，民众4.95年的收入可以购买一栋二手房。如果按新房房价中值来看的话，联邦储备银行圣路易斯分行的数据显示，2021年底的新房房价中值为41万美元，民众需要5.8年的收入才可以购买一栋新房。

由上可知，从总体上看，由于房价上升速度快于工资上涨速度，因此这几年民众明显感到购房压力在增加。不过，如果再仔细分析住户的收入，显示的将是另外一幅图景。

从美国人口普查局的住户收入分类看，全美总住户（Household）为1.29亿户。住户是统计学上的一个单位，包括单身家庭、单亲家庭以及夫妻家庭。2021年夫妻家庭6128万户，占全美总住户的47.4%，收入中值为106921美元。按此计算，夫妻家庭的收入与二手房价（350700美元）之比为1比3.26，与新房价格（41万美元）之比为1比3.83。也就是说，夫妻家庭3-4年的收入就可以购买二手或新房。很显然，以夫妻家庭收入来看的话，虽然这些年房价涨速高于收入，但依然可以负担得起。

一般来说，购买房屋的主力就是夫妻家庭，据全美房地产经纪人协会的统计，在所有住房买家中，60%是夫妻家庭、9%是同居家庭、19%是单亲家庭、9%是单身男性、3%是其他人。由此可见，夫妻家庭加上同居家庭占买家的七成，也就是说，对于大部分房屋买家来说，房价还在可承受范围内。

美国年度房价增长率示意图（照片：美联社/商业资讯）

上面从家庭收入与房价之比对全美民众的房屋购买力做了一个简单的介绍，其实在购房承受力方面，还有一个很重要的因素即贷款利率，对于相同的房价来说，利率不同意味着每个月的房贷还款会有差别。自2022年以来全美房贷利率大幅度攀升，而大部分买家都是以贷款形式买房的，因此利率的变动对房屋市场的买卖会有较大影响。

以最流行的30年固定房贷利率来说的话，2021年1月为2.79%，目前是6.39%，一栋50万美元的房子，假定头款20%（10万美元）、贷款40万美元，按2.79%利率计算的话，每月还款为1641美元；而按6.39%利率计算的话，每月还款为2499美元，两者相差858美元。因此，在目前的利率环境下，购房者的经济承受能力会打折扣。

https://share.america.gov/zh-hans/u-s-home-prices-are-rising-faster-than-wages/